關於參加Foreclosure 拍賣的對話續-CND房地產線

關於參加Foreclosure 拍賣的對話續-CND房地產線

如山整理

（2009年10月8日）

評論與提問者：寶貝2009-10-07 17:37

如山：

再不容易的問題，你也有答案！ 非常感謝！

我擔心的不是市場上升， 而是拍賣的inventory會不會隨著房市的複蘇和正常化而減少甚至沒有？ 你所說的難做是不是就是這種情況呢？ 我們現在就是絕對不超過市場價80% 。 但是常常被outbid. 我想一是我們的估價傾向於保守（還沒有適應市場上揚），還有一個原因是因為不少人願意接受高於市價80% 的價格 -- 大概是走薄利多銷的道路吧。 這第二種情況如果繼續下去，加上貨源減少的話，可能機會就會少很多了。

我們這裏的低端房子還遠遠沒有升到2002 年的水平。 但是高端房子卻幾乎還沒有下於2003年的水平。

cashier's check怎麽可能直接寫trustee 的名字呢？ 我們不知道會拍到哪一棟（有時候去隻是為了某一套， 但大多數時候都是有2-3 個選擇， 能拍到到哪一套就買哪一套, 所以沒有辦法提前知道要開給哪個trustee），所以一般都是寫去拍賣的人的名字，然後再由拍賣的人簽字付給trustee. 是不是你們那裏的做法是不同的？

關於規定每次加價不超過100 或者300的確是個很好的建議。 irs 的lien 120天自動解除當然好。但是這就意味著這120天內不好賣吧？ title 肯定過不了啊。 我們又不想hold. 有一個討論過的方案是簽一個文件，如果irs在120內要求redemption, 我們負責把lien 全部付清。 這樣一般買家還是應該可以接受的吧？

很同意你說的“力不到不為財“。 隻是我本來人就很懶惰，現在精力又有限，所以隻希望找一些不需要太費勁的事情做。 比如在電腦前作research， 對我來說很容易。 但是開車去法院門口坐兩三個小時，我就覺得是一個很大的心理負擔，雖然偶爾的確是可以聽到一些有用的信息，但是值不值得這種付出還是需要好好考慮的。 曾經做什麽事情都希望方方麵麵做到最好，總希望利益最大化。 現在體會到杯滿則溢的道理，所以覺得馬馬虎虎也可以了 -- 懶惰的人總能找到借口的。 嗬嗬

再次謝謝你的寶貴分享！

如山回應（回答）：

寶貝,

看來你已經是買Foreclosure的專家了。有些話不說完整點還不能打發你:-)。

Bid高的原因

高bidders有幾種情況a)自己做部分或者全部裝修；b）自己住；c）Hold for long term-出租；d）自己有低成本的裝修隊伍；e）裝修費用估計過低或者市場價格估計過高；f）自己完全不知道怎麽算，別人bid也跟著往上bid，就像我寫的故事裏麵一樣。特別是後兩種人，在一個熱的市場或者熱的拍賣場最容易出現。看到bid很高的人你別驚訝。也許你會看見他們連續幾個星期都是他們bid高。你隻要注意觀察一下，就知道在拍賣場總是新麵孔居多。你要是做拍賣超過一年，你就會發現，開頭bid得很高的人慢慢消失了。為什麽？多數人做不下去。但是，在拍賣場上拿到房子，要是做Flipping，從買進到收回錢，一般都有4個月。所以，他們一般要半年左右才明白賺不了錢。但是在一個熱的市場，會不斷有新人加入，補充退出的舊人。這就是所謂“有人回鄉歸故裏，有人連夜趕科場”。

Cashier's check的抬頭（Payable to）

你說的完全正確，看來沒法胡弄你:-P。這裏讓我介紹一下我的經曆。幾年前在我所在的County，隻有大約30%的Trustee接受Cashier's check的抬頭給個人，然後假如誰勝出，就由Bidders背書（Endorse）給該Trustee。後來經過我們不停向那些隻接受Trustee反映要求，終於在幾年前2個在當地最大的Trustees也改變為接受這種方便辦法。因為這樣也是幫助他們容易賣出物業。但是，現在依然有約占20% Foreclosure property sale的Trustees隻接受Cashier's check的抬頭直接開給他們。而這20%很多是隻出現一次或者很少見的。因為任何一個律師都可能做Trustee。

