在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
淺談持有出租物業的目的和作用（二）
如山
（2010年4月6日）
4) 做出租房需要的付出和選擇
有人說，在美國做房東所賺的錢就像在中國做掏大糞的工人一樣。我想，聽到這句話，全中國人民都笑了，全世界華裔都喜氣洋洋了。在美國，總得是過了貧困線的中產階級才有能力玩出租房吧。而在中國掏大糞的工人收入都跟美國做房東的一樣。那中國還不是世界頭號強國誰還敢說是？當然，這位兄弟是開玩笑。他的具體狀況是怎麽樣呢？他買入的投資房2萬多一間（House），在不是很好的區，租給不是那麽好的租客。他每個月都要上門收租，所有維修都是自己做。但是他每月租金1千美元。不到3年收回全部投資。這裏說明什麽呢？這說明專門做出租也能有足夠的現金收入。另一方麵也說明你有可能要付出很多努力。其實這就是看你要的什麽。例如在這個例子裏，你可以選擇在更好點的區花4萬、6萬甚至再多點去買一間房子，租金也是1千。就可以換來你少很多麻煩。雖然回報沒這麽高，但是同樣有很好的Cap rate。又或者你將租金降低到8百甚至更低，從而吸引更好的租客。不是也既可減少麻煩，又依然有不錯的回報嗎？所以，做出租看你想從那裏要什麽，是不怕麻煩要增加多點收入，還是隻是做個通貨膨脹的hedge和讓租客慢慢payoff 你的loan和等待升值呢？我是選擇後者。用降低價格來吸引好租客，從而減少麻煩。
也有人說，我不想幹服侍別人的活。你怎麽知道如山就喜歡幹服侍別人的活呢？我現在自己管理20多個出租物業。而且出租不是我的主要現金收入，也不是我的主要精力和時間投放。要是這麽辛苦和麻煩，我又怎麽顧得過來呢？我沒有什麽特別秘訣，就是在中等區買入足夠便宜的物業。因為買入成本低，我可以用比市場低5%到10%的租金來吸引好客。我的目標是每個房子有點正現金流就好了，我並不指望在租金上賺錢。
有人說，你可能半夜2點接到租客的電話。我就奇怪，你怎麽半夜2點要開著電話準備隨時接租客的投訴呢？這法律規定每個房東都需要做的嗎？換一種情況，是否每個物業管理公司都是24小時有人接聽電話？我們這裏最正規的物業管理公司也隻是白天上班時間才有人接聽，下班之後都是錄音。我的做法是，每個租客進來時我都先“警告”，我的租金比市場低你也知道，我就是希望不要隨便就call我。要是大問題，例如plumbing、漏水、電等問題聯絡我之外，小問題不要隨便煩我。我有Email，晚上下班之後的時間不要call我。你call我，也不要指望我會回複你。要是你認為是緊急就call 911。因為call我也沒用。另外，隻有白天我才能找到修理工來幹活，我個人從來不幹這些修理。要是你遵守我的規則，有可能你住多久我都不加租。所以我有差不多一半是住了5年以上，我沒加價。他們甚至一年都難得call我一次（Knock on wood）。我從來沒上過門收租金。我還經常收到租客的感謝card。這不是我牛，我等於送錢給他們，哪有不受歡迎的？其實也不光是我，據我所知，在論壇上有不少持有10個unite以上的地主，而且他們都不是專做房地產的。他們自己都另外有Full time 工作。很多人都不需要花那麽多時間精力去管出租房的。又比如說前麵說的那位2萬塊買入的房子，在可以租1千塊的市場，你用$700到$800招租。條件就是小問題他們自己修理。要是更“大方”點，隻租$500(我相信Cap rate依然高於10%) ，我看租客把你當“大爺”都可以。
雖然我認為管理出租房不會至於有掏大糞般辛苦，但是一定程度的付出還是有的。做多了，怎麽仔細選租客有機會碰到麻煩租客。都有可能碰到頭痛的事要處理。又比如說租客搬走換新的，你就得重新維修一下並且花時間租出去。所以租客穩定對我來說比每個月（每個物業）多收幾百塊更重要。但是付出的程度也是看你采取什麽樣的管理策略和你自己對待和處理問題（麻煩）的心態。同時對比我持有出租房所能獲得的利益，我願意付出這些。
5）由業餘轉為專業做房地產應該注意的地方
房地產的確是可以給人們提供了從業餘經營（投資）進入到專門以這個來提供收入的行業。但是由業餘的持有出租房到專門做出租，或者做物業Trading（Flipping）、建築商、發展商，這是一個概念的轉變，是職業生涯的轉變。要是做這種轉變的考慮，我就要勸你真的應該認真地考慮，仔細分析你自己的條件是否適合做這種轉變。不是再考慮，而是要再三考慮。因為你原來有別的工在做，產生足夠的現金流來維持你的生活，應該還有剩餘。而專門做房地產你應該評估你有進入的足夠條件（包括個人特性、知識、財務等等）才好開始。要考慮房地產是否能夠給你帶來穩定的現金流量來應付支出，並且還有盈餘。
6）理財不當的風險
買房地產也好，買股票也好，常常都聽人們說要搭上這班順風車。把握機會是很重要。不過，做投資並非搭順風車那麽簡單。就算是搭車也要考慮什麽時候該下，避過可能的風險再上。然而，做好投資並非隻是搭車，更像爬山、Hiking，要走過彎曲不平的山路，要付出力氣去爬，有時還要經過風雨與泥濘。但是你在前進的途中，也瀏覽和領略了沿途風光。待到達到一定高度，還有一攬眾山小的舒暢。但是，理財不好也是會令人破產的。
最近（2010年3月10日， yahoo）有一條消息說由於不善理財,美國足球聯賽（NFL） 的近80%球員退休兩年後申請破產。60%前NBA球員在退休五年內破產。
就是說投資並不保證你一定就能增加財富。還有可能導致你破產。
投資房地產的主要風險至於你現金流的把握和財務杠杆的使用。房地產市場跟所有其它市場一樣，有升的時候也有跌的時候。要是出租房有足夠的正現金流，這裏說的是綜合的現金流就容易渡過艱難時期。房子本身的現金流和你個人整個財務狀況現金流的綜合。比如，出租房自己有足夠的現金流，你就可以渡過房價下跌甚至租金的一定下跌風險。要是過度使用財務杠杆，沒把握好就很容易導致破產（有興趣請參考我的文章《關於使用財務杠杆的風險分析》）。
綜合
我將持有出租房應該看做投資組合的一部分。利用低利息貸款享受高利息時的低財務成本。隨著時間的推移，讓租客慢慢幫我payoff所欠貸款。同時利用折舊等費用抵扣高的Ordinary income tax，從而轉換為稅率低的Long term capital gain。 對付將要來臨的高通貨膨脹和高利率。最終目的是令儲備部分的錢保值增值。但是，任何投資都有風險，我會隨時根據市場和自己的財務狀況作出調整變化。
（注：以上隻是我個人的觀點，主要與諸位探討，不一定正確。請讀者根據自己的狀況選擇適合自己的策略。）
