網友做房地產的報道和Foreclosure 拍賣的對話-CND房地產線

網友做房地產的報道和Foreclosure 拍賣的對話-CND房地產線

如山整理

（2009年10月6日）

寶貝2009-10-05 20:33

同意. 有頭有尾的故事很有意義.

很久沒有來. 如山的一聲中秋問候,讓我想起來這條讓多少人包括我自己受益匪淺的房地產線。

今天抽了點時間，從最後一頁往前看了6頁，這麽多建築方麵的信息，即使我沒有計劃要往這個方麵發展，還是學到了很多東西。

受如山的啟發，我從六月份開始涉足trustee sale。 到目前為止買了四棟， 賣了兩棟。 第三棟兩天前上市，現在已經拿到7個offer, 最高的全現金offer 比我們的買價高出36%。 第四棟房子是七天前買的。 明天可以上市。 希望能跟前三棟一樣順利。

我想目前的情形，可能是太容易了。 在不到四個月的時間，一切都很順利。 是不是現在就像曾經的股市，隻要做， 傻瓜都能賺錢？ 那麽以後房地產穩定後，還能有類似的機會嗎？ 我希望等那個時候，我們會更有經驗， 在判斷，執行方麵的能力的提升，可以幫助我們繼續在這方麵獲利。

當然我們也做好了最壞的思想準備，在估價，步伐方麵都還是比較保守的。 正因為如此，有的時侯難免有點灰心-- 連續去七八次都被outbid也是有的。。。

從目前的情形來看，至少我在的地區（南加州）房地產好像又有瘋狂的趨勢。 房子一上市， 隻要比comp低一點點， 馬上就搶。 這第三套房子， 我們定的價錢已經跟comp一樣了，兩天內買家們開出比comp還要高的價格。 我們一開始還擔心appraisal不到，結果第二輪就有一個買家願意出全現金！ 前麵兩套房子也都是在上市後一周內進入escrow， 都收到了不少於7個的offer.

這是不是說comp 已經跟不上市場了呢？ 我們是不是應該調整以後的定價？ auction的時候也許可以把價格稍微訂高一點， 這樣也可以增加成功的機會？ 不知道如山大蝦是怎麽根據市場情況調整自己的估價的。

還有一個想法，就是能不能請專業或者非專業的人士代替自己去auction? 如果可以的話，一般如何付費？ 有什麽利弊？ 需要采取什麽樣的措施才能保證自己的利益呢？（對方不會拿著支票跑走，不會為了節約時間，一開拍就拋出最高限， 等等）。 有沒有人/公司是以這個為職業的？ 每次去courthouse等兩三個小時， 還不一定有收獲，總覺得這不是最佳利用我的時間。

有的房子有IRS tax lien。 我聽說可以申請irs waive 或者 forgive。 如山或者別人有沒有這方麵的經驗？ 如果能辦成，一般要多長時間？

感謝如山這麽長時間辛勤耕耘這片土地！

如山2009-10-06 22:33

寶貝,

恭喜你的進步和成功！也謝謝你回來告訴我們你的進展。你的故事一定鼓舞關注這條線上的所有網友，特別是正在做的和將要做的人。

你的問題不是那麽容易答，更不容易答對，我就說一下我的看法吧：

1.     你的擔心不是沒有道理，任何一個市場要是“傻瓜都能賺錢”就是有風險了。上升太快的市場一定是下降壓力在加大。不過對房地產市場來說，有些地方過去兩年下跌幅度太大，已經是對市場的過度反應，那麽上升就是必然的事了。具體來說，要是當地房地產現在的價格（已經上升後的價格）還是相當2000年的價格，我以為沒什麽風險。要是上升已經超過2003年的價格水平，我以為應該特別小心。另外，對大多數房地產市場我主要關注兩項數字：失業率和Foreclosure rate。要是這兩項都偏高，我以為風險是大的。南加州現在總體平均大約在2002到2003年的價格水平。但是某些地方低價樓曾經跌到90年代的水平，那麽反彈是正常的。南加州的某些地方，特別是像聖地亞哥這樣的地方，由於土地的缺乏，氣候好，很多不需要貸款的買主在那裏，造成了強勁的市場需求。

2.     我認為房地產是什麽時候都可以做。當然有好做（上升的市場）與不好做（下降的市場）之分，沒有不能做的。另外，要是做flipping， 是不應該僅僅依靠市場的上升來賺錢才對。

3.     你當地市場要是明顯上升，當然可以適當調高bid價。但是買Foreclosure auction的物業怎麽高也應該控製在市場價的80%以下。

4.     請人代替自己去auction當然可以。我看到有些人長期都是這麽做的。當然，你應該請你熟悉的、信得過的人去做。最好是Licensed agent去。價錢不清楚，應該也不是很多功夫。你的Cashier check是payable to trustee，怎麽會擔心他們拿錢跑呢？你可以規定他每口bid 價不能超過$100 或者$300, 並且每個目標物業有一個最高限額。應該沒有問題。就算每次$100，不要好久可能就上到最高了。要是人多bid，他隻需要注冊bid，然後站在旁邊看別人bid。要是到達沒人加價，而又在你規定的範圍以內，他才開始加入也不遲。要是超過你規定的價格，就不要bid了。所以，也沒多少功夫。不過，所謂“力不到不為財”，你能夠親自到場總是有好處的。因為你有時候能夠聽到旁邊人關於這個物業的一些你不知道的信息。或者有時候旁邊就有買家在等。

5.     IRS lien是可以申請waive，也聽說有人做成。不過我是不想那麽麻煩。而且，要是認為買了一個good deal的話，也不想去提醒IRS來redeem。因為你申請，他們可能就注意到。不然，4個月後，IRS lien就自動消失。

以上是我的一下看法，不一定正確，供你參考。