Short Sale過程與案例2分析（3-Escrow 和Agent）-經營房地產的體會之七

Short Sale過程與案例2分析（3-Escrow 和Agent）

在美國經營房地產的體會之體會之七 

如山

（2009年6月29日）

（如山注：以下的分析是基於我所熟悉的發生於Lien理論、使用Deed of Trust的州，可能不適用於其它不同州。並且是我個人的看法，不一定正確）。

9)         Escrow 在房地產交易（Transaction）中所起的作用

 

“一手交錢一手交貨”是大家在日常生活中經常聽到的警告。意思是提醒人們別交了錢拿不到貨，也別交了貨拿不到錢。可是在現代的很多交易中做不到，這就產生了中間媒體。例如國際貿易中的L/C。對一個房地產的交易來說，就更複雜一點，因為這裏成交中牽涉到的利益關係人最少有賣家，買家，賣家原來的Lender（在這個例子裏是1st Lender和2nd Lender），買家的新Lender，Title公司和Listing broker，selling broker等等7到8家或更多（在這個案例2裏最少7家）。利益怎麽分配和轉讓，時間順序如何，沒有一個獨立於所有利益關係的中間人來處理幾乎是無法進行的。因此，Escrow的角色就應運而生。且看它是怎麽運作。

在預訂的Closing日之前，賣家到Escrow簽有公證的賣出文件（在這個例子裏是Warranty Deed）和Settlement Statement（HUD1）等其它文件, 買家到Escrow簽有公證的貸款抵押文件（Mortgage或Deed of Trust，在這個例子裏是Deed of Trust）和Settlement Statement（HUD1）等其它文件。同時（先後不論，但一定在Closing之前），Escrow向原來的Lender獲得pay off的總金額（在這個例子裏是分別向1st 和2nd Lender獲得同意release lien 的approved 金額-approved letter）。然後，買家的新Lender將貸款的錢匯到Escrow的帳戶；同時，買家將down payment及一切有關費用的錢轉賬到Escrow。Escrow檢查所有有關方麵所簽的文件正確性（常常在這個階段Escrow發現有錯漏就會要求有關方補簽）和所有需要支出的錢到位（在Escrow的賬戶）。然後，在預訂的Closing日，將有關法律文件拿到所在的County 做Recording。在拿到Recording number之後，Escrow開始按有關方麵所簽的文件（HUD1和所有與錢的分配有關的補充協議-Addendum）分配在Escrow trust戶口的錢。至此，整個房地產的交易正式完成。而原來的Lender（在這個例子裏是1st 和2nd Lender）的釋放抵押權（Release liens）文件（在這個例子裏是1st 和2nd Lender 的Deed of Reconveyance）在完成交易以後才簽，並Recording，然後寄到原業主的手上。

Escrow在做以上工作的時候有多可靠（這裏不是指工作中的出錯）？會不會特別配合某一方的利益？任何事情我都不敢說百分之百，因為總有人在做假，在犯罪。但對美國的法律體係和人們（特別是專業人員或公司）遵守法律規矩的自覺性，我有高度的信任感。對於Escrow這個具體行業，我有99 %以上的信任度（指會否配合一方利益而欺詐）。他們不會因為與其中某一方的熟悉而幹違法的事。我有一個

連老板才三個人的很小的Escrow公司長期為我服務。這些年來他們做我的Transaction已經過超過一百個，還不算我給他們介紹的朋友、同行去的客戶。但是有一次遇到有爭議的問題，他們也是私毫不偏袒我，甚至不惜失去我這個客戶（這是發生在最近的一個Transaction，我有空再寫下來）。所以，一些網友擔心Escrow是Agent選，會不會配合欺騙。我告訴他，我相信這個可能性非常小。

