美國東西岸與內陸房產投資泛談

美國東西岸與內陸房產投資泛談

如山 

（2012年3月27日，星期二）

美國的土地麵積不僅僅是絕對數字的大，更主要的是適合人類居住的可用土地麵積大，所以形成了東西南北中星羅棋布的大大小小城市。而每個城市都差不多有其獨特的特點，就像人類一樣，世界上幾十億人有幾十億不同的DNA構成的不同人。所以，要籠統地說房產如何不準確。但是，本人認為，在美國東西海岸大城市與內陸城市之間，其房產投資還是有些明顯的特點可區分。論壇上常常看到不同地區的地主交流時，往往讓我覺得是“雞同鴨講”。因為大家沒將這些明顯的區別放在討論裏麵，其討論結果就上變成“盲人摸象”，尤其對新地主更不得要領。以下討論希能起到拋磚引玉的作用，各位同行和熟悉本地房產的網友請更正和補充。

美國東西海岸大城市由於交通、氣候、環境條件等等，加上了人類喜歡集群的特性，由長期積累而變成了經濟、文化、政治和社交中心。大城市為人們的生活帶來了很多便利的條件。而沿海城市多受海洋和山（多數有些山脈，不然就是容易受洪水威脅的地方，不容易形成大城市），其土地稀有性特別明顯，造成房產長期的需求壓力。因此，其房產的長期升值潛力是存在的。有人可能說，美國可用土地這麽多，往大城市旁邊可以幾乎無限發展，或者還有很大發展空間。但是，一來很多由於山的限製，更多的是，離開一點的地方，人群就差很遠了。別的不說，相信大多數童鞋都到現場看過球賽，見過人們那個狂熱勁。還有音樂會等等。現在媒體這麽方便，在家電視或者電腦都可以看到，幹嘛還花幾千塊去現場看呀？人類偏好熱鬧、集群（這裏說的是大多數人，不包括小比例人的特性）。

而美國內陸城市，特別是平原地帶，很多地方周圍有很多空置土地可用。大多數房子不需要公共供水，挖地下井供水就成。廢水的排放也簡單，使用Septic Tank係統，讓地下自然消耗掉。而人口密度大的城市卻不成，必須有公共供水、排廢水係統才成。有人形象地說，在大城市看見一個人，5分鍾就會離開你的視線；但是在一馬平川的內陸，一個人騎馬離開半個小時依然能被你看到。

讀到這裏，可能有人要問：這樣說來是隻有大城市才能投資房產？我的回答：不是！隻是說特點，下麵說其與內陸城市房產投資的分別。

以租金回報為例，人們常常為一些Cap rate達 15%以上的感到驚訝。總是在問，我怎麽能找到有這種回報的？這就要看你在哪裏，不然就是“雞同鴨講”。要是有人不服，我可以告訴你，在全世界所有重要的大城市中，你很難（要不說不能的話），找到Cap rate大於6%的（請注意，這個Cap rate是相對實質利息接近零的比較值）。我所知道的香港的房產在1998年高峰開始下跌，兩年內最大跌幅達到70%。有些已經跌破建築成本。即使如此，你也找不到Cap rate大於6%的房產（真實利率接近零的調整率）。同樣的規律適用於世界上所有知名的大城市，例如倫敦、悉尼、香港、北京、上海等等。這些大城市的Cap rate一旦上升到一定程度，換句話說價格下跌到一定程度，就有大量承接。在這些地方，你要是想等10%以上租金回報的房產，你是永遠也等不到的。世界上很多人沒錢，現在的美國人就更給人是窮人天下的印象。但是你要是到過這些城市的房產拍賣場或者看到過MLS的低價房就明白我說的不假。那基本都是拿現金去搶，搶的人不隻是老中，即使像我們這裏還不是一個上升的市場的情況下都如此。當然，在大城市邊上和中下區是有Cap rate高的，就看你個人投資風格，想不想要了。

而美國內陸地區，現在你有高回報的租金，十年八年就Payoff貸款，房子隻有淨值，當然也是不錯的投資。但是，就像我上麵說的，你十年二十年都不用指望房價上升。

我的結論：大城市出租房產的投資必須專注升值，也能夠依賴升值，租金回報是Bonus；而內陸出租房產投資必須專注租金回報，也能夠依靠租金回報，而升值潛力是其Bonus。這個規律同樣適用於大市場好區與差區和周邊地區的比較。

