關於建新房是否自己請檢驗師（Inspector）的討論-CND房地產線

關於建新房是否自己請檢驗師（Inspector）的討論-CND房地產線

 

如山整理

（2009年10月23日）

評論與提問：1962547 2009-09-29 12:41

好久沒冒泡了（一直在潛水）。再次謝謝如山，劉教和線上其他各位的幫助。

我們家的房子還沒有破土動工呢。今天下午kickoff　meeting，大概星期三動工吧。同一區還有另外3家好象也快了，都是同一個builder(不知為什麽大家都沒選另一個）。估計明年7月可以入住。

我們合同裏說了我們可以用自己的inspector，任何時候想去檢查，和builder打聲招呼就可以了。

如山回應（回答）：

阿琪好！有新問題請繼續在這裏提出（當然最好是沒問題 ）。劉教等人的經驗對你可能更有參考價值。因為他是自己建的。

但是我對建築中自己請inspector覺得意義不是很大。因為每一個關鍵點都有City的Inspector查過才能做下一步。要是想用自己的inspector的話，在整個房子完成時查一次可能有點價值。

評論與提問：劉阿太2009-09-29 01:23

解釋下我為什麽建議自己請inspector吧。我蓋房時知道地方政府的檢查是最低標準。隻要不違反code就可以，otherwise, 跟房子質量幾乎沒關。 這也就是我被建築商一口回絕的原因 -- 我的經記告訴我，新房建築商接受政府檢查是必需，但他不可能接受任何私人檢驗師的指手畫腳。不然又花時間又花錢又沒麵子。

當然這可能有地區性，如山和阿淇的州可能好很多。 所以我以為阿淇的關鍵還不是能請自己的檢驗師，而是建築商多大程度上願意接受檢驗師的建議，改進甚至重做。

房子完成後再檢查的困難是好多已經看不見摸不著了。

這建議倒不是我的發明，我是從Consumer Reports的書Money Book學來的。

我賣房時，買方當然也有檢驗師。 他橫挑鼻子豎挑眼（他當然應該這麽做），我才知道房雖新，建築商當時不讓我自己檢查果然有貓膩。但正是因為這房不久前才通過了地方政府的全部檢查，我就以此為借口回絕了買方要求我維修的全部要求。 因為當時是賣方市場，買方也就做罷了。

如山回應（回答）：

劉教的經曆或者體會令我很有興趣想進一步了解更具體一點的東西。劉教能否給出具體一二個例子來？比如在做foundation, framing, plumbing或者其它影響到將來房子質量的項目中自己請的inspector發現問題而City inspector沒發現的?我倒不是想為建築商辯護，不過暫時是想不出建築中自己請的inspector可以指出有價值的錯誤而City的inspector又看不出來的。因為City的Inspector不光是要建築商meet code，還要對所批準的plan。建築商meet code而又對plan的話，我還暫時想不出會存在哪些是將來造成質量問題的。Code和圖紙就是建築商的建築依據和標準,所以也不存在高與低標準的問題.要是說用的材料不是最好或者比較好,那你用inspector也不能令建築商修改.這隻能靠合同.另外，就是說,假如建築商meet code又follow圖紙，我也暫時想不出業主有什麽理由能叫建築商改。也許劉教有很好的案例（聽來的也成，隻要合理）可以分享一下?

我為什麽說建成後inspection可能有點價值呢?比如你的某個門Missing一個door stopper.某條wood trim沒有caulking好等等, City inspector是不會查的.但是正如劉教所說, 檢驗師的工作就是橫挑鼻子豎挑眼, 不然他們怎麽收錢呢? 我出售過一間建好的房子就有過這樣的經曆. 檢驗師找不出什麽大毛病,但是總能列出例如一個cabinet的把手螺絲上得不夠緊之類的問題.

另外,我還不是很清楚劉教所說的”質量”是包括哪些方麵.可能我對劉教所說的不是很明白或者誤解了. 請劉教不要介意.

