在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
閑聊讀書，學習，上網與交友
如山
（2009年7月20日於文學城）
十幾年前，在國內某個雜誌翻到一段翻譯的培根《論讀書》。文字翻譯得很好。語言生動，精煉而又高度概括，很受啟發，我當時就把它抄下並背下來。就像碰到喜歡的唐詩宋詞，甚至一些散文，我都會背下來。這習慣我從小學開始一直到現在沒改，成了我生活樂趣的一部分。我所讀的書並不算多，記憶力也不算特別好。因為我讀書的速度很慢，所以我隻挑對我很有吸引力的書或文章去讀。當然，這也令我忽略很多好書。但我讀書是非常認真的，就像做人做事，以及對生活中的某種享受一樣。我一旦讀進去，就是幾乎隻字不漏，往往讀完一段，甚至隻有一句話，也會停下來，掩卷而思。讀完後，全文深印腦中，幾可成誦。
以下，讓我跟諸位朋友一塊欣賞培根《論讀書》中的片段：
培根《論讀書》
“讀書足以怡情，足以傅彩，足以長才。其怡情也，最見於獨處幽居之時；其傅彩也，最見於高談闊論之中；其長才也，最見於處世判事之際。練達之士雖能分別處理細事或一一判別枝節，然縱觀統籌、全局策劃，則舍好學深思者莫屬。讀書費時過多易惰，文采藻飾太盛則矯，全憑條文斷事乃學究故態。讀書補天然之不足，經驗又補讀書之不足，蓋天生才幹猶如自然花草，讀書然後知如何修剪移接；而書中所示，如不以經驗範之，則又大而無當。有一技之長者鄙讀書，無知者羨讀書，唯明智之士用讀書，然書並不以用處告人，用書之智不在書中，而在書外，全憑觀察得之”。
“讀書使人充實，討論使人機智，筆記使人準確。因此不常作筆記者須記憶特強，不常討論者須天生聰穎，不常讀書者須欺世有術，始能無知而顯有知。讀史使人明智，讀詩使人靈秀，數學使人周密，科學使人深刻，倫理學使人莊重，邏輯修辭之學使人善辯：凡有所學，皆成性格”。
學習無非三大途徑：一是從書本上讀（包括上課和自己買書或借書來讀）；二是觀察別人怎麽做；三是與別人交談或聽別人講。第一種，從書本上讀，可以達到理論的深度和係統性。第二種和第三種，對指導實踐最有效，容易吸收，見效也來得最快。這就是所謂“同君一席話， 勝讀十年書”。我一有機會碰到懂某些專業的人，都不會放過跟他們交談。
可是十年前剛來美國，人生地不熟，更何況要做一種生意。即使偶然遇到一個華人是做房地產的，人家也不願細談。這時候唯一能用的學習方法就是到學校上課。我感覺到我在美國另一個很大的受益是有各種各樣的專業課可選，時間也有很多選擇。要想學新知識很容易。這十年來，我幾乎沒有停止過一個Quarter的課，隻是去年（2008年）開始減少。我係統地讀過的，有Credit 的課程有MBA，財務（5門）會計(6門)，商業房地產（3門），部分建築專業。沒Credit 的 Extension education program 有建築管理，房屋設計，土地開發，州房地產法，房屋估價，……等等。我還經常到書店，一坐就是幾個小時，將同類書逐本翻，然後挑出自己覺得有啟發的買回來。圖書館也是我長去的地方，差不多每個星期不會少於三次。凡碰到自己覺得有用的或好的書，我是一定會買回來。因為我喜歡在上麵寫筆記，畫杆杆。
讓我們看看另一位房地產大師A.D.Kessler關於教育的話：
“Education is a shortcut to experience. Education will never be as expensive as ignorance. THE ONLY BOOK THAT’S TOO EXPENSIVE IS THE ONE YOU DIDN’T BUY.” (注1)
