在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
如山啟示（1）：現在分別將我在文學城投資理財與CND房地產線上關於房地產、投資與經濟方麵與網友的討論、回應貼子整理貼出。以下先貼出自從我於2009年5月25日在這裏（文學城）開博客以來的回帖。其後，將不定期在我的博客更新，歡迎有興趣的讀者進去瀏覽與評論。先貼在這裏的部分因為正好對我前麵貼出的文章和觀點做一個注解，也可使得由於一些背景資料的不足而引起讀者誤解。本人已經、也將會收入對我文章的所有觀點的評論。特別是反對（相反）的意見。隻要不是明顯的惡意或人身攻擊，我已經、也將會繼續收入並更新,以便有興趣的讀者從不同角度去理解和解讀。另外，為免有“自吹自擂”之嫌，對純讚揚的貼，我將不收入。但如山對所有給我鼓勵和掌聲支持的網友深表感激，並一一銘記於心。
如山頓首
（2009年5月25日至5月31日）
評論與提問：
故事講的有趣，其實，你的主要意思就是嘲弄Venus老師和另一個專家。但是問題實質並沒有探討好。
看來你比較信曆史數據，而不局限於所謂理論，盡管你自己最後提出土地供應理論。但是，你取了1980年為分界點，不知何理？理論裏麵主觀給定的東西越少越好，而且，實際上美國房價從1980年到1985年大跌，這也和你的理論相勃。
關於你取笑的Venus老師的“如果高通貨膨脹到來, 物價飛漲, 並不是所有資產種類都會以相同幅度增長， 房產有可能是增長最慢的”這一論點，你要數據，看看80-85年的房價就知道了。道理我想Venus老師肯定也講了。高通貨膨脹=〉高利率=〉低房價，當然等利率下來時候，房價才會竄上去，這就是Venus老師“房產有可能是增長最慢的”的意思吧。房價最後漲的意思。
槑 於 09-05-30 07:45:19對“笑談經濟與房地產市場”
如山回應（回答）：
先謝謝你花時間閱讀我的拙文，並花時間來寫評論。不過，看來你有些地方有誤解，或是我沒寫得夠清楚。特此提出與你商k：
- Venus和Sunlake（你說的Venus老師和另一個專家）是我CND上的網友（好友），要不然，我不會有一篇專門回答TA的體會之一。我將網上的對話編成了故事，是為了增加趣味性。我們互相尊重。開玩笑有，但“嘲弄”二字，不你知從何讀出來，又從何說起。你要是有空到CND上看看，你會看到我們很多對話。
- “你取了1980年為分界點”，我取了？我不知道你又是如何讀出是我取的。這明明是來源Venus說的，起碼我是這樣引用的，又如何憑我的引用推理出是我取的？至於TA為什麽單取1980年，我也奇怪。這就我寫這篇東西的最初原因。TA後來沒有解析，我也沒追著問。這畢竟是網上，並非學術討論。下麵我Copy部分Venus的對話貼：
“Venus，
各種資產之間的 correlation 不是恒定的, 我想這是常識吧. 正由此才產生了投資/投機的機會.
至於房價, 確實是有人做過統計. 出處不記得了, 得找找, 也是最近看到的. 在1980 年以前, 美國近二百年房價總趨勢是低於通貨膨脹的速度的.
股票在高通貨膨脹其間不好講, 可以找出正例也可以找出反例.
QuebecTemp，
…………
你說的這點正是我想問的，你是如何得出這個結論的？Historical data?“
3．我的確沒什麽理論水平。這一點我一開始就聲明。他們（CND）的對話給 我 很多知識（我在CND上的貼也這樣說）。況且，這畢竟不是論文。是我的零星想法。要不，怎麽叫“笑談”呢？
我看到你的第一貼時，就不明白你的意思。我要是明白，我早就回應。
評論與問題：
原來真是笑談，謝謝給出處，難怪我看不懂。越不懂讀的越有意思。
槑 於 09-06-01 18:08:34
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評論與提問：
Whoever believes this and does what it said would end up to be a loser.
