在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
美國的土地價值幾何？-兼談美國土地在中國拍賣的新聞（下）
如山
（2011年7月31日，星期日）
從人口稠密的地方來的人，或者不清楚美國（包括加拿大、澳洲、新西蘭等等地大的地方）土地價值變化的，常常將所有地都換算成每平方多少錢來比較。其實這是一個錯誤的概念。總的來說，在一個人口稠密的大城市中心商業用地，包括公寓如Apartemnt，Condo等大Building，用每平方地多少錢或者每平方地價可建樓麵麵積來比較，在大多數情況下可以成立。例如前麵提到的美國東西岸大城市中心的商業用地。又如中國的香港、北京、上海、廣州等等大城市用每平方多少錢來比較也基本靠譜。可是在美國即使是上麵提到的同一個大城市的小住宅地塊（SFH，Duplex， Triplex, Fourplex及小型 Townhouse）就不應該這麽比較了。因為不僅僅要看Zoning，還要具體分析其Condition。在美國中部一馬平川的土地相對比較簡單（當然也需要具體分析其基本的條件），對於高低不平，有山有水的城市，其要分析的Condition就太多了。所以，一直以來我碰到有網友問我某塊地如何，我通常的回答是不知道。我認為這是一個負責任的答複。別說我跟你不在同一個城市，就算是我熟悉的區，沒到現場看都不知道怎麽回事（如例四）。進一步，就算到了現場，沒經過一定的時間調查也說不準。這就是為什麽在美國買地通常都有4個星期左右的“可行性”調查期 （Feasibility Study /Feasibility Contingency）。而就算是買前做了Feasibility Study，也不等於就百分之一百保證。因為有些調查需要付款給專業工程師做，而在不確定是否值得買的情況下，通常沒人願意花這冤枉錢（如例四）。
現在讓我們談談《上海網友8800美元競拍下美國1000平方米別墅用地》這條新聞或者這個做法的意義。
首先要說明，我沒有調查過這個美國佛羅裏達州USOFA公司。也沒有調查過這個1千平方米的別墅用地的地塊狀況，當地土地的市場狀況。因此對其價值是應該高於還是低於$8,800美元我都沒有結論，就像我前麵說的道理一樣。但是我注意到該文有幾點很有意思的地方。我現在隻就該文提供的幾點說法進行一一分析。
一，競投為何封頂加抽簽？
新聞說：“55秒急速封頂!”5日下午4時過後，莊諾在微博上不斷刷新最新競拍實況。直到競拍結束，共有71名買家以封頂價競標。按照先前的規定，他們將在7月12日下午2時整，以搖號的形式抽簽競得土地。
商業行為是以賺錢為目的，而凡是舉行拍賣者都是希望將標的物賣到最高價。但是這個拍賣為何要設計“封頂”的政策呢？要是設定日期和拍賣的短時間來刺激參加競投的人，比較容易理解。但是“封頂”而不讓願意出更多錢的人去買，USOFA公司不想賺更多的錢，就令人有點費解了。我從他們的角度來想了想，也許有三個理由：一是告訴所有中國買家，該地最多也隻是到$8,800美元，不會再高，投資人有機會買到很便宜的美國地（對比中國），從而起長期廣告效應；其二，USOFA公司明白$8,800美元已經是高於當地的市場價了（我沒作調查，不清楚$8,800美元是高還是低於當地市場價）。要是競投到很高，後來別人發現也不好，因為還想長期在中國推銷；其三，要是任由競投者把價格抬上去，例如競投到幾萬塊美元一塊地（從競投的熱烈程度看是完全有可能的），遠遠高於市場價，良心上也實在說不過去。或者是這三種想法的綜合？
二，投資購買房產超20萬美元可以移民？
我不是移民律師，也不太了解新的移民法。但是我一直知道的是，在美國購買物業是不符合投資移民要求的。因為美國的投資移民是要求有雇工的。我記得之前是每年至少10個雇工。而購買物業或者股票是一種“被動”的投資，沒有雇工。另外，在發達地區的投資額是最少一百萬美元，在非發達地區是最少50萬。這些是大概的標準，具體如何或者移民政策是否有大變我不清楚。大家都知道美國現在很缺錢，但有些基本的原則我認為美國是不會放棄。例如我有二位親戚都是剛剛拿到全額助學金來美國讀書的。國內人有時很不明白，美國都這麽窮了，很缺錢了，還肯出這麽多錢給國外學生來念書。而他們很可能是念完了就回去的。你說她（美國）怎麽淨幹這些“傻事”呢？美國什麽條件才允許移民也是有原則的。我相信這個原則沒變。
