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選租客應注意的要點並再談查租客信用的重要性（1）
如山
（2009年10月6日）
最近投資理財論壇上網友貼一些房東被告的案例。這些對做房東的都是很好的提醒。其實，這一類麻煩租客的行為都是有慣性的。通常是不止一次幹這種事。通過認真而合法的信用調查程序，盡管不是百分之一百保證，但是已經可以很大程度消除這種麻煩租客的。現在根據我自己的經驗和學習，給大家一些參考意見和做法。同時，再舉些例子討論一下查租客信用的重要性。
房東選擇租客時首先的注意點是公平對待所有申請人，以防止被告歧視。怎麽做到公平？我先介紹一下相關的反歧視法，然後介紹我自己的做法。
反歧視法-Fair Housing Laws
請讀者注意，Fair Housing Laws 有聯邦的和州的。州的隻會比聯邦的範圍增加而不可能減少。所以重要的是讀本州的，同一個州有些還有County或者City設定的不同範圍。當然County或者City也是隻能比州的覆蓋範圍更廣。
聯邦的反歧視法（Title VIII of the Civil Rights Act of 1968）包含不能歧視種族、膚色、宗教、性別、民族血統（來自哪個國家）、殘疾或者家庭狀況。聯邦法律允許自己擁有出租房不超過三個的房東例外（Exemptions）。但是，我想提醒讀者注意，州法往往用更嚴的條款把這個Exemption消除。因為我在論壇上有人提到這個Exemption。例如，我的州在聯邦法的基礎上增加婚姻狀況並取消聯邦的Exemption。而我所在的County又增加年齡、性傾向（同性戀）和Section 8.我所在的City更進一步，在聯邦、州、County的基礎上再增加性別認同（Gender identity）和政治意識形態（Political ideology）。
具體做法的注意事項
在不違反當地相關的反歧視法情況下，還有如下事項應該注意或者能夠幫助保持公平對待每一個申請人：
1.設定出租標準(Rental Standards)。 寫下你的出租標準，當然是不能與反歧視法有抵觸。無論是在電話上還是去開門時當麵說都要一樣。當麵時，在申請人填寫申請表之前，最好出示你的書麵寫的標準讓他們過目。以下是我自己定的標準，給大家一個參考：
- 租客的總收入最少是租金的三倍
- Credit score不少於600（這個標準有時會作調整，下麵再談）
- 前房東的正麵參考意見
- 沒有Eviction記錄
- 沒有重罪記錄（no felony convictions i.e. assault, drug, sexual offense）
- 填寫申請表並付nonrefundable 申請費
- 申請表上所填寫的全部資料能夠被證實
- 居住總人數不能太多（後麵再談）
對於Credit score 600這個要求有時我作出調整。比如說很好的區而詢問反應又熱烈，我會 適當提高到650-700.但是太高就沒什麽必要性。太差的區我也不低於550.一旦設定，就不要隨便改。因為要防止同一個人問兩次。但是，要是放了幾天或者一段時間沒有人申請，或者沒有申請人沒有符合條件的，可以降低標準。要是都是電話來問的，你可以再電話回去告訴他們你降低了標準，問他們是否還有興趣。要是已經填寫了申請表並且交了費用的，一定要再電話通知他們你降低了標準，問他們是否還有興趣。
有人說，有些租客你一看他們就不是什麽好人，根本不想租給他們。我同意個人是有對人是有好感或者不好感之分。而且人這種感覺往往是與事實是相符的，盡管不是100%準確。不光是見麵，我常常在電話就能感覺對方是否善人。但是，我們不能憑感覺來拒絕租客。你總不能說，我一看你就不是什麽好人，我不會租房給你的。因為這是很容易被告歧視的。況且，研究顯示，人類這種先入為主的刻板印象常常也會發生錯誤的。所以我們要用一個標準來決定要還是不要這個租客就顯得公平對每一個人了。
2.要求填寫租房申請表並收取申請費
我們查租客的信用是要付費給某個公司去查的。而在美國的出租行業慣例是由租客出這個費用的。凡是租客基本都知道，不同的是各個地方或者各個公司（agent）的收費金額稍有不同。我的經驗是，凡是看著不順眼的人的信用調查都不會通過的。所以你根本不用擔心會租給他們。我的做法就是，在他們要求填寫申請表時，反複說明，這個申請費不是我收，而是交給一個查信用的公司（申請表就是他們提供的）。所以，你最好回想一下你的Credit有什麽問題沒有。因為我也不想你浪費錢。而信用報告上是你所有的記錄都在裏麵的。在我的反複說明之後，基本上這些認為他們信用通不過的都會退出。他們其實都很清楚他們自己信用有什麽問題。你反複說明就是要表明你真的去查。因為我聽過不止一個房東告訴我，他們收了申請費以後就憑自己的感覺來做決定了。他們想收取這些申請費來補廣告費用。這麽說吧，大部分一看感覺就不好的，多數Credit不會好。但是，有些人感覺好的，Credit未必就好。要是有一個你看上去不怎麽順眼，但是他們堅持要申請。查出來的結果很可能的確是好。這兩種情況我都經曆過，所以說人的感覺並非100%可靠。而通過查信用的正規程序是可靠而又公平的辦法。
也有人認為，我收他們多一個月的定金，就是last month和2 個月的定金，那麽就沒什麽風險了。萬一碰到租客開始不付租，我用這些錢做eviction和cover damage都夠了。這是一種錯誤的想法。假如你真的這樣做過也證明是可以cover這部分損失的，隻能說明你這次好運。大多數情況下，要是credit很差的，或者要求多付定金來換取landlord不查credit的，最終給landlord帶來的問題都不會是這些錢就能解決的。你會計算，這些麻煩租客對錢更加會利用。
我碰到過問我能否不查credit，一次過給我6個月的租金。他說他的律師告訴他，個人資料，像SSN等有很多被盜竊而給當事人引來很大損失的，所以告訴他不要給個人資料。我回答他，你的律師的意見是很有道理的。不過，查credit是法律允許我作為landlord可以做的，我們也設定了標準，我要是不查你的就是對別的申請人的不公平。你去找不需要查credit的landlord去租吧。祝你好運。有人可能要問，都給你半年租金了，你還怕？我提醒諸位，碰到這種情況要特別注意。因為我就有一位朋友的朋友，有一個出租房（house），出租給一個願意一次過付一年租金的。結果這個landlord很高興，收完這一年租就回亞洲去了。大概半年，他人還在亞洲，在美國的朋友接到警察的通知（這位朋友代收信件）。原來是這些租客是專門做毒品生意的。他們在房子裏麵生產毒品。最後聽說裏麵的全部drywall要換掉才能通過inspection。才能被允許重新使用。
(未完，待續）
敬盼大師賜複！
謝謝你的光臨和閱讀。
我原來的順序號是根據寫的前後時間定的。但是，由於最近一位網友的提醒，我將博客根據內容重新編（分開）。我可能將“六“這個副題去掉。我相信所有的文章都在裏麵了。可以說所有都是我的體會，所以順序號就不是很重要了。
我在投資理財論壇問了一個到哪兒找FORECLOURE 房子的問題，有人推薦了你的文章和博客，我過來一看，哇，這麽多好文章，正是我要找的答案。現讀了你的“經營房地產體會”係列。我打印出來，裝進活頁夾，作買房重要參考資料。
你這個係列的“六”，我怎麽找不到？請告訴我連接。
特意到這兒說聲謝謝你辛苦寫這麽多好文。