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房屋拍賣會（foreclosure auction）的故事（二）在美國經營房地產
如山
（二）烏龍地址還是烏龍看客
話說當年某個星期四下午，在兜兜轉轉行程兩百多英裏，“看”過二十幾個房屋之後，來到最後一站-A市。A市離我家有45分鍾的車程，是本州中心城市稍偏的衛星城。我原先設定，所購買的物業以離我家不超過半小時的車程為限。但現在是房地產市場熱火朝天之時，那裏的房屋都是不容易買但容易賣。所以也不能要求太多了。
言歸正傳。當下翻開地圖冊Thomas Guide（當時我還沒有GPS），對照找到最後一個要看的房屋。把車停在街邊，對著目標房，做起評估來。屋頂看來蠻新，A-。 窗口是乙烯窗口（Vinyl window），A-。外牆是杉木（Cedar siding）,A-.。前院整齊， B+。3房2廳，1.75個洗手間。房屋建於1959年。整個街坊(Neighborhood), B+.。整個城市，B。總體評分，A- 到B+之間。資料顯示該房子第一按揭欠款11萬多，第二按揭欠款8萬多，再加罰款，銷售的相關稅和傭金，必須賣22萬以上才能平帳。而該房產在當時的市場隻能賣 20萬。換句話說，已經不可能放到市場上去賣了。現在是第一按揭（lender）拿去拍賣，根據本州的foreclosure法，一旦拍賣完成，第二按揭自動消失。已經有開拍價 $120,350。看來明天被取消的可能性不大。金額又在我的能力範圍。不錯，列入我的明天競投單中。
二十幾個房屋全部看完。一看表，五點不到，好，打道回府。
次日早晨八點，到網上與打電話查一遍更新。自己列的房屋清單或是延期(Postpone)，或是完成取消 （Off），已經被減掉了一半。十點開拍，Caller先讀取消和延期的房屋。如此一來，我清單上的房屋，隻剩下四間。
好了，開始競投。我身上隻有15萬，高於此價都與我無關。前麵三間都因為別人出價高於我的最高設定價，或競投高於我所帶來的錢而放棄。
當輪到拍賣最後一間，也就是我在A市看過的那間時，隻剩下連我在內三個人競投。我心中暗喜，這回有戲。人少一般機會大。開拍$120,350。終於，我以$148,300 獲得。比我預先設定的最高價格$150,000 還低一點。已經三個星期沒買到貨了。帶著勝利者的欣喜，我接受競爭對手的祝賀。當他們問我關於正常市場價與裝修預算的看法時，我胸有成竹地回答，裝修少於1萬，賣出價20萬。
根據本州的法律，從房子被拍賣的當天起人，原業主有權在被拍賣的屋停留到第20天。
在第21天，星期六，我前往收樓。
到得屋前，看到房屋周圍收拾的幹幹淨淨。經驗告訴我，外麵看起來好的房屋，通常裏麵也不會差。看來我買到一個最少裝修成本的房了。裝修費用可能不用超過5千 ，賣出20萬，扣除成本，利潤3萬多。兩個月內完成一次資金周轉，回報20%。再看那房號，是xx18。“18” 不就是“實發”嗎，好兆頭。看來這回想不發都難。我心裏正美滋滋地一邊盤算著一邊朝大門走去。
“Hi！”，突然開門出來一位中年女士。嗬，他們還沒搬走？
“Hi！”。 我也應一聲。
“你找誰？”
開門見山， “我們公司在x月x日投得這個房子。我們公司是新業主，今天派我來收樓。” 我一副公事公辦，其實所謂“公司”就是我一個人設立的公司。以公司名義萬一有不愉快事情發生，不要直接衝我個人來。
“什麽？你在說什麽？” 。
裝得倒挺象。不過這我見得多。
“從你們房子被foreclosure拍賣那天開始，到今天是第 21天，根據本州的法律，你們現在已經是非法占據”。我不緊不慢，先占領法律製高點。這也是經曆多次煉就的本領。
“foreclosure？不可能！我們的房子不會被foreclosure！你一定是搞錯了”。這說法我也聽得多。不管它，我繼續“公事公辦”下去。
“我理解，我理解。我們公司比較靈活，如果你們搬遷有什麽困難，盡管提出”。我一副寬宏大量。她不再說什麽，轉身叫她丈夫出來。
“你有什麽文件證明這房子現在屬於你們的嗎？” 她丈夫很冷靜地問。
“這當然有”。我有備而來，遞過Trustee’s Deed。
他很仔細地讀起來。“這上麵被拍賣的人名不是我們”。
“這。。。。”我一時還沒反應過來。
“這上麵的被拍賣房屋的地址也不是我們的地址”。
“你這不是xx18嗎？”我抬頭再看那房號，沒錯呀。
“房號是一樣。不過我們的是33rd Ave S，而你文件上麵寫的是33rd Place S。那是前麵一條街”。
“這。。。”。我剛才還振振有辭，這時啞口無言，滿臉尷尬。狠不得有個洞鑽進去。我趕緊道歉。灰溜溜轉身就跑。
來到33rd Place S，找到同樣的房號xx18。一看，傻了眼了。前院布滿黑莓(Blackberry) 。垃圾到處都是。屋頂看來最多還有3年。 窗口是單層玻璃-。外牆是T1 Eleven, 很多地方被毀壞。光是從外麵看，就起碼要花3萬。這“8”（發），隻能是發夢的“發”了。看這情景，還不知道裏麵是不是做毒品的。