-1800900 評論於：2009-05-27 20:54:53對“在美國經營房地產的體會之四”的評論
如山回應（回答）：
先 謝謝你的閱讀和評論。能聽到對一個觀點、文章或論題的不同意見或者反對意見是讀者之福（這裏包括我）。 “兼聽則明”嘛。我替所有讀者（包括我）謝謝你。我要回應的意見（評論）如下：
這裏我所貼的都是我的經曆和體會。放出來是想給別人參考。也希望能起到拋磚引玉的作用，以期得到專家（行家）的交流和指點。
任何人對任何聽來的、讀來的意見和觀點都應該結合自己的具體情況進行分析，取對自己最適用的地方才能令自己作出比較全麵的決策。以下是我在CND上對同樣題目的回答。引用過來給大家參考：
“世界上不存在一條‘成功方程式’。要有，不光是我，很多人都會不惜成本去拿來。我讀過不下20本關於如何做房地產的書，但都無法歸納出一套方法來。原因就是你必須結合你自己的情況和你周圍的條件、市場環境去找出一套對你可行的方法。所以，我所說的方法也一樣，我可行不等於你可行。你總需要做適當的調整。說一千道一萬，最最重要的還是實踐。Practice, Practice, Practice（當然是有準備才開始）。在做的過程中，你會發現問題，你會調整方法，以及方向。要不，你永遠都隻會停留在紙上談兵。讓我們重溫一段培根的‘論讀書’：
‘……唯明智之士用讀書，然書並不以用處告人，用書之智不在書中，而在書外，全憑觀察得之’。（如山於CND）
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評論與提問：
你要跟人交流，最好去胡同，原因：這裏你寫的再好的文章，過幾天就被口水淹沒了。還有就是這個論壇無法支持比較複雜的功能。
dividend_growth 於
如山回應（回答）：
謝謝您善良的好意！我要經不起這點事就不會到這壇子來了。要不我為什麽用“如山”做我的網名（筆名和ID），而不像大多數人一樣用一個不知何解的ID呢？如山一向抱著與人為善的生活宗旨。也相信“不戰而屈人之兵”是用於處理所有矛盾衝突的最好策略。更何況我們都是跨洋過海的同胞。您說對嗎？
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評論與問題：
Thanks for sharing. Two quick comments for discussion
Good article. Thanks for sharing. Two quick comments for discussion:
1. Economy and Finance are generally two different things. That's why most economists got their "predictions" wrong. In economy case, there is general supply and demand (when price up, demand decreases and supply increases); but in finance (or investment) case, there is no general supply and demand (when price up, demand increases and supply sometimes decreases (since some people will be hoarding hoping a better price)). When tulip was regarded as a flower, it belonged to the usual "economy" category, but once it became an investment, it generated one of the largest bubble in human history. In our recent history, before 2002, most people view houses as an economy item (somewhere to live), but during 2003-2006, many people view houses as finance (investment) item.
2. For the next 20 years, I don't know what the inflation will be (tend to think we will have no inflation or hyperinflation for a long time), but nevertheless, you seem to ignore the Peak Oil effect. No matter you like it or not, peak oil is going to happen in the next 20 years, if not already. This will be probably the single most important effect on housing.
老周於 09-05-27 17:23:51對“笑談經濟與房地產市場”
如山回應（回答）：
謝謝老周的捧場和 comments
非常好的知識！一篇陋文能那引來你這位專家的評論，是如山之幸。我相信也是這裏的讀者之幸。順便問一下，你是否在CND上有不同的ID討論經濟？不方便就不用答。再次謝謝老周。
評論
如山兄客氣了. 真實的經曆永遠比純理論好
我就這一個ID. 因為各種原因,早已不在公共網上寫東西,也很久沒來這裏了,但還是JR兄組的常客.我幾乎所有的短文和操作都發在那裏.當然事後看,很多是錯的 :-).
