買入投資房對原租客的處理和讓租客修理需注意點-WXC投壇

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如山整理

（2009年10月23日）

 

評論與提問： 天下攘攘 於 09-10-04 10:59:38

short sale 的房子， 租客願意stay 2-3 years, 這種情況有什麽需要注意的麽？需要簽什麽lease?

請教！！！！！

如山回應（回答）：

幾點參考意見：

1.      假如租客與原來的業主有Lease Agreement，一般來說合同還沒完，你不能因為換業主而叫租客離開。假如你不想繼續租給他們，請查當地相關的Landlord/Tenant 法規看新業主是否有權終止執行中的合同。以防止他們回頭告你。假如是承接原來的Lease，叫原業主或者租客給你一份Lease Agreement 副本，並查原來的業主是否還keep租客的Deposit。

2.      假如原來有Lease Agreement，但是已經過期，現在是Month-to-Month，那麽你可以選擇叫他們離開或者繼續。但是，同意應該查Deposit。

3.      原來的租客已經有兩年的曆史，看是否能向原來的業主查他們是否按時付租和有沒什麽damage或者是否麻煩。假如不能聯絡原來的業主，到房子裏外看看，他們是否幹淨或者take care這個房子都可以說明租客是哪一類人。

4.      假如你可以選擇，又想讓他們留下（當然這樣最方便而又沒有租金損失，就像郭太說的，是最好的選擇），建議你還是叫他們填好Rental Application form。因為裏麵會包括SSN、出生日期、drive license number等等資料，一旦將來要做Eviction，有足夠資料在手。同時也讓租客有所畏懼。你不必收他們申請費。同時，簽一份新合同。因為選一份全麵保護你的合同並且有你作為Owner的合同對你更有利。

評論與提問：天下攘攘 於 09-10-04 16:58:21

謝謝如山!

哇！太專業了，我是想租給他們的，事實上他們可以簽2，3年是一個因素讓我想買這個房子，因為他們說他們可以FIX很多東西，不需要麻煩我。

你提到的3我已經在做，讓我的AGENT去SELLER AGENT 那弄來聯係前屋主得聯係方式，不過他還沒有答複我。我也看了這個房子，那個租客說他做了很多UPGRADE,因為他想常住，別的我沒看到，租客倒是自己PAINT了房子，因為他是PROFESSIONAL PAINTER.

你的1，2 我都沒有想到，真得謝謝你這麽詳細的回答。

還有個問題，就是如果房屋狀況不好，我可不可以讓OWNER修？這是一個APPROVED 的SHORT SALE. 我猜OWNER不會管，但是TENANT說他會修， 事實上ROOF外麵的地方掉了一塊，他就自己補上了。可以讓TENANT自己解決麽？

如山回應（回答）：

讓租客修理應該注意：

你當然可以叫前業主修，但是在Short Sale的狀況我相信前業主是不會理你的。

有一點請注意：簡單、沒有什麽危險或者專業性要求不強的job像painting等讓Tenant做可能沒問題。但是有危險的job，像roof什麽的，最好讓licensed contractor 做。兩個原因：一是怕他做不好你還要重做；二是萬一他在做的過程發生意外你要負責。你可以評估一下這個job是否有潛在危險（比如高度如何）和難度。當然，你要是不知道他做，那責任就很少或者沒有：-）。

另外，請licensed contractor做任何job，最好到你的state web查一下這個人或者公司的資料，例如license 是否expired， 是否都有bond和insurance。因為他要是沒有，在做的過程中發生意外，就是你的責任。你要負責醫療及所以相關費用。因為你臨時變成了顧主。