讀專業書可以教會人技能性的東西。但是如何具體應用，還是看人。不同的人讀同樣的專業，聽同樣的老師講課，其效果可能完全不同。有些人靈活貫通，應用所學知識得心應手。也有人讀完後麵對實際問題一籌莫展。要是說讀專業以外的書或文章，例如策略性的、人生道理方麵，那結果差別就更大了。這裏不僅僅跟個人的領悟能力有關，還跟個人的背景、經曆、知識麵、思考問題的能力和深度有很大關係。就連舉世公認的文學名著《紅樓夢》，也有人會讀成“色情”的“黃書”。就不用說別的書或文章了。這就應了我們鄉下的俗話，“一樣米養百樣人”。有時候我花了幾個星期讀一本書（我讀書速度很慢），其中隻有一二句話對我有啟示，我已經很高興，覺得沒有浪費時間。要是有些書和文章給我很多啟示，那就令我欣喜若狂了。
讀書豐富了你的知識。但有些人隻限於豐富了知識。他們可能學富五車，說起所學的內容來頭頭是道。但一碰到實際問題就隻能完全重複書上所說的觀點，往往提不出解決的意見和辦法。更有甚者，來美國十來年一直不敢離開課堂。不是因為想學習，而是因為那裏有助學金，可以夠生活。出去了不知道怎麽辦。那就變成一個地地道道的“書蟲”或“書匠”了。“匠”與“家”的區別往往也由此而來。隻有能夠融會貫通地思考並應用這些知識，從而洞察事物的深層次內涵，創造性地分析和解決具體問題才可稱為有“智慧”。對知識的學習，可以幫助善於自我發展的人拓展智慧。但是對不善深思和應用知識的人，往往就變成一種累贅，變成一種行動的緊箍咒。這就是所謂“死讀書不如無書”的道理。經驗與智慧的關係也一樣：經驗可以幫助善於自我發展的人拓展智慧。但對不善融會貫通的人就會變成“經驗主義”，變成一種行動的緊箍咒。不願意接受新思想、新事物。在我們生活的周圍可以很容易找到這樣的例子：在同一個行業，很相近的起步條件，做20或30年的不如做10年的人。
我們必須將知識轉化為智慧才能一通百通、舉一反三地領會新知識、處理新問題，從而受用終身。怎樣才能做到將知識轉化為智慧呢？培養你的邏輯能力，習慣深思，廣開思路（Open mind），多領悟文字以外的含義，不停留在表麵。這“舉一反三”的“反”就是深思和廣思的過程。
我們聽聽A.D.Kessler的另外一段話：
“To be ready you don’t need to have a great deal of money. As a matter of fact, having money now actually has little to do with how successful you can be in real estate. Far more important than money are knowledge, the proper temperament, and “wealth consciousness.” (注2)
4 年前我買入一塊位於市中心的空地，隻有4,800 SF, 沒人跟我搶。使用現金6萬1千買入。3個月後，拿著4個Townhouses 的Plan和City 批準的Permit到銀行，估價38萬。Cash out 3 萬多（也就是占用我的現金2萬多），其餘全部是建築貸款。建好後賣出的總盈利要是算現金投入的回報的話（Return on Cash）,那是幾十倍。前後時間一年多一點（當然在裏有的時間和精力投入，要就是有我自己的機會成本在裏麵）。當時沒人搶，是因為我查過它的Zoning剛剛改過，而公開的資料上還沒修改，還是顯示隻能蓋一間房子。這裏我應用到的知識其實說出來很簡單：就是Zoning的價值，做適合城市該區的設計，Appraisal去增加物業value，和財務杠杆。
除了圍繞房地產專業的書，我也很愛看名人、成功人士的傳記，曆史小說，武打小說（我想沒有那本出名的武打小說我沒看過的），言情小說（特別是瓊瑤小說）和抒情散文。當然，這些聽起來都是“下裏巴人”的書，沒有一本是“陽春白雪”。就連讀CND上一些人寫的一些過去的愛情故事，我也常常被感動得一塌糊塗。對一個已過“不惑”之年的人，可能很多在我周圍的人都不知道我這一點。熟悉我的人，都說我處事理智、冷靜，當遇到需要決策時，果斷快速。但人有時就是一個多麵體，甚至連天天麵對的人，也無法完全走進你的內心世界。這就所謂 “同床異夢” 也。不過，記得某人說過：幻想一下是多麽美妙呀，而沒有幻想的人又是多麽可憐啊。