三，為何選擇在香港打官司？
該文說：“莊諾說，雙方甚至已談好，萬一有糾紛，選擇在香港打官司”。作者或者中方好像當作一個聰明的選擇。我就感覺有點奇怪，為何選擇香港打官司？這話對國內不懂的人是否聽起來好像香港近，對國內買家有利呢？咱不是律師，但是知道香港的法律不能管美國。就算USOFA公司在香港有分公司，但是它的總公司在美國，土地等主要財產也在美國。就算是國內買家在香港贏了官司，也不能直接拿香港法庭的判決到美國來執行，而是必須在美國重新起訴。那何不直接選擇美國來打官司呢？這到底是誰想出來的“餿主意”呢？
四，$23至$28美元一平方英尺的建築成本？
新聞說：“以建造一幢2層半、400平方米的精裝別墅為例，目前報價約為10萬~12萬美元。另需支付驗收費等”。換算成英製，就是用10到12萬美元建4,300多平方英尺的“精裝別墅”（請留意這個條件）。平均到每平方英尺建築麵積價格等於在$23到$28美元之間。因為我自己是建築商，讓我們展開聊聊建築成本到底是怎麽樣。
我在大城市，這裏的獨立房建築成本大約每平方英尺$70到$100，視乎所用材料、裝修程度和建築商的成本控製。當我們在談論每平方英尺建築成本時，請讀者留意說的都是 “硬成本（Hard cost）”，不包括圖紙設計、許可證、專業工程師費用等等“軟成本（Soft cost）”。並且是指建築商自己的建築成本，不是賣給買家的價格。
可能有讀者說，你說的是你那裏，那是大城市，人家那裏是勞工費便宜的地方。的確，勞工費和材料費都有地區性差別。可能勞工費的差別大，材料費的差別就很小。我沒有研究過建築成本的地區性差別，不過手上有一份建築裝修的Local Multiplies表，可以比較各地成本差別的參考。
根據這個表，全美最貴的是紐約Zip code以091至104開頭的地區，其乘法指數是1.50到1.54和阿拉斯加的Zip code以997開頭的地區也達1.54。而最便宜的地區是0.8幾，計有阿拉巴馬、阿肯色、佛羅裏達的大部分區、路易斯安那、密西西比、北卡羅來納、俄克拉荷馬、南卡羅來納、德克薩斯等。加州絕大部分地區是1.0幾到1.1，隻有以950、951開頭的達到1.29至1.39；美國其它區基本在1.0到1.2之間。加拿大所以地區基本都比美國貴，最少1.3幾，最高1.6幾。我所在的區是1.1左右。
我們就用我所在的1.1與邁阿密的0.85大概比較一下。就是說邁阿密比我這裏相差約22.7%。我們就假設邁阿密的建築成本比我這裏便宜30%好了。上麵說我這裏的建築商的硬成本是每平方英尺$70到$100，換算到邁阿密的成本就變成$49到$70（請注意，這裏還沒加上軟成本）。$23到$28美元豈非連建築的材料成本都不夠，還“精裝別墅”？
綜合：根據以上的分析和疑問，我無法肯定葉子$8,800買入的是Good deal 或Bad deal。因為不作過具體研究，不能排除USOFA為了打開中國的未來市場而用低價吸引（從封頂這種拍賣異常行為價格來說）；當然也不排除是高於美國實際市場價。文章裏麵有明顯的錯誤，但是也不排除是文章的作者的錯誤理解寫出來的，與USOFA無關。當然USOFA和搜房網兩者之一或者同謀請寫手“忽悠”國內投資人和讀者也是有可能的。就留待讀者各自判斷吧。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
《美國的土地價值幾何？-兼談美國土地在中國拍賣的新聞（上）》
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附轉帖：《上海網友8800美元競拍下美國1000平方米別墅用地》
近日，一名上海白領用55秒鍾，出價8800美元，在網上競得了1000平方米美國土地永久持有權。除去還需繳納的4878美元稅費，折合成人民幣計算，這次成交地價隻有每平方米57.2元。在國內，這個價格甚至不足以買一份肯德基全家桶。
賣方表示，這名白領最快將在8月初拿到受美國法律保護的地契，並向其他一次性投資超20萬美元的中國投資者提供全家移民申請資格。
近來，美國房源在中國的房展會上頻頻展出，也有中國買家遠赴異國購房。但網上異國拍地是否果真如此美好? 這起拍地是噱頭還是投資新形式?
