在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
淺談持有出租物業的目的和作用（一）
如山
（2010年2月12日）
最近從CND到文學城我都看到一些網友關於持有出租房、做房東和做房地產是否值得的不同議論。我有一些想法想和大家分享。
1）長期投資與短期買賣的分別和作用
我想厘清一下概念。房地產有兩種做法：一是把房地產作為一種生意來做。無論是出租還是做建房、做土地發展、轉手買賣等等，主要是依靠房地產提供足夠現金流量來作為主要收入。二是持有出租房，其主要目的是投資。也就是長期持有，用它來構成自己的投資組合。就像做股票，也有兩種做法。一是長期持有（說的是買入的打算是持有幾年以上）。這種做法是盡量尋找它的內在價值買入等待長遠的回報。另外一種是短期的Trading。這種隻是觀察（特別留意）股票的短期波動趨勢，每天都分析觀察其走向和進行技術分析。股票達到自己設定的利潤區就馬上出手，或者下跌就沽（shorting stocks）。這個目的當然是短期利潤，作用就是希望馬上帶來現金流。
我曾經說過，我做房地產分開兩部分：一部分是出租，就是長期持有；另外一部分就是土地發展、建築和裝修轉手買賣（Flipping）。進一步說清楚點，就是前者是投資，後者是生意（business）。這兩者的分別何在、意義何在呢？是否既然有能力做建築、做土地發展就不需要做出租這種“小打小鬧”呢？是否出租是賺小錢而後者賺大錢呢？說起來兩者都是房地產，其實這兩者的意義在我來說是完全不同的。前者的目的是保護已經有的積累起來的資產組合之一，而後者是維持“生活費用“和其它擴大生意的現金來源。所以強調資金的滾動和周轉所帶來的短期利益。隨時根據市場變化作出快速調整：加大、縮小規模，是高來高去，低來低去的原則。而投資部分即相對穩定和少變。
長期投資是一個計劃和策略，但是不等於說具體買入的某個物業、某個股票、基金或者商品一直持有下去，而是應該根據具體市場情況作出適當調整。不過調整之後還是有長期的投資在手。
2）長期投資的重要性
首先，我們來分析一下每個人（家庭）的資金使用狀況。先說論壇上的大多數，就是打工一族。在論壇上的人，我相信每個人（家庭）每個月的收入減除使用還是有剩餘的。當然，也要看你怎麽用。但不管怎麽說，不論在什麽收入層次，我們老中要省的錢下來還是容易做得到的。要是自己做生意的人呢? 你是打算全部資金都投入生意的周轉? 在起步的初期是可能需要這樣。但是，當你有了一定資金時，也不需要放一點出來做長期的儲備嗎？剩下來的錢，或者除了生活之外多餘的錢放哪裏呢？就是放銀行存款，CD嗎？在經濟處於通貨緊縮的環境，假如沒有更好的把握做其它的，當然暫時存CD也是不錯的選擇。但是，我們說的長期，10年以上的財務計劃。就算現在的通貨緊縮的環境，雖然現金也是非常重要，但是僅僅將現金放銀行裏絕對不是一個投資者應該做的。
錢的購買力變化有多大，也就是錢的貶值概念有多可怕？投資又能對人們的財務狀況有多大的改善呢？我沒做過理論數字的分析，也不用說理論。我們就看以下兩個具體例子。
幾年前，我在報紙上讀到一個故事，一位80多歲的老太太出來找工作，最後被麥當勞餐廳接受。記者采訪她。她說她是30年前夫婦就一塊退休。因為當時手上已經賺到幾十萬。當時的幾十萬對於普通人來說已經是天文數字。加上有社會安全的收入，足夠過一輩子了。他們租房住，花費不多，錢就放CD。但是隨著生活費用的增加到了現在入不鋪出了。再加上丈夫有病，她認為政府的醫療護理條件不夠好。她希望她丈夫有更好一點的護理條件，所以再出來做工增加收入。當然，這個故事好的方麵是他們夫婦都活到這個年齡，而且老太太還身體健康能夠做工賺錢。另外是老太太的奉獻精神也感人。但是，這是一個不考慮錢的貶值，不做投資，認為自己的錢足夠用到一輩子而造成錯誤的好例子。
