將自住房（Primary Home）改為出租時請留意新稅法的影響

將自住房（Primary Home）改為出租時請留意新稅法的影響

如山

（2010年1月1日）

常常聽到人們說將自住房（Primary Home）轉做出租。我這裏想提醒在美國的業主注意有關新稅法的變化而考慮作適當安排（也許有部分讀者已經了解，但是我覺得還是應該提醒一下）。

先簡介一下Primary Home賣出時利潤免稅有關法律的曆史：1997年以前，當你賣出你的自住房時，你必須在2年內再買入一間更貴的房子作為自住，才可以享受賣出房時的利潤免稅的待遇；而1997年通過的Taxpayer Relief Act of 1997規定，凡是5年之內住滿2年的Primary Home出售獲利時，個人25萬之內，結婚夫婦50萬之內都可以全部免稅。這個改變是你不必2年之內買入自住房，並且不受轉手次數（買進賣出）的限製。因此，有些人就每2年左右換一間自住房（包括將自己原來出租的轉為自住）。這樣做的稅務好處是，凡是住滿2年再賣出的房子都不用納稅。

 

但是，2008年由布什簽署的Housing Assistance Tax Act of 2008又對1997年的有關規定進行修改。這個法律從2009年1月1日開始生效。它同樣是規定必須從賣出的日期往回算的5年之內必須住滿2年才能符合免稅條件；它的不同點在於，不是全部免稅，而是按自住期間的比例免稅。請看具體例子：

A君2009年1月花50萬買入一間house自己住。2010年1月轉為出租，直到2012年12月。然後自己於2013年1月再搬回去自住,2013年底放出市場賣。2014年1月Closing。賣出淨價70萬，就是利潤（Gain）20萬。A君在這個物業累計總住24個月。按照2008年通過的修正稅法，這個20萬Gain要按比例計算納稅，而不能像之前那樣20萬全部不用交稅。要分開Qualifying use和 Non-Qualifying Use，就是不是自住的時間（Non-Qualifying Use有一些Exception，例如臨時離開、健康原因或者employment的改變等等）。具體計算就是：5年中住2年， Qualifying use 是40%。就是免稅40%（$200,000*2/5=$80,000）;另外的$120,000要按Capital gain付稅。還有，出租期間扣減的Depreciation 要作為Gross income處理。一句話，要是想賣出的房子全部免稅，就必須住滿5年（由賣出的Closing 日期往回算）。

（以上隻是我個人看法，不一定正確，僅供參考。讀者做任何決定前請谘詢當地專業人士意見或者查對IRS相關法律。）

[如山]

回複HLC2010的評論:
我理解，是的。

[HLC2010]

Apologize for posting in English.

Does the same rule applicable for converting rental porperty to primiry home?
For example
- Buying a rental property at $400K.
- Rental for 5 years, depreciation to $350K,
- Living there as primary home between 2 and 5 year
- Sell the property at $500K.
Gain $150K ($500K-$350). So the same rule apply for this $150K gain?

Thank you very much.

[曉青]

嗯，知道了。