評論與提問：劉阿太2009-09-29 13:10

如山不必擔心，我還沒有那麽touchy．再者說了，感謝你還來不及呢。

很遺憾，我的建築商不允許我自請檢驗師，所以我沒有親身比較檢驗師和政府的例子。　其它例子如下：

１）我賣房時，買方檢驗師的一個重要發現，是我們jacuzzi及周圍的力學支撐和保暖都用料不足（substandard），盡管通過了政府檢查。　我不知他是怎麽查出來的，因為當時上班，不在場。現在後悔錯失了一次難得，絕好的學習機會。

２）政府的檢查人員並非個個認真負責，不象私家檢驗師，靠自己的信譽生存。我剛搬進，發現房子周圍土的坡度不好甚至沒有，就打電話給政府（政府顯然已批準了）。　好的是檢查人員真來了。　但一到就先教訓我：“維護好草坪是你房主的責任！”　我就帶他親自看，才又發現有些地方的外牆居然都沒保護好，絕緣材料（insulation）都露在外麵。　檢查官員隻好說他當時沒看見，再找建築商回來重做。

３）房子蓋了一半兒，我去看。正趕上安裝冷暖氣管。　我看見管與管銜接處露著大縫兒，就向建築商指出。他非常defensive，但好在還是讓subcontractor重做了。　我的經記說，要不然，內牆一封，就誰也不知道了。倒黴的當然是我。

4）讀者也許會說，這問題政府檢查人員可能會管呀。我以為否。我最近讀到（好像是在紐約時報）這屬於energy audit, 是新生事物。 一個德州政府的energy auditor, 在類似的情況下，發現了同樣問題，讓建築商返工。

5）再說句政府好話。我房子木架結構剛豎起來，我去看，覺著有些木料不好。但又不懂，就沒說什麽。再回來看，發現那些“難看”的木頭都被拆下來了。被告知，這些木頭不合標準，被政府勒令返工。

６）舉個質量的例子。我的deck不少處是用釘子，而非螺絲釘。時間一長，就都pop出來。可見原來建築商偷工減料，或不稱職。我隻好再花錢請人裝修。結果後來自己學習才發現新螺絲釘不是質量最好的，防鏽的那種。道理當然簡單，好螺絲釘多花承包商錢啊。

如山回應（回答）：

劉教的例子很有說服力，很有價值。看來我說不用自己請Inspector的意見應該收回。因為這隻是基於我自己的經驗。再謝劉教分享。

mydann2009-10-02 04:03

也談市政府INSPECTOR和雇傭INSPECTOR

我們的老師開玩笑說市政府隻是收錢，INSPECTING隻是一個擺設而已。市政府INSPECTOR的主要職責是確認在建房屋符合BUILDING CODE和CITY PLANNING（ZONING)。BUILDING CODE的主要目的是以人為本，安全第一。其實應該是安全第一，以人為本。房屋通過市政府INSPECTING隻是最低要求。最重要的一點是，市政府對任何沒有檢查出來的施工隱患沒有任何法律責任。舉例來說，第一個政府INSPECTOR沒有看出樓梯裝的不符合BUILDING CODE，後麵的政府INSPECTOR有權力要求改正。就是房子通過檢查後第二天倒了，市政府也沒有任何責任。

雇傭INSPECTOR與政府的不同，他負有責任。如果他沒有檢查出施工隱患，你可以起訴他。由於你是他的雇主，他對你會比政府INSPECTOR負責得多。我有幾個認識的BUILDERS，他們通常都是依賴政府INSPECTOR和他們自己的個人能力。一旦你的個人經驗與SUB的有不同，就難免有正麵衝突。雇傭INSPECTOR可以使這些衝突有緩衝的餘地。SUB通常對INSPECTOR比對雇主（GC或OWNER）少一些抵觸情緒。