10）    Agent的誠信度

我前麵說過，我對美國的法律體係和專業人員遵守法律的自覺性有高度的信任感。Agent是專業人員，我也是相信99%以上會遵守法律。但是，是否這就意味著Agent所說的話可信度也這麽高呢？當然不是。法律規定，有企圖的誤導（intentional misrepresentation）是欺詐（fraud）。什麽可以歸入“企圖的誤導”呢，比如說Agent知道這個房子屋頂有漏水，但他為了買賣成，他說沒有任何漏水，這就是企圖的誤導（當然，你要是在成交以後發現想告他，你也要證明他預先知道不說）。但是，看法、預測、誇大等（Opinions, predictions, puffing…etc.）就不算了。比如說，Agent說這個房子這個價格是一個good deal；現在是買入的最好時機；明年市場應該升20%以上……等等就不構成欺詐。因為你不應該就依靠他的意見來做決定。聰明的經紀在說完這類後麵常常加上一句，“這是我的個人看法（This is my personal opinion）”。這種希望你買成而產生的誇大話有多常見呢？非常普遍！我買房地產時對Agent所說的物業的價值的信任度不超過10%。

不過，也不必埋怨Agent的某些方麵話的可信度。因為Agent就是希望成交從而能夠拿到傭金。你跟他們的利益始終有衝突（你想買到最好價的good deal而想多看些，他們最希望你看見就買）。但是，換位想想，你要是做那Agent不也是這樣嗎？難道每看一個房子，你就跟顧客列出一大堆不能買的理由？或者你希望你的客人看房子越多（也就是你希望你幹越多活才能做成一單買賣越好）？所以這是人之常情，無可厚非。要找一位完全為你著想而又有足夠知識的好Agent不容易（我沒說不可能）。所以，做決定時，還是要自己做功課，不能隻依賴Agent的看法。要是判斷錯誤（指價格、時機等等，不是指房屋哪裏壞等等具體問題），你也不要埋怨別人。

另外，我們每個人的知識、時間都有限，所以雇請專業人員的幫忙是不可避免的。

我雖然有經紀牌，但是我要這個License 主要是為了能夠進入MLS的database看資料和make offer等方便。我買入的房產70%是我自己買，但依然有30%是Agent幫我找到而成交的。我的所有房產出售都是由一個Agent 長期幫我Listing。我不想跟顧客直接打交道。

房地產經紀、貸款經紀、Inspector、Escrow、保險等等專業人士都學過並懂得區分犯罪與誇大看法的區別。

回到我們這個例子，收雙重傭金就是嚴重的欺詐（實際上也沒辦法做得了）。

 

11）    Agent為何躲躲閃閃不給2nd Lender 的Approved Letter

在這個案例中，Agent早就說他有2nd Lender 的Approved Letter，但為何總是躲躲閃閃不給買家看呢？

首先，銀行的approved letter是屬於賣家的private confidence document。Listing agent在賣家的授權下是可以看的(請讀者不要與assume loan的其它transaction形式相混)。但是， Agent無權向第三者披露（disclose）。買家能夠也應該關心的是總買價。第二，Agent知道2nd想要3萬，而1st lender要是知道總價不是50萬，而是更高，而高出來的是分配給2nd lender，顯然是不能接受的。因為作為有優先權的1st已經損失23.7萬，要是知道買家肯加多3萬的話，就一定要求先給他們。

所以，在這個案例中，Agent說他有銀行的approved letter，但不提供就是這個道理。最後，Agent被逼沒辦法而提供給買家。這裏，Agent麵臨三層風險：第一，1st lender    知道時，要不就要求那3萬，要不就取消approved（approved letter裏麵是有condition的，Lender直到成交前都有權取消approved）；第二，要是Agent在沒有賣家授權（我估計是沒有）的情況下無權向第三者披露（disclose）而被賣家知道的話，是有可能被賣家告的（但沒有授權而披露別人文件的事在實踐當中是經常發生的）。第三，要是被1^st知道Agent背著他們有這個交易，以後這個Agent再與1st打交道可能沒戲。最後，買家要是不成交，這份approved letter流出去，所帶來的問題就更大了。

這裏請留意，作為買家，你可以盡量向對方要資料。你不犯法也不違反規矩。給不給是對方的事。

（未完，待續）

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附：1. 《Foreclose 與 Short Sale 中各Lender 的利 益影響與互動 》

-在美國經營房地產的體會之五 

http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200906&postID=24581

        2．Short Sale過程與案例2分析（1）-在美國經營房地產的體會之七

             http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200906&postID=34815

3.        Short Sale過程與案例2分析（2）-在美國經營房地產的體會之七

    http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200906&postID=37860

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