“挖坑”效果與投資效果之連想

“挖坑”效果與投資效果之連想

如山

（2013年6月29日，星期六）

近日投壇上的DC農夫發貼披露自己的離婚故事，引起大量熱議。就如有網友說的，大家“猶如打雞針般興奮”。不奇怪，婚姻、愛情、子女等等都是人們永恒的話題。我不打算去評論該事件中各人的對錯誤，觀點的爭議。隻是從“挖坑”的效果連想到“掏糞”效果。 

何解？在DC農夫離婚貼之前，16媽被稱投壇“坑王”。但是讀者比較一下兩者的行為與效果，就明白現在16媽該退居第二了。因為16媽每每靠發多條相關的人們很感興趣的話題而引起熱議。而“開坑”的往往是欲言又止式的一句半句話，裏麵沒有內容。一句話，靠多開新貼而贏得挖坑之首的地位。然而，DC農夫卻隻是發一貼，就引來人們紛紛開新貼討論，而每一個新貼都是大量的跟貼。而且連續幾天人們意猶未盡。從挖坑效果看，16媽與DC農夫高下立見。因為DC農夫“精耕細作”，才能令“坑”挖得好。所以我說，目前投壇“坑王”非DC農夫莫屬。

“掏糞”的道理是類似的。 

新入房產的地主們對某些地主擁有多少個單位（units）常常十分驚歎。但是多個Unite並不說明投資的效果。是的，多了出租的單位，一定是多了租客，多了“掏糞”的功夫。但不等於多了投資回報。另外，買入一個房子的折扣量，也要看看是什麽基數才能比較。例如在便宜的地方，一個SFH才一萬多，給你50%折扣很多嗎？不過是便宜了幾千塊而已。一個房子的裝修，看漏了要裝修的地方、裝修籌劃不對、請錯了人，動不動就不見幾千塊了。而買20對30萬一個房子的地方，一個裝修的改進或者市場一點升值，就帶來了幾萬塊的利潤。可能有人說，那我說比例沒錯，因為20萬可以買10間了，其折扣是50%的話，10萬利潤已經出來了。我說，這不過是理論數字，實際卻不是這樣。因為，其一，10個50%的deal不可能容易找到，假如是容易找到，那其實已經是市場價，不是50%折扣了；其二，假如大家都是類似的SFH，你的裝修算百分比的應該是200%到300%，而20萬的不過是房價的10%左右；貸款呢？2、3萬價值的房子怎麽貸款？假如能貸，貸款手續費占多少百分比啦？其三，管20個房子的維修、招租和管理租客、Eviction等等跟管一個房子的工作量一樣嗎？其四，賣出呢？在一二萬一個Unite的（SFH或者Condo）的地方賣出時是不容易的。有人可能說，我交PM管理，讓別人“掏糞” 去，我坐等收錢就成。其實沒那麽簡單。我總是相信“力不到不為財”。交給PM管理，可能減輕了一點工作量，但也未必。因為很多修理、跟租客處理關係很是要你自己做決定。要是請了一個不太好的PM，你的頭痛事不是少，反而可能更多了一重，就是處理你跟PM的爭議。這時候，你可能是不必麵對租客，不用“掏糞”了，但是你可能變成要洗馬桶了。

總而言之，我的觀點是，用有限的錢買多個低價Unite不見得是什麽壞處，但肯定不能說明是高回報。對每一個房產，從選deal到裝修、選租客或者開發等等每一個步驟都花時間、精力“精耕細作”地認真做好才是最重要的。房產的數量不能說明效果，質量才能說明你的投資是否值得。就像前麵提到的16媽與DC農夫的“挖坑”效果一樣（這裏俺不評論DC農夫的離婚案本身）。

結論：挖好一個坑，其效果比多挖數個深度不夠的坑要好得多。