在“城”的投資理財論壇裏麵，有人提到他的方法，我Copy於下麵給你參考：

來源: dcfirer 於 09-10-07 09:13:17

I have my partner attend the auction on my behelf

The cashier check is issued under my name. Also have the power of attorney letter signed so that he can put the deal in my name. On the no-winning day, he can even put the cashier check back to my bank acct.

I only go out to see the houses on the weekend and set up the price limit. Time well spent so far.

他這個辦法我沒做過，也不知道有誰做過。我想，那個授權書是授權參加bid的人代替他Endorse Cashier's check。放誰的名字在Title是不需要授權的。但是這種辦法是否可以被接受，是由每個Trustee自己決定的。所以你要是想用這個方法，最好先問過Trustees是否接受。

有IRS Lien的物業的轉讓

你說的簽擔保書給買家的辦法我想大多數情況下是行不通的。因為買家要貸款的話，title和Lender不會通過。另外，就算是不需要貸款的買主，誰敢信你這份擔保書呢？唯一可行的是，用Quit Claim Deed低價轉賣給同樣明白這些風險的投資（投機）者。我就做過這種轉手賺很少的。

再說親自到拍賣場

到拍賣場對我來說還不僅僅是想有機會知道一些自己要買的物業情況，還是一個很好的與行家交流做法和市場信息的機會。我開始時的貸款broker、保險、裝修、律師等等相關專業人員都是從那裏得到的。這些專業人員都有行家使用過、檢驗過並證實是“價廉物美”的。而且所交換的市場動態比別的任何資料來源的都更加真實和詳細。這裏有一個經驗，老美很樂意交談和告訴你他們所知道的，而亞裔人大多不願意交流。我常常是沒有要拍賣的目標物業也到那裏溜達溜達。目的就是交流一下信息。當然，也時常是因為無聊，要找人說說話，就像現在上網一樣:-)。

評論與提問者: dcfirer 於 09-10-09 10:52:45

讚同如山提到的“到拍賣場對我來說還不僅僅是想有機會知道一些自己要買的物業情況，還是一個很好的與行家交流做法和市場信息的機會。”我有時間的時候很願意到拍賣現場。 目的是和拍賣師和常客們混熟。

拍賣師
我們這裏共四大拍賣行， 所以有四個固定的拍賣師各效其主。開始的時候，他們都要看我的Cashier Check 才會讓我參加， 到後來點個頭就行了。 再後來和其中一家講好用我的合夥人替我參加。 開power of attorney letter就是那個拍賣師給我出的主意。用這個方式買了一次後，其他的也認同了。 如山提醒的對，“最好先問過Trustees是否接受。”

常客們
每個常客都有其側重點。有時一個合適的地點價格出來，就能估計到哪幾個常客會出價。 我有意識地和他們聊我對房子的看法。 他們都會補充甚至提供一些內幕。 比如有次有個SFH起價低於我預期3-5萬。剛一競拍就覺得有個家夥示意我不要。後來他告訴我那個房子是小區裏僅有的幾家沒有Public Water 之一。 懸。我的功課沒做到家。
另一次有個常客提前和我講，他估計有個房子我會誌在必得。我們商定一個價格，在此之下如果隻有我們倆個競拍的話就合夥做這一單，以免讓銀行坐收漁利。注意的是，這是個心照不宣的，但民舉官究時有作弊嫌疑的做法。列在這裏是為了強調和常客們搞關係的好處。慚愧ing。

如山回應（回答）：

 

很好的介紹，謝謝。最後一點請讀者小心使用，注意違法與否的區別：競投者預先商定競投價格是違法。但是合夥一塊競投不違法、其中的競投者臨時退出不投不違法:-)。