“Let's go，去美國做地主!”7月5日，31歲的上海白領葉子出於好奇，點開了一條廣告。她未曾預料到，這會讓她在美國邁阿密買了塊地
55秒出價搖號抽簽
“1美元競拍1000平方米美國別墅用地”——正如活動所言，這塊土地起拍價1美元，封頂價8800美元。葉子在心裏盤算幾分鍾後，走完了所有流程：填寫個人資料，通過支付寶繳納1000元保證金，進入競拍界麵。
在競拍頁麵的那一頭，一樣等待著的，還有競標發起者——搜房網國際董事總經理莊諾。
對他來說，這次競拍純屬無心。6月初，美國佛羅裏達州USOFA(United Solutions of American.LLC)公司董事總經理Ray Piel找到莊諾，請他幫忙物色中國開發商，前往美國開發一批約60萬平方米土地。
6月16日，競拍活動掛上了網，迅速引來圍觀。截至7月5日競價當天，距離競拍還有4個多小時，已經有1200多名買家注冊參與。
“55秒急速封頂!”5日下午4時過後，莊諾在微博上不斷刷新最新競拍實況。直到競拍結束，共有71名買家以封頂價競標。按照先前的規定，他們將在7月12日下午2時整，以搖號的形式抽簽競得土地。
葉子正是其中一員。但她覺得“自己哪有這麽好運氣”。
交易過程
最快8月初拿到地契
7月12日,葉子接到電話時正在上班，她幾乎不相信自己成了“中國網上競拍美國土地第一人”。
“現在有人願意加價5000美元要你轉讓，願意嗎?”葉子連忙拒絕了這個提議，此刻她並未從幸運感中舒緩過來，她說要和家人商量，畢竟這等同中大獎。
當同齡的年輕人都覺得這是大好事時，葉子家裏的長輩卻顧慮重重：這事靠譜嗎?遠在美國，看不到摸不著;美國人為什麽不買讓中國人得便宜?