上麵的分析是試圖說明Cap rate變化的道理和出租房回報的形式。需要提醒童鞋們的是，這裏說的是一般規律，不代表具體的當地情況也適用，不可機械地套用。而具體城市或者屋村，甚至具體的物業都有不同。例如內陸城市中，有某個地方剛剛一個大公司總部搬過去，就會在當地帶來十年八年的房產興旺期。

聲明：以上文字旨在探討東西岸大城市與內陸房產投資的分別，不是投資建議。

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[Brian]

Thank 如山 for his professional discussion. I feel that I benefit a lot from his experience and insights. I am a new and an amateur real estate investor and do not know much in this field.

To Lovegoodmusic, the $600+ mortgage payment is included in $1,930 rental income, not $2.6K. You seem curious about the rental price in Boston. When I applied for mortgage for this townhouse in 2009, the lender’s appraisal covered both house value and the rental income because this is an investment mortgage. The appraisal gave a $2,000 to this 5-bedroom townhouse as rental income. Now it should be higher. I then charged $1,900 and later increased to $1,930 to partly cover the tax increase. I always ask for lower rent to attract and keep good tenants because rental is my investment vehicle rather than my “rice bowel” and I do not want to spend much time and energy on it.

[如山]

財務計算很有意思。有興趣的網友也可參讀本人有關博文（在房產財務的分類內）：

《試談房產投資回報計算和評估物業價值的方法以及應用(1)》

[如山]

回複Lovegoodmusic的評論:
謝謝諸位光臨和討論。Brain網友的例子很有意義。恭喜並感謝分享。在Brain網友的例子中，回報的計算和正式名稱如下：
1.cap rate的計算中忽略了修理費和空置率，也許兩項數字都不大，但是依然應該在考慮中。減去這些開支項目，回報可能仍有接近10%，也是不錯了。
2.將mortgage payment考慮在內的計算，叫cash on cash return。在Brain的例子，應該靠近20%
3.將每期mortgage 付款中的本金扣除考慮，叫ROE，這個數值是變化的。不清楚本身的本金和利息無法算。
我們說回報，就要要公共語言，財務術言是分析回報的共同語言。網上有很多相關財務的文章。諸位可以看一下就明白。
再謝諸位貢獻案例、分析和想法。

[Lovegoodmusic]

Brian: 40+% return is based on the tenant payment of $1930 (to your) + her payment of 684.45 to mortgage for you? If so, the rent alone would be $2,614.45 in Boston?

[LaoWong]

Make sense. Another way to look at the real estate investment is risk vs. return. Properties in coastal cities appreciate fast but also bear more risk: for example the crash in CA. Properties in TX for instance did not depreciate that much. Timing is important in real estate cycle (usually longer than ten years).

[Brian]

Here is one example. Income/expenses are monthly.

Purchase price: $170,000 with $42,500 down payment.

Gross rental income: $1,930 (tenant pays water, electricity and gas from her pocket).

Mortgage payment (P+I): $684.45. Property tax: $265.58. Insurance: $77.38.

Please note, I consider the mortgage payment of $684.45 as investment return because the tenant pays it for me and I will get the house for free when the mortgage is paid off by the tenant (except for my down payment of $42,500). This way, my annual return is actually more than 40%.

I am going to buy the landlord insurance now which will put a dent into my profit margin.

[Lovegoodmusic]

Brian, can you provide an example of 20% to 38% return with mortgaes purchase?

[Brian]

如山
Since 2009, I bought 7 condos for rental in greater Boston area. For those bought with cash, the return is about 10% to 13%. For those bought with mortgages,the returns are 20% to 38%. And the values of all these properties have increased more than 30% since then. Even now, you still may be able to find properties in greater Boston area with the potential of 10% rental return if you buy them with mortgage.

[tuv]

好文,講得非常有理.頂!

[如山]

回複zhu_charlie的評論:
謝謝兄弟的“頂”：-）

[zhu_charlie]

Ding 如山 !!