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我做房地產“走麥城”的故事(2)-在美國經營房地產
如山
（2009年12月20日）
故事二
2004年某天的拍賣會，我在沒人跟我競投的情況下，以One dollar over買下一個有湖view 的獨立屋。競投價61萬。這個房子有什麽特別呢？為什麽沒人買而我又買？
房子建在一個向下傾斜的坡上，有2個車的車庫。但是，Driveway已經變形，旁邊很深，車無法安全開進車庫。原屋主是將車停在外麵街道上。裏麵從一樓到二樓向湖一麵有幾個大麵積的落地玻璃窗。但是玻璃都已經Fogged，也就是需要換。廚房和洗手間都顯得過時，與該區該房價都不相符合。這個房子的原業主欠第一銀行60多萬，第二銀行十幾萬，總共欠款70多萬。Foreclosure 之前已經放在市場上，要價80萬。超過半年沒有Offer。我在它被發出Trustee sale note之後到Foreclosure之前已經用我的Agent鑰匙進入過三次。所以對它了如指掌。我估計投入10萬現金換玻璃、Upgrade廚房和洗手間、再修好Driveway後就可以賣出1百萬。時間4個月到6個月，回報約32%。市場要是上升就是額外的收入了。因此沒人bid的時候我就61萬拿下了。
買下之後，完成Deed recording等手續，到法定我可以Possession時我前往敲門。前業主出來，穿戴斯文而且非常有禮貌。一上來就先道歉。說他知道今天是最後法定離開日子，但是由於他出差在外，家具等還沒來得及搬好，請寬容他多一個星期。並且再三表示希望諒解和給他一點方便。我心想，給多一個星期總比我要走法律程序Eviction省事省錢。就連說沒問題，一個星期後我再來，要是已經搬空就給我一個電話。一個星期後我沒收到電話。再去敲門沒人應。我找到以前Listed他的物業的Agent想打聽一下他的動向和背景。我告訴這個Agent我在拍賣上買下了這個物業，準備裝修後Flipping。也會讓他Listing，因為他很熟悉該區。他很高興，並且告訴我，他認為原屋主搬走一定沒有麻煩，因為他在當地一個大公司做副總裁。他答應幫我聯絡他。幾天過去，沒有回應。Agent告訴我電話沒人接，留言也不見回複，聯絡不上。我再到那個房子看，裏麵有動靜，但是敲門沒人出來。從窗口往裏麵看，以前看到的東西還是原來的樣子擺放。我一想不對，不能再等，馬上聯絡律師開始Eviction。
又一個星期過去，在我的律師告狀（Summons & Complaint）File之前，我突然收到原業主的告票，共告3方：告原來貸款的銀行不當拿物業拍賣，應該退回原狀，業主繼續欠該銀行的款；告Trustee的Foreclosure程序不對，因為原業主沒有收到Foreclosure auction notice；告我的公司（因為所買物業在我公司名下）退回Title。一句話，就是要求取消該次拍賣，一切回複原狀。我同時查了我這個物業的Title，上麵已經顯示有LIS Pendens。也就是說，我不能進這個屋子、不能做Refinance也不能買賣。我馬上聯絡律師商量，看我有什麽對策可用。這個律師是一個很有經驗、專門做Foreclosure後Eviction，並且也常常做Trustee。所以他對這類案件非常熟悉。
我的代表律師開始聯絡Trustee公司和原來的貸款銀行。律師回複我，現在看我的意見。假如我同意不要這個房子，銀行同意將錢退回給我，取消這次拍賣。我問到底Trustee是不是做錯。我在想，這是當地一個有幾十年曆史的最大的Trustee公司，他們每星期拍賣本County的物業占60%，怎麽可能在程序上出錯呢？。律師說，你就不用管它錯不錯了，哪一方（指Trustee和銀行）都不想打官司。因為退回原狀，他們沒損失，要是原業主付清所有欠款，銀行無所謂，隻是繼續持有Mortgage 和 note。要是原業主不付清所有欠款，不過是重新再做一次拍賣程序。要是我堅持要這個房子，那麽Trustee和銀行都要應訴。想想這四方中我是最虧的了，61萬的現金已經到了銀行的手上，我不能用。但是房子的Title雖然在我名下（我的公司名下），我也用不了，卡在那裏。然後我告訴律師，看哪個快，要是能夠拿房子快，我要房子。假如拿房子困難，我要退回錢就成。現在看來恐怕是要錢回來最容易。我問他的意見。律師當然是做哪一種都無所謂，或者更希望我繼續打官司要房子，這樣這個案子有一段時間好拖，換句話說律師費應該可觀。他的回答倒是客觀，他說這是個聰明的想法，堅持拿房子可能要慢，多長時間不好說。拿錢應該快，因為要是你同意，就等於各方都同意。好吧，那就進入Settlement吧。
但是，萬萬沒想到，這個所有關係方都同意的方案，想起來挺簡單的過程居然無限期地拖起來。原告與被告共4方，每一方的律師都要審查協議書來保障自己一方的利益。而每方的審查都要幾個星期。每方改動一次再經過其它方審查就又是2個月以上。到了後來，已經沒聽到什麽不同意見了，就等各方簽字了。但是，一會被告知原告出差沒回，一會說原告身體有問題在醫院。再有就是原告方律師旅行，找不到等等。一開頭我隔幾天打一次電話問，後來幾個星期打一次，以至一個月打一次，到最後我都不打去問，問了也沒用。問一次，律師給我來一張賬單，因為他要向另外三方詢問進展。就這樣，到最後Settle，我拿回錢，已經是一年半了。但是律師告訴我Foreclosure後Settle的案件中，我的不算長。他經手最長的是4年。
我收回了61萬加上律師費和一點利息。但是，我那時候現金投資的年回報是超過50%。就算61萬的年回報50%吧，一年半的現金占用那就是損失約46萬的機會成本。還不算我陪上的時間和精力這部分的機會成本。
故事後記：物業Title轉回給原業主以後幾個月我又見Foreclosure notice。銀行將所有相關費用加上去，開bid價69萬。不過我沒有再跟蹤它的結果。在三國四方的這場遊戲中，讀者應該很容易找出誰是最大的贏家，誰是最大的輸家。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
Of course, you will get a little interest back. But who is going to pay your attorney's fee? Do you mean that the loan bank refunded your attorney's fee as well?? Please explain.
Thanks a lot
(your articles are attractive and informative)
謝謝您的回複！ 這樣我心裏就有底了。
謝謝你的光臨。你的理解正確。我認為是的。
當我讀完您別的文章後， 我想這種情況不會在我的州發生吧。-- 我的州是morgage-judicial 拍賣，據您解釋比較難被challenged。（您的文章就像教科書啊）。 不知我的理解是否正確？ 請指正。 再次感謝！
請問這種情況有法子避免嗎？ -- 似乎無法事先預測。。。 我擔心將來遇到這種情況， 會造成資金長時拿不回來， 無法做下一個。。。（我的資金非常有限）。 請指點迷津。 多謝！！