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買房的決定因素和做投資的機會成本

(2011-12-17 12:55:30) 下一個

買房的決定因素和做投資的機會成本

如山

（2009年7月31日）

買自住房的決定因素是一個複雜的問題。除了上麵從房產價值角度來看以外，還要看你的財務狀況、工作或者生意範圍、未來的個人計劃、家庭計劃、財務安排和個人愛好等等而定。另外，要是你當地的房地產沒有跌到以上所說的程度，或者房價並沒降到2001年就已經穩定下來，那怎麽辦？買還是不買？我認為沒有一個簡單的yes 或 no的答案。所以，一遇到網友問我關於買不買房的問題，除了具體問題我可以跟他們討論之外，對應該不應該買我是很難提出意見的。因為自住房應該看作是一個消費品，而不是投資。比如說，你買進一個房子自住，沒有租金收入，10年後，市場累積升幅20%，從投資數字看(加上賣出費用、累積通貨膨脹和使用中的維修保養等等)，你多數可能是虧損了。但是你住了，你花錢享受了，這就是消費。

關於買投資房的決定因素，我們不得不談“機會成本”的概念。簡單而言，“機會成本”就是指你因為做這一件事而放棄另外一件事的成本。比如說，你用3萬做down pay買一間出租房，換回來的現金年回報是10%；但是，假如你用這3萬去投資股票或者別的可以拿到20%的年回報。那麽你投資房產的現金機會成本是20%。就是說在這例子裏你做出租房產的現金回報小於投資股票，機會成本大於實際收入，就是不合算。但是，要是你除了將現金買房產，隻能放CD獲取3%的年回報，那你做房產投資的機會成本就是3%。這樣做房產投資回報就遠大於你的機會成本，從現金回報的角度算你應該投資出租房。另外，除了現金以外，投資出租房還有你投入的時間精力這一部分的機會成本。同樣，這也是因人而異。要是你的時間做別的事能夠賺回更多的錢，你幹嗎要做出租房？就算你的空餘時間不是要用來賺錢而是用休息或者幹你喜歡的事，那評估休息或者幹你喜歡的事的價值就是你的機會成本。我要是有CND上的女神，或者投資理財論壇上的米大和Longterminvestor的做股票投資的水平，就是那手指頭輕輕往鍵盤上一按，十萬百萬的錢就嘩啦啦流進口袋，我也不做這勞什子房地產了。機會成本是因人而異的，隻有你自己才知道。

另外，有人用買入價與純月租比大於100 （換算成Cap rate是12%）來判斷投資房是否值得買入。對此我有不同看法。

在我這個區（同一個County的 12個衛星城和中上規模的中心城市，生活指數在全美屬於中上），退回到1995年（再長的沒有查過）我們也沒法在正常市場交易中看到一個房子（SFH）滿足這個回報率的。我自己的經曆是，從2001年開始投入房地產，用來出租的房子，我買的幾乎全部是Foreclosure物業。裝修之後最差的是市場價的80%，大部分是市場價的75%或者以下（買入時的市場價格），但是我的Cap rate到現在平均才是6 %，換算成P/MR是200（現在的租金對比當時買入價）。我經常跟同行比較這個出租回報率，在我們這個區的範圍內我的回報率已經是相當好的了（假如不說是最好的話）。我的租金回報率與Cap rate 等於12%（P/MR等於100）而言差一半。但是就現在，我的房產淨值（有loan的物業，我用cash out refinance已經提出大於等於我投入的現金）還有30%以上。換句話說，你現在在我這個區能夠買到Cap rate為6%的，你不用出租馬上轉手，都能收回20%左右的利潤（扣除銷售費用）。你說值得買還是不值得買呢？我出租房的Cap rate從買入到現在平均都沒超過6.5%（任何時候的租金對比原來的買入價）。但是，就現在我賣出也依然有不錯的利潤回報。為了說明我自己的經驗可以參考，我可以報一下我的出租房:最高峰時我擁有靠近中兩位數的獨立屋（SFH），現在是低兩位數的獨立屋（SFH）。

還有一個例子，有人問過我對買manufacturing home （指在single family home區，連地。不是在Manufacturing home park），現金流量很好，是否可以買。我建議千萬要小心。除非這個物業與地價已經基本上相同或者幾年以內新的可以考慮，但是還是要把每年價值run down的因素考慮進去。

對於長期投資，我也是一直主張買中價以下，特別是現在這個動蕩的市場，有高的現金流量最安全。但是，你買的預計是高租金回報，但實際上空置率很大。或者就是一個充滿foreclosure，少人住甚至沒人敢住的“鬼城”，談何回報呢？最後賣出的錢加上全部現金流（每年流入減去流出）才是投資的總回報。不是單單每年的正現金流就能說明是一個好的回報。更不用說，你那高Cap rate要是隻是理論計算的而不是實際的。還有一個因素請買Condo的留意，要是同一個Association的周圍很多foreclosure的話，HOA fee很有可能會上升很多的。最近有一位網友告訴我，一個Condo原來的HOA fee是每月$300,現在已經升到$600。還說要加Assessment fee，感覺就像個無底洞。

在同樣的物業種類和同樣的地區情況下，買入的物業當然是Cap rate越高越好（P/MR越低越好）。有人問我，想要買的這個物業的 Cap rate算下來是6.5%，是否應該買？我不知道你周圍的情況，要是跟我所在類似的區當然就是很不錯了。但是你的周圍要是就有Cap rate 12%（P/MR是100的），你幹嗎要買這個低回報的？那不是吃飽了撐的嗎？所以不看具體的區具體的物業光用一個數字去比是不合適的。

諸位在大城市以及附近的可以比比看，是否很容易找回報率Cap rate是12%以上（P/MR是100以下）的，就算是現在這個蕭條的房地產市場？那是不是說那些在租金低回報的地方十幾年前都不要考慮做出租或者做房地產了？都不容易賺錢了？顯然不是。在那些大城市低租金回報的地方，就算是8年前買入的房產，假如把握好賣出機會的話，早已經盤滿缽滿啦。就是現在賣出估計大部分也都有利潤。

“條條大路通羅馬”。沒有一定之規。每個投資者都應該根據當時、當地的情況作出決策。雖然我們不應該什麽都“用勝敗論英雄”，但是在賺錢方麵而言，說到底最終賺到好錢的就是好方法。

孫子兵法說，“故兵無常勢，水無常形。能因敵變化而取勝者，謂之神。故五行無常勝，四時無常位，日有短長，月有死生”。什麽事情都不能簡單照套。都應該根據具體個案具體分析而定。

投資也好，投機也好，某種角度來說，時機就是一切（Timing is everything）。

諸位讀者，讀到這裏千萬不要誤解我建議你們現在不管Cap rate多低都可以買，而是要具體分析。我想說的是，買Cap rate15%的不是就一定比買Cap rate 6.5%的最終回報高，或者更加安全，而是要具體分析。

以上我個人看法，不一定正確。

（告讀者：該文寫和貼於2009年7月31日，原題目是《我對房地產價格趨勢和應對策略的一點看法（ 2 ）》。現（2011年12月17日）根據內容分開題目，沒有修改內容。對錯都留下做為記錄。修改題目的原因是跟內容更扣題，方便讀者也我自己去找相關內容：-P）

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）