答網友關於土地開發與做建築商之問-CND房地產線

答網友關於土地開發與做建築商之問 -CND 房地產線

如山整理

（ 2009 年 8 月 9 日至 8 月 10 日 ）

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評論與提問者 : 三言兩語 於 2009-08-09 12:27

從 “ 城 ” 裏，一路找到這 CND ，算是找到如山的老巢了。花了一周的時間，讀了如山 BK 上所有文章，又從這第一頁讀到 40 頁。獲益非淺！象如山這樣成功，而又樂於分享成功經驗的人是太少了。如山所做到的正是小弟想過很久，卻還沒有付諸實踐的，這就更讓小弟驚喜萬分。
小弟是搞建築出身，在國內房地產公司打過工，目前在加拿大 GC 做 PM （ commercial building ），也讀過 MBA 。能自已做老板開發房地產一直是我的終級人生目標。現在每天都在想如何將 “ 如山經驗 ” 本地化，從而走出一條自己的道路。這裏有幾個問題想請教，如果如山不想在這裏公開回答，可以給小弟發 E ： [e-mail] 。先謝了！
如山的三種經營模式： Trading, Renting, and Developing ，其成功關鍵都是運用 “ 知識，判斷力，時間，錢與果斷行動能力 ” （如山語錄）拿到大大低於市場價的 Good Deal 。已經有好多加拿大的網友談過加拿大的房價並沒有出現象美國一樣的暴跌。如山拿到 Good Deal 最多的 Foreclosure 在加拿大非常少見，所以找 Deal 還是要依靠 MLS 這樣的常規渠道，但是那裏賣家出售壓力很少，出現 Good Deal 很少，拿到 Good Deal 的機會就更少。請問如山是否有過從 MLS 上拿到 Good Deal 的經曆。如果有，占總 Deal 多少比例？（真不知道為什麽如山那裏幾年前（房地產最熱門的時候）每個星期還有 200 個左右 Foreclosure Schedule sale 。）
結合小弟的自身情況和所處市場，如果進入， Developing 是最佳切入點。這就涉及土地發展問題，這也是如山談得不多的一個話題。如山文中所提到的三個土地發展案例（不包括被稅務局買回的那個）都與 Zoning 有關。如山也說過 “Zoning first” 。我猜想如山是隻做熟地開發，不做生地。小弟這城裏如果 Owner 要改變 Zoning ，一定要取得方圓 60 米以內業主的同意。不知如山那裏的相關規這是怎樣？如山是不是也走過這個過程呢？是不是有很大的難度呢？
如果如山是在成熟社區拿地再發展，想來周圍新房很少，同類的新房可能就更少，在這樣沒有參照物的情況下，如果確定新房的售價呢？在老區建新房的最大賣點是 Location 相對周邊新區的新房好，但周圍的環境可能要差一些。市場的反映如何呢？
如山是在買入的土地上建好了房子再出售。不過好多 Builder 是在有了買主後，按買主的要求建房。這樣的風險好象小一些。不知如山是怎麽考慮這個問題的。
如山建房有沒有請專業人士設計呢？如山給出過兩個網站可以買圖紙，是不是原封不動地按網上的圖紙建房呢？

如山回應（回答）

三言兩語好呀！ 不過你這個貼並非“三言兩語”。看來我也不能“三言兩語”把你打發掉： -P 。謝謝你對我的“煲獎”。你的問題沒牽涉什麽個人隱私，所以就在這裏回答。以減少其他人問同樣問題的可能。以下讓我試著回答你的問題。由於你在加拿大而我在美國，所以我的理解和回答都會有不少局限，敬請留意。

1. 因為建築和土地不是這裏大多數人關心的話題，所以我談得很少。在沒有商業動機的情況下，我在這裏發帖不就是希望看到有認同和喝彩聲嗎： -P 。所以多數都是談買房有關的事。

2. “ Foreclosure 在加拿大非常少見”，我看有幾個原因：一，加拿大采用英聯邦銀行體係，比美國而言相當穩健，不容易讓借款人過度貸款；二，國外來的移民在加拿大占相當的比例，特別是溫哥華和多倫多，這些人大多數都會量入為出，穩健理財。特別是這兩個城市，用全現金買房的不少。因此他們不容易 default 。三，加拿大的 Foreclosure 程序也有兩種：就是 法庭程序（ Judicial Sale ）和非 法庭程序 （ power of sale ）。 Judicial Sale 的地方因為程序複雜和費時較長， foreclosure 相對少很多（請參考我的文章《 全美 50 個州的房地產拍賣方法（ Foreclosure Method ）簡述 》）。 B.C 省是 Judicial Sale 的省。我不知道你在哪個省。