事實上，莊諾一開始也有顧慮。在首次與Ray Piel接觸後，他就讓公司團隊詳細查詢美國公司及出售地塊的資料。
據了解，USOFA公司專門從事不良資產買賣，有幾十名員工。此前，在美國已經有多筆類似交易。此次出售的土地，是從一家瀕臨虧損的企業手中收購。
莊諾還專門要求其美國代理律師發回律師函，確認這塊土地的合法性以及明確歸屬。作為旁證，佛羅裏達州李縣的最高行政長官Frank Mann，通過視頻錄像，歡迎中國買家投資格林布爾。
在付款流程上，雙方也進行了長期磋商。“我們提出交易的錢要先交給第三方，等中國買家辦妥所有手續，確認法律上擁有土地的合法性後，才能將錢轉到他們公司。”莊諾說，雙方甚至已談好，萬一有糾紛，選擇在香港打官司。
第三方監管賬戶的存在，讓葉子放下了大半個心，在委托美國的親戚朋友了解了後，她成功說服了長輩，“後來他們也比較認可我的選擇，覺得值得投資。”
18日上午，葉子通過銀行電匯，將購地款及4878美元稅費(土地交易手續費、行政費、律師費、交易工本費、產權調查費等共10項)一應款項打入指定賬戶。19日上午，在搜房網上海總部，葉子夫婦與美國公司簽訂了土地購買協議，並拿到了《土地贏家證書》。他們被告知，差不多15個工作日後，他們將拿到美國法律承認的地契，成為邁阿密“格林布爾”大型社區別墅地塊的永久持有者。
買主打算
暫時持有作為投資
葉子未曾想過自己在美國會擁有土地。她供職於一家製造業公司，擔任人事主管。按照已有的人生軌跡，她很可能和丈夫一起在上海買房、生子。然而，現在她心裏多了一絲牽掛：我在美國還有塊地!
有人問她，準備自己建房，還是出手賣掉?葉子花了一周左右時間做功課，然後有了答案：先放在那做後續的投資。
作出這個選擇，基於她對成本核算以及現狀的考慮。
如果建房子住，葉子需要委托美國當地的承建商。以建造一幢2層半、400平方米的精裝別墅為例，目前報價約為10萬~12萬美元。另需支付驗收費等。
如在建房後繼續保有或居住，葉子還需每年繳納包括地價和房價在內的財產總價1%的稅額。以2萬美元地價、10萬美元房產計算，每年約需繳納1200美元。
如果轉手賣出，葉子需要委托當地中介。她需支付的律師費、經紀人費、房產交易稅等，綜合起來約為交易價的3%左右。
如果隻是持有土地，葉子需每年繳納土地價格1%的地稅。按照目前地塊的均價，每年支付的地稅，約200~300美元。
莊諾覺得，持有土地作投資是明智選擇。“2009年，這個地塊的土地價格在9萬~10萬美元。”
現在葉子開始籌劃，找機會去美國，親眼看看自己的土地。
當“洋地主”
20萬美元可買地移民
“拍下美國的土地是不是可以拿到美國綠卡?”對於不少網友的疑問，莊諾表示“美國土地團購超過10塊(含)可以辦理美國EB-5移民申請。”
據了解，EB-5移民意為“第五類優先就業型移民簽證”，是美國一項專門鼓勵外國投資者而設的投資移民項目。在如今美國所有移民類別中，對於能承擔巨額投資的移民者而言，這是申請核準時間短、資格條件限製少的一個方式。但投資者通過這種方式拿到有條件的2年綠卡後，最終能否拿到正式的美國移民資格，還取決於其他因素。
據莊諾介紹，賣地方美國USOFA公司願意再提供100塊每塊麵積約1000平方米的別墅地塊進行團購。
“按照美國的政策，50萬美元投資可以申請投資移民。”莊諾說，USOFA公司在拿到整塊土地的EB-5投資移民名額後，已明確表示，願意提供30個EB-5的投資移民名額供給此次參與團購、投資額超過20萬美元的中國買家，來申請全家投資移民的資格。
在投資移民的誘惑下，報名團購的國內買家暴漲。7月22日下午，首期美國土地網上團購結束，共有73位買家參與，100塊地短時間內售罄。“有兩個買家一下子買了20塊地。”莊諾說，他們正積極爭取更多的美國土地，供國內投資者購買。
十幾年前國內就有人賣過美國地契, 號稱每個州一平方米(或呎?), 也是說可以簽證到美國去看地. 那時是千巴人民幣吧. 據說賣的不錯. 買的人還不是那張紙當玩具?
完全對。
關於交易費用，你說得對。假如買入的高收費看作是跨國的律師、文件等等要高有可能的話，賣出的3%絕對是“忽悠”了。怎麽可能隻要3%呢？應該是5%到7%。