資金集中與分散投資之優劣探討

資金集中與分散投資之優劣探討

如山

（2014年10月19日，星期天）

在設定買入為市場價，出租也為市場價，其它背景條件都相同的情況下，假如你想用200萬現金投資房產，現在有兩個選擇：一是200萬買入中差區50個單位的一棟公寓（請注意，說的是整棟，一個Title的Apartment或者其它商業樓宇，不是可以分Title的Condo或者商業Store），另外一個選擇是用200買入20個獨立房或者Condo（SFH或者Condo）。各有什麽利弊呢？ 

整棟公寓買入的優勢：管理容易，因為都在一個地方；單位數達到一定量可有規模經濟效益，因而管理成本相對低；租金回報相對20個獨立房高（要是兩者一樣說明整棟的買價偏高或者管理差）。其缺點一言以蔽之，就是“一榮具榮，一損具損”。一個問題可以影響整個收入，例如某個單位的犯罪或者火災。你可能說這是很少發生，並且有保險。但要是地區性問題呢？又或者發生槍戰而不在保險範圍呢？其次是缺少資金使用和稅務配合的靈活性。 

相對應的，公寓的缺點就是獨立房的優點，公寓的優點就是獨立房的缺點。分散地方的獨立房增加了管理的麻煩。而因為單個單價高而變得數量少，從而失去規模經濟效益。同時全部租金收入也相對低（與同樣地區同樣時候市場買入比）。但是，獨立房在降低租金收入的同時增大了升值潛力的可能性。同時，分散的獨立房也分散了風險。更可貴的是，提高資金使用的靈活性和稅務配合的靈活性。何故？比如你有幾個小孩陸陸續續念大學，或者其它事需要用錢，你可以在需要時分散賣出。但是公寓你需要整棟賣出。有人可能想到，公寓我做Refinance呀。這個就跟稅務有關了。假如是獨立房，你有多套可以分散在不同年頭賣出，其稅務可能達最大的有利分配，也就是可能少付稅。因為房子的Capital gain計算是與收入有關的。

整棟公寓的不停Refinance變成最後折舊用得差不多或者是用完賣出時賣出的錢可能都不夠付稅的。很多人也不停做1031 Exchange，有些人最後就是留給後代債務。

同時，公寓以及其它商業樓宇都是以租金收入為價值評估依據。而獨立屋基本是以周圍房子（例如可能全部或者大部分為自住）賣出價為估價依據。為何空置的公寓及其它商業樓宇賣價那麽低，有時低至滿租客價值的一半就是這個道理。這裏就引出一點：公寓以及其它商業樓宇，尤其是超過百單位的公寓，其成敗關鍵看管理隊伍。進一步引申，如果主要管理者有什麽變動就可能存在出現經營風險。而獨立房卻沒有這個問題。

投壇有個例子，就是有人提起田某人管理那麽多差區房子，他要有高額保險我才敢交給他。我很不以為然。因為田某人模式是代所有獨立投資人買和管理獨立房為主。每個投資者獨立持有獨立房子的獨立Title。互相不幹預。田某人有什麽意外（Knock on wood），每個人有自己獨立Title可以馬上出讓。而且根據我上麵的分析，獨立房價值不像公寓以是否有租客，租客是否滿為價值判斷。相反，假如投資人的錢共同買入一個商業物業，大家就是綁在一塊了，就算有升值你想出手也要大家同意。而管理者的風險也變成大家的風險。一旦租客減少，公寓價格就會跟隨降低。當然，要是由以短期Flipping為目的的共同購買公寓可以減少該風險。

本人在五年前的2009就曾經寫過《關於買Apartment 與 Single Family House 之我見--經營房地產體》。本文是該文的延申。

 

聲明：本文純屬理論探討，不是投資建議，也絕不是為田某人背書。

 

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）

[VanSmallLandlord]

Ding老大