在美國經營房地產的故事與體會

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如山 (熱門博主)

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我對房地產價格趨勢和應對策略的一點看法（4）

(2009-08-14 09:52:46) 下一個

我對房地產價格趨勢和應對策略的一點看法（4）

如山

（2009年8月13日）

5. 我自己的對策

5-b) 土地開發（Land developing）與土地

土地發展的利潤有機會達到很高。但是，風險也相應大。這裏麵最重要的成份是知識和膽量。因為知識幫助你很快判斷它的價值和難度，並減少風險。而膽量令你敢於在沒有什麽都明朗時出手。在所有資料都完備和明朗的情況下，你是很難買到一個很好的deal的。要是你這兩點都具備，市場上隻要一出現一個good deal你就能馬上進入狀態。拿到Good deal的機會增加很多。這一部分，我從2004年開始，就每天都跟蹤的市場資料。有足夠好的我現在照樣買入。

但是為了使還沒入行的讀者有足夠的風險意識，我想給大家兩個例子。

例一：一位亞裔移民，20年前在離我們這個中心城市大約3個小時的車程的小城市用40萬美金買下幾千英畝的土地，而且是在一個湖邊。幾年前房地產最熱的時候，我在他的辦公室看到很好的開發計劃圖紙，並被告知已經有部分已經開發。但自己做不了那麽多，想找人合作。然後他帶我與另外兩位從亞洲來的移民開車去看。一路上另外的兩位是滿臉的興奮，大讚這位早期移民有膽量有眼光，那幾千英畝的土地現在應該是天文數字啦。到那裏一看，確實壯觀。那是一大片一望無際的土地，並且在湖邊。但是是寸土不生的荒無人煙的地方。我叫他帶我們去看已經開發的部分。原來是一間建好的還空置的樣品房。“大地主”不停說，隻要我們有興趣，價格好談，條件也好談。而且告訴我們他是這個City的這個會長那個組織的頭，City很配合。另外兩位已經沒那麽興奮，不過還是問我，那地應該值多少錢。我告訴他們，別說多少錢，要是業主說免費送給我，條件是兩年之內要建好房子在那裏，我不敢要。在回來的路上，“大地主”知道我沒有興趣，就問是否知道什麽人要做投資移民的。那裏花50萬買他幾十英畝的土地來發展，建房子也好，做果園也成都可以滿足投資移民的條件。我敷衍著說好好，我看看。心下想，我還能把別人往火抗裏麵推嗎？要是20年前用40萬美金在我們這個城市周圍用市場價買入而又不是買錯的話，現在市價最少是三倍的價值。

例二：4年前（2005年），有一塊地欠款12萬被foreclosure拍賣。開拍價12萬。3位競投者參與競投。最後一位老美S君15萬投得。當時我在拍賣場，S君是我認識的一位同行。我知道他曾經買入過地並且賺過好錢，但他不是專門做地或者建築的。買完之後他看見我，眉開眼笑地說，“我最怕就是今天你來跟我競爭了。我就想，你今天要不是看漏了這個物業，就是Run out of money。不管怎樣我總算是買到了”。我笑笑。心想看漏是不會的，run out of money倒是有可能。然後我問他關於這塊地知道一些什麽特別資料沒有，是否有我不知道（不懂）的內容，認為這塊地值多少錢。他說，“在我們這個市靠down town的地方你哪裏能找到25萬以下的空地？”。我祝賀他，然後走開。5個月後的某一天，S君打電話給我，說他這塊地由25萬Listing開始，現在已經降到18萬，依然沒有任何offer。然後問我是否有興趣，因為他不建房，價錢可以再降，隻要不虧本就成。我說我對這塊地沒有任何興趣，無論什麽價。S君一聽這話，沉默了一下。然後問我到底認為這塊地有什麽問題和值多少錢。我告訴他，這塊地單是要準備到可以建房子的程度最少要投入15萬，費時最少一年多。因此，要是想在市場上賣出，可以試試listing 5萬。當然，你也可以繼續試18萬看看有沒有人上當的。我私下想，要是你能夠5萬賣出已經應該偷著樂了。不過，也不排除會碰到像你一樣錯誤買入的。4年過去，最近我經過那裏，還在Listing，要價8萬。

正所謂“成也蕭何，敗也蕭何”。我也一樣買過有問題的地，至今還在努力解決之中。好在壓的錢不多。這些年我看過投資者買入有問題地的不少。不幸的是華人占比例很大，特別是台灣來的（可能因為他們有錢的居多）。

根據我的觀察，土地的下跌和上升大約與房子差20%左右。例如，現在當地的房產下跌30%，那麽土地的價格就大約下跌50%；上升時也一樣，房子上升了30%，那麽土地就上升50%。原因在於建築商對市場的預期和現金或貸款（土地和建築貸款）市場（也就是需求的驅動）的緊缺。在任何一個下跌的市場，你們都可以看到地的下跌幅度比房子大。

如果想自己買地建房的，現在應該是個好時機。買什麽樣的地最安全？買原來就有房子在的。當然，這個成本就高了些。最好是一間沒什麽Value的房子（買入後推倒重建），這樣有機會買到便宜一點的。買發展商開發好的地也可以。但是要調查是否所有的Utilities（像sewer、storm line、water、gas、power）已經on lot和路已經鋪好。特別提醒朋友們注意，不要以為在城市裏麵，周圍都有房子的地就沒問題了（看例二）。我常常收到網友問具體的lot/land的價值。怎麽說呢，要是房子在我的範圍（在同一個County，開車不超過半個小時的範圍）我不用去那裏都可以說個大概，要更準確點還是要親自到那裏去看。但是對地，就算在我的範圍，沒到實地去看我都不能說。就更不用說在一個我不熟悉的外地了。太多東西影響地的價值了。我要是說了好或者不好都是對你的不負責。希望網友理解這一點。