如果允許，最好能夠陪同INSPECTOR檢查。有時你也可對INSPECTOR（包括政府INSPECTOR）建議房屋需要修改的地方，JUST BE NICE。有時他們也會將你的建議進檢查報告，這樣可以減少與SUB的口舌。

如山回應（回答）：

謝謝mydann的介紹。這個說明很合理，進一步驗證劉教所說的自己請inspector的意義。也進一步證明我說的不需要自己請inspector的建議的錯誤。我想不收回看到不成。我也學到了東西。再次謝謝劉教和mydann。其實我做建築也不過是3、4的時間，而且每年隻建幾間，又不是讀建築有關專業出身。所以我也是在學習當中。畢竟建築中有太多東西要學。可以說我每天都在學習。我總結自己的優點就是：有自知之明、頭腦開放善於也樂意傾聽和接受不同意見和不同ideal、喜歡學習、思考細密但在模糊不清時也敢於決策和行動（算是順便自吹）。缺點我就不說了：-）。

說回自己請Inspector。目前就我自己的經曆，還沒有碰到或者聽到同行說在建築過程中builder自己請或者買家請Inspector的。當然，我的經驗是很有限的。網上的讀者加起來就比我的經驗都多。下麵是我的補充意見：

1）像mydann說的，自己請的INSPECTOR可能比政府的有更強的責任感。但是，你也不能光依靠這個“責任感”。是的，市政府對任何沒有檢查出來的施工隱患沒有任何法律責任。因為在他們批準的plan（approved plan）上麵就有這樣的聲明。是否自己請的inspector就有法律責任呢？這裏恐怕大家都買過房子，你隻要回去仔細讀一下你的Inspection Report，你都會發現report的開宗明義就聲明免除他們查不到、查不出來的責任。下麵我引一段給大家看：

“It is important for you to understand exactly what your professional building inspector is able to do for you and what the limitations are in the inspection and report. …..The inspection is based on observation on observation of the visible and apparent condition of the building and its components on the date of inspection.”

“Our statements and conclusions are made only about what is visible, and about spot checks of the various items mentioned in the report at the time of the inspection. Because of the hidden nature of some items, and the fact that we don’t perform destructive testing, not all items can be checked.”

 至於後來發生了問題，第一個麵對起訴的是builder。當然同時也可以起訴City inspection 部門，還有自己請的inspector。但是，自己請的inspector能夠被成功告入機會恐怕就更少了。

2）在實踐上，Inspector去多少次，什麽時候去恐怕都有一個技術上細節會影響檢查的效果。因為他們隻負責他們看到的。要是出去看的那天沒發現問題，因為建築是在進行當中，inspector轉身時就有錯誤。而後來在Inspector再來時，那一部分已經被Cover。同時，要是將來發生問題時，inspector恐怕也有機會這樣說，我去的那天沒問題，那是我離開以後的事。還有，就像其它專業一樣，Inspector的知識、經驗和責任心同樣影響inspection 的效果。至於mydann的老師說，“INSPECTING隻是一個擺設而已”我不敢苟同。但是City的Inspector的水平，也像其它行業一樣看他們的知識、經驗和責任心而定。

3）為什麽我說房子完成之後請一個Inspector可能有意義呢？因為大多數問題（小問題）都是在finishing這部分。至於劉教所指的通風管道沒接好就被cover，而沒有被發現。這種機會有，但是極少。因為Heating、Plumbing、Electric 等等重要的部分都有三重檢查：Heating在接完管道，被cover之前有一次由Heating部門的Rough-in inspection。Cover以後有一次有一次由Heating部門的Final inspection。最後在全屋完成有一次包括所有分部的Final inspection.

現在，我完全同意自己請一個Inspector比不請的好。但是，請Inspector所花的錢（我不知道是多少）是否值回他們所發現的問題而帶來的利益，那就要看情況而定了。不過，能夠令你更放心也許就值得了。