3. 我當然在 MLS 上也拿到過 Good Deal 。比例大約 30% 。
4. 網友問我怎麽決定地的價值，我在回答時說的 “Zoning first” ，是指先從地的現有的 Zoning 上麵尋找地的最大價值。不是指做改變 Zoning 的事。改變 Zoning 的過程難易和費用多少是看當地（我這裏同一個 County 的每個 City 都不同），甚至是城市對具體這塊地的規劃而定。我剛剛完成一個改 Zoning 的 project 。
5. 我不清楚你對“熟地”和“生地”的具體定義。假如“生地”（ Raw land ）隻是定義為沒有 sewers, storm ， electricity, water service, gas ， telephone service 等等的話，我是做的。但是不做還沒有 Public 路通那個 Land 的。
6. 成熟社區所建的新房定價有挑戰性，但是同樣可以類比附近的新房和當區其它房。有時候是“猜 ” 和試。在好的舊區建房優點是容易賣出和價格好（當然要看你地的成本），缺點是通常要一個個建，很難買幾個連一遍的地（較大的地）。
7. 在有了買主後，按買主的要求建房的風險當然小，而且資金使用上有優勢，特別是手上現金少的建築商。但是我建好了房子再出售，主要是避免跟買家打交道的麻煩。因為從建地基開始你就可能不停被問或者要求改變。特別是越到 finished 部分就越會有產生 argument 的可能性。這樣，你等於從一開始服務這個顧客直到他們搬進去，時間長達幾個月到一年多。我最近一個同行幫顧客建一間約值 3 M 的房子，時間差不多 2 年，。從 foundation 開始，我就知道他們有 argument （因為我跟他雇請的很多 subcontractor 相同）。完成後他告訴我，這 2 年跟顧客的 argument 令他身心皆疲。我建好後就交給 Agent listing 。就算有熟人說想買我也叫他們跟 agent 談。
8. 我通常是使用這些已經有 Plan 的建築師的圖紙，最多是進行部分修改以適合該區和地形。這樣做我是基於以下考慮：一，這些 Plan 已經經過別人多次 Practice ，設計上的缺點多數已經得到修改 ( 一個從來沒被建過的 Plan 在使用時常常會發生設計不合理的部分 ) ；二，特別設計的 Plan 是根據你自己的看法而已，不見得是顧客所想要的；三，拿到圖紙快， City 審批可能也快，要是已經有 Builder 在這個 City 申請過同樣的 Plan 的話；四，省錢。買現成的價錢大概是找人專門設計的一半，而且不一定比專門設計的差（常常是更好），除非你建給自己或者有顧客才建的情況。

希望以上已經回答你的全部問題。

從你介紹你的背景來看，我認為你已經充分具別了最重的條件：有做這方麵的足夠熱情和相當的知識、經曆。其它的是起步資金。我估計你也具備（其實要的也不多）。這樣說來，剩下就是邁開第一步的膽量。這就看你屬於哪一類人了。

要我說，兄弟你就大膽地往前走吧！希望 2-3 年後聽到你的捷報頻傳，是“滿城盡帶黃金甲”！

以上是我個人意見，不一定正確，也不一定適用。如山謹注。

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評論與提問者: 三言兩語 於2009-08-12 00:27

首先感謝如山的詳盡答複。尤其是第7和8，的確經驗老道，講得也很透澈，讓小弟少走彎路。

再要感謝如山的熱情鼓勵。小弟已經將如山大作呈上我家領導參閱，初步計劃已經得到批準。這幾日正在看房選地找感覺，並做進一步的市場和資金上的準備工作。如山進入市場前認認真真地做了三個月的功課。這一環，小弟也少不了。這第一步是最難邁的，往往也是成敗的關鍵，但這一步小弟是一定會邁的。不然，就成了如山不願交往的一類人了。

小弟不在BC省。小弟這裏經過90年代初的房價暴跌，相關法律就改了：即使房主把房子甩給銀行，銀行也可以繼續追索欠款。所以，房價沒有出現美國那樣的骨牌效應。

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