好了，我們來談談不同的人對學習的態度和方法有多大的不同。
我剛進入房地產行業時，特別是拍賣場，幾乎見不到一個亞裔，更不用說華人。幾年之後，逐漸有華人進場。每當我遇見有新的華人在拍賣場，我都比較主動先微笑點頭，看看他們是否願意交談一下。但碰到的幾乎都是無動於衷，有些甚至扭過頭去。也許他們怕我跟他們競爭。偶然也有一些，在別人（老美）的指點下，跑過來問我問題。我都有問必答，並主動給他們電話號碼，告訴他們有問題盡管找我。但隻有極少數回頭打過電話找我。也許他們認為不需要，也許他們不喜於與人溝通，也許他們不想麻煩我。
我為什麽這麽做呢？就像我上網寫經驗、體會和回答問題一樣，其原因有二。第一，我們都是華人，來到一個新地方（不管你來了多長），能夠的話就應該互相幫忙；我把我的經驗體會告訴你，你也搶不了我的飯碗。市場這麽大，無數人在跟我競爭，不在於多那麽幾個。而且，多一點競爭我就沒法做的話，就應該盡早退出這個行業算了；第二，可能對我也是最重要的一點：自我心理需求。讓我稍稍展開談一下這點。
讓我們從“行為學”的“需求”理論來分析我的“行為”。就大家所熟悉的Abraham Maslow 的需求層級理論 (hierarchy of needs) 而言，我有社交需求（social）-包括感情、歸屬、被人接納及友誼; 自我實現（self-actualization）-包括自我成長、發揮個人潛能、及實踐理想。簡單而言，我的這些行為能指導別人有收獲，或者換來認可、讚同、讚賞、甚至“拔高”般的評價（盡管從自知之明的角度覺得“受之有愧“，但聽起來還是滿舒服的），以致獲得真正的友誼等等都可以滿足我的這部分心理需求。同時上網也是因為它泥補了現實生活中不能碰到很好與自己match的人之不足。這就是我的動機。有這動機就是有我“自私”的成分在內。所以當有人說我“無私”“傳經送寶”時，我總不敢麵對這個“讚譽”。
既然我不是“聖人”，不是完全“無私”地幫助別人，就有了兩類人我不愛答理關於房地產的討論。第一類人思維清晰，邏輯嚴謹，喜歡學習，提問題有準備，問得到位。可是一來到要動真的，就不見下文。開頭有些我看中，而又買不了那麽多的房產，介紹給他們。還專門開車幫他們看。但到最後，他們總能找出一二樣負麵的理由說不能買。我當然不能逼他們買。又不是我的錢，也不可能幫他們做擔保。這樣來來回回一二年也沒任何結果。倒是他們的理論越來越強，比我還清楚。對這種人，我們還是保持良好來往。因為有時候我向他們谘詢宏觀市場動態，比我自己查資料還快。但一到他們再想跟我討論具體的房產，我就來個“王顧左右而言他” 算了。第二類人，思維混亂，問問題顛三倒四，重重複複，基本概念不清，根本沒想好就問。更有甚者，當我花了長時間在網上、或email上回答他們問題後，他們連一個“收到了”的回音都沒有，更不用說“謝謝”之類。這種情況在老中之中並非罕見。讓人感覺就是別人的勞動（回答問題）理所當然。他們連在Email 按一下”reply”都省了。搞到有時候我要打電話去follow up。但他們的回答經常是沒當一回事，一句“收到了”了事。也許我說了不同意見，他們不願意采納。也許他們覺得“盡在不言中”算了。這可能是國人的習慣，往往跟他們所受教育的程度無關。這一點跟老美可說是天壤之別。你就算回答他們一個簡單的疑問，他們都會“Appreciate” 不停。所以與這種人的交往，在經過一段時間以後，就難以再往來了。