這屋想不要也不成了。趕緊向鄰居打聽一下背景再說。
“我是你隔壁的新業主。我在Foreclosure拍賣上買 入該房屋。請問您知道關於這個房屋的什麽嗎？” 這回用“我” 比較有利。
一聽是新業主。兩夫婦眉開眼笑，趨前跟我緊緊握手。
“謝謝你，謝謝你”。他們齊聲說道。知道有人來收拾殘局了。隻有這時候，我才找回一絲“英 雄”的感覺。
“知道，知道。他們搬走已經半年。聽說裏麵地下室漏水，不知修好了沒有”。
好在還不是毒品屋。
在當年的市場，想不虧損賣掉是不可能啦。隻有做簡單的裝修，租出去再說吧。當時的貸款利率很低。所以租金回報還不錯。可以守。
故事後記：這樣守了三年多，終於在去年年頭賣掉。帳上反映營利1.5萬。可是整體房地產市場已經上升了 20%多。假如再把 “機會成本” 考慮 進去的話。那麽虧損是無疑了。不過，生意都是有盈有虧。這樣想倒也無所謂了。主要分別是看你是否盈大於虧 和大多少。
聽完這個買的房不是看的房這麽烏龍的故事以後，假如有人告訴你，有比這更烏龍的，就是居然有業主不知道自己房被拍賣，你信不信呢？我可以負責任地告訴你：有！真有！請讀故事（三）
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
謝謝你的光臨和評論。不過，請再讀我的注（另外一篇你留言的文章）：
(注：以上是基於使用Deed of Trust 的州，對使用Mortgage州可能不適用，……）
從你的所引用的文字來看，你那是在使用Mortgage州。這是我不熟悉的Foreclosure程序。我在所有文章、體會、故事中都注明這一點。全美基本兩種Foreclosure方法， Trustee sale 和 court order sale。要是不明白，或者想查對你所提到的州，請讀我的文章《全美50州Foreclosure拍賣方法簡介》。
What does the amount to be raised mean?
That is the amount of any debt owed to the party seeking to satisfy their judgment debt and may or may not have anything to do with the value of the property. Nor is it necessary that the property sell for that amount. Regardless of the purchase price, all liens or claims of the parties in the case will be satisfied and released when the deed passes to the purchaser. Taxes are paid as noted in Question 10.
Who pays the property taxes?
The purchaser shall be required to assume and pay all taxes or assessments upon the property for the current fiscal tax year (i.e. the amount that will be due thru June 30, 2010) and all subsequent years. All other delinquent taxes or assessments upon the property for prior years shall be paid from the sale proceeds if properly claimed in writing and filed of record by the purchaser, as explained in Question 9.
我是這樣理解的:
如果拍賣最後所賣得的款項(sale proceed=winning bid)小於all liens or claims of the parties and All other delinquent taxes or assessments upon the property for prior years.
剩餘的債務自動消除.
我在你的文章: 烏龍地址還是烏龍看客,資料顯示該房子第一按揭欠款11萬多，第二按揭欠款8萬多，再加罰款，銷售的相關稅和傭金，必須賣22萬以上才能平帳。
你提及罰款, 什麽樣的罰款?它不包括在” all liens or claims of the parties”中嗎?另外你提及銷售的稅款，難道賣房子還有銷售稅，是因為以公司的名義賣麽？ 我以為賣房隻有房子增值的部分才交稅。
謝謝你的文章，每篇文章都值得新手細心的讀幾遍。
謝謝你的光臨。