還有一個大家可能都讀到的最近發生的例子：100歲的老太太Ms. Groner最近過世。她留下7百萬美元善款給學校。一個生活簡樸、終身都隻是做公司秘書人哪來這麽多錢呢？原來她在1935年花$180美元買入Abbott 的3股股票。然後讓這3股產生的分紅重複投入，並且保留全部的分股。到她過世時已經是超過10萬股Abbott，價值7百萬（當然對這個例子介紹的作者也提醒這麽單一的投資是幸運，不能作為榜樣）。
3）投資的組合與分散風險
凡投資都有風險。持有出租房也不例外。進一步說，做任何事情幾乎都有風險。打工有被炒的風險，做醫生律師也被告、沒有足夠客人等等的風險。錢放在CD沒風險？有人說現在是通貨緊縮，現金最保險。通貨緊縮時是沒錯。可是什麽時候轉為通貨膨脹呢？你不知道，我也不知道。但是不做什麽，等到知道的時候就沒有機會了。
長期持有出租房就是投資計劃之一。你不一定要做出租房的投資，你也不一定隻做物業的投資。但是，要是你想保持錢的購買力和增加“閑錢”的價值，長期投資一定要有。我也做其它方麵的投資。但是，因為我對房地產熟悉，自然就在這方麵的投資偏多。我覺得它的好處主要是能夠自己容易控製，可以創造價值，而且貸款可以長期固定。房地產的貸款和股票的財務杠杆使用是完全不同的。後者是沒有固定7年、15年、或者30年等更加安全的方法可用。貸款利息會高到什麽程度呢？看看美國近幾十年來利息的曆史資料，由1978年Prime rate利息升到兩位數開始，1981年達到最高的21.5%。並且持續到1985才慢慢低於兩位數。現在的出租物業的貸款利息不過在6%左右。要是利息再升到兩位數，就算房價不升，你的貸款成本可能已經是降低到微不足道的水平了。
又比如說買黃金，我6年前就買入黃金。目前在通貨緊縮，美元麵臨貶值的前景下更顯得它的潛在價值。不過，80年代初黃金的價格曾經達到$800，那是相當現在的$2,500左右。要是那時候買入的持有到現在，價格還遠沒回來。而且這30年來還沒有利息或者分紅收入。所以單獨買入黃金守著也不是安全的辦法。
有人說持有房產就是希望通貨膨脹。其實不應該是“希望”，而是在做抵消（hedge）錢貶值和維持已經有的財富的準備。這有點像買保險。除了房子的火險在一定情況下投保人有受益之外，所有的險我相信投保人都不希望發生。隻是在意想不到而發生時，有一個經濟上的補償。當然，出租做得好還可以提供現金流量，而不僅僅是hedge。另外，你可以靈活利用房地產來達到最大的稅務利益。黃金、白銀等商品並沒有提供這個條件。
將出租看作“小打小鬧”，認為做出租隻是賺點小錢，是一種還沒有進入投資概念的錯誤想法。是還沒有建立理財觀念的作為。不用說我這種專門做房地產的人，就說說一些真正算得上富人的理財方式吧，哪一個會手上不持有一定出租物業？就像他們一定也買股票、基金、商品一樣，是他們投資組合裏麵的一個成分。你錢多可以請人管理，不必自己管呀。錢多的人可以持有整棟商業樓宇甚至一個mall。就是大有大的做法，小有小的做法。再看看賺錢多的行業的人，是否凡是賺錢多的醫生、律師等等絕對不必再做出租呢？看看你周圍就有答案。這完全是看個人的理財觀問題。
什麽是投資呢？投資的目的是什麽呢？買入有價值的股票、基金、商品、房地產其中之一，或者綜合全部用它來構成自己的投資組合。希望達到財富升值，最少是保值。保什麽值？保錢的購買力。我認為一個好的長期投資組合應該包括有價值的Paper和實物，例如股票或者基金，甚至外幣；黃金白銀、房地產等等。而不光是Paper上麵（例如股票基金等）的分散或者隻是黃金白銀，或者隻是房產。
（注：以上隻是我個人的觀點，主要與諸位探討，不一定正確。請讀者根據自己的狀況選擇適合自己的策略。）
銀行賺錢就是通過貸款利息比存款利息高。為什麽利息升高，貸款成本會相對降低到微不足道呢？應該是存款利息升，貸款利息也升，從而保證總是高過付給儲戶的存款利息。。。
謝謝你的光臨！也謝謝你對我的信任。不過，本人還不想搞那麽大：-）。
1。專業經營
2。規模效益(本人想合資買樓，但無應和者)
3。本人可以當甩手掌櫃，(完全甩手的那種)
4。要信得過的
本人作地產投資，完全沒有興趣的成分在裏麵，所以想參股如山這樣的專業和可信賴的人士，確實是很認真的。