不光是我生活的周圍有這種人，就是在網上，我們也不少見。隻要你們仔細看看網上的有些提問者對別人回答問題的態度就清楚。一些網友熱情地“灌水”，回答問題，那並非為了“顯擺”什麽。我認為，大多數上網的人都跟我心裏差不多，來這裏是希望滿足與人交流的心理需要。以泥補現實生活中交流的不足。也希望在更大的範圍能遇在生活周圍遇不到的“知音”。 特別是與海外華人用中文交流，有同種同源的親切感。很多人的回帖都非常認真。這回帖不管中肯與否，都是這些人的經驗或學習的總結。就算不是，顯然也是花了一定的時間和精力。得益的都是提問者（我沒叫你要完全信賴這些回答。錯誤的回答，包括我自己，也並不少見）。但是，你常常可以發現，在這些回帖之後，提問人不吭一聲。打個“謝謝”或者“Thank you”就那麽困難嗎？恐怕這些人還是沒有這種文明習慣。回應一下起碼也讓花時間和精神回答的人知道提問人已經讀到他們的貼，讓他們想到自己的時間沒有白費。我這些說法，要是令一些人感覺不舒服，就隻好對不起了。因為我還是要說。
我很欣賞台灣的柏楊所寫的《醜陋的中國人》。有些人，一聽到別人說到國人的不是，就會跳起來，反應激烈。我覺得，一個民族也好，一個個人也好，要是聽不進不同意見或者反對意見（盡管有些可能是誤解，說得不符合事實），是很難有進步的。因為那說明你總在尋找自我辯解、自我安慰的理由。那就是不作反思，不作改進。我們在國內或者亞洲，都不太常用“謝謝”、“對不起”這些詞（包括我自己）。但是隻要是進入美國（歐洲、澳州等發達國家一樣）有2個月以上，你就會深切感都這裏的文明禮貌與國內之不同。我們很多人（包括我自己）都非常痛恨日本在曆史上對中華民族所犯下的罪行。但是，隻要你對現在的日本人所奉行的禮儀有所了解，你都會驚歎，我們與他們在禮儀上的差別可不止一點點。你可以說他們虛偽。但是，一個人出門時，大家不認識的都說希望你很快回來。回來時，大家都說歡迎您回家（不管那是不是你的家）。吃飯前、吃飯後以及送禮物時，都有一整套的約定俗成的禮儀，是令人，特別是完全陌生的人會一下子感覺很溫暖的。每當聽到國人說 “中國是個禮儀之邦”時，作為從那裏出來的我總覺得羞愧。
文明的習慣是需要一些時間的，我希望大家就從這論壇上先來習慣一下吧。
最後，讓我用一位台灣女作家於梨華的散文《親情、舊情、友情》（我很欣賞她的這篇散文，讀時的感覺是一種幽幽的美）上一段話做結束：
“親情貼心，舊情纏綿，但友情醇厚，它不令人悲，不令人醉，而令人寬慰。親情易惹傷感，舊情不易拋開, 友情拋開重拾，一若從前。人生猶如冬日池中漂流的荷葉，一麵浸在冰冷水中——社會，一麵承受無情烈日——家累，唯有荷葉中的水珠一粒——友情，使它既不會被燒枯，也不被沉溺。”
注1: A Fortune at Your Feet-by A.D.Kessler, 1994, P.3
注2: same book, P.9
謝謝你的光臨和留言。
謝謝你的光臨和留言。
謝謝你的光臨和鼓勵。
謝謝你的光臨和鼓勵。
我打印下來了，慢慢讀。
謝謝你的光臨和鼓勵。
謝謝你的光臨和評論。說得很對。
謝謝你的光臨和評論。I'm so sorry that I could not see this post until today since it didn't show up the new comments on the front pager because my block’s problem.
對於不樂於說“謝謝”的同胞，我在提供幫助的時候就已經做好了心理準備不報任何期望。好在我來美時間還不長，沒有碰到幾個。如果對自己說不上付出很多時間和勞動，我還是打算能幫就幫。
認識如山是一個偶然，也可以說是緣分。以後有你看好又一時買不下的物業請知會一聲，我會認真分析考察。
財神爺來敲門都懶得理，這種人如何發達？很為你的那些“光說不練”，不相信你的朋友惋惜。
貴人不常有，一兩個足矣。
我曾經也是讀書和考試的精英，高級的專業資格證拿了四五個，隻是混點工資獎金和行業資曆，直到跟一個朋友長談一次（他的資格遠不如我，但是真的有勇有謀），如醍醐灌頂，終於付出行動，得到了意想不到的收獲。
謝謝你的評論。