如山回應（回答）：
周兄，幸會！幸好會！
CND上也有幾位真的專家，像您一樣。我跟他們學了不少東西。可惜的是，現在都不怎麽說話了。我這一二天還有一篇，先跟您報告一下。要是覺得對您的行業或專業有所冒犯，請多多包涵。就當笑話看算了。
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槑“房東的危機”
很多房東，是借了HELOC來買房，出租，贏利的。Profitability取決於貸款利率，房價格變化，租金變化。現在的prime rate過低，所以大家都感覺很好。因為你們都是按照加加減減的所謂現金流來算的。所以很可能被蒙蔽在陷阱裏麵。
………………
評論
No, I always use 80% FIXED RATE loan. I could use HELOC for down payment though, that would pay it off quickly.
Using 100% HELOC to buy a rental house is not a sound idea. Even if you do this to win the bid for the house initially, you want to convert a HELOC based financing to a FIXED rate financing.
Rental busienss needs stability in financing and in tenant behavior.
miat42 於
如山回應（回答）：
說得對！我大多是用Cash買下出租房，然後Refinance， cash out.長期投資用長期貸款，不能用短期。但短期賣掉的除外。不過，現在Cash out恐怕要困難，depending on lender.
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評論與問題：
Very Thoughtful Post, I've already done the researches
for a few very healthy metro areas like DC region, the pricing future for real estate will be even greater than last 30 years. Because metropolitan population growth has reached a critical mass that's going to put a tremendous pressure on urban land supplies. Compounding the shortage of land supplies in the metro area, government zoning laws will be getting more stringent. Next 30 years will see an explosive appreciation of home prices. But it won't happen in a gradual way, but in a stair case pattern. There could be a slow and stagnant growth for many years followed by a sudden escalation of prices. The exact curve won't be predictable at this moment.
Having said that, NOT all areas will experience the same kind of growth potential. Many slow growth areas with relaxed land supplies and relaxed zoning laws may not see a high speed of appreciation.
Real estate is local, very local.
miat42 於
如山回應（回答）：
謝謝米大捧場!非常讚同您的見解！
我非常讚同您對房地產的市場觀點。在CND的房地產討論中，我不停地回答網友關於市場的看法。我總的觀點就是“地區性”。我告訴他們，別說他們州的地產市場我回答不了，要說具體的房子的價值，就算與我同一個州，不在我這個County，我可能都提不出有價值的意見。而且，我所感興趣去做的房產，是以我住地為中心，開車時間範圍不超過半個小時為半經。當然，我可以就我的知識回答具體問題。
另外，我讀了你一些其它評論，都非常有見地，而且中肯。怪不得你在這裏人氣這麽旺。
除房地產以外的投資都是我的弱項。在我的博客評論上也剛剛看到非常有價值的意見（我還來得及回bali）。我正要靠你們幫忙補補。看來這次“轉移陣地”的策略很有效。
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評論與提問：
如山，辛苦寫作了，一一拜讀，全為好文和有價值的經驗。另外，你有比較過投資國內房地產嗎？或你的一些建解。
coolsnow 評論於：2009-05-26 17:26:16
如山回應（回答）：
謝謝你的閱讀。對不起，我沒有比較投資國內。我感覺國內投資風險太大，因為不可把握的的因素太多。
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評論與提問：
掌聲給如山. 寫得通俗易懂. 而且我喜歡你的positive attitude.有一點我可以和你交流一下.就是現在房子該不該出手.你們州的情況我不清楚,可是我覺得通貨膨脹的可能性不大,因為現在市場根本沒有能力推動需求.需低於供,價格就不會上漲,就不會有通貨膨脹.所以我認為,如果你的stock很多的話,應該出手一些. 如果你對股票有興趣,可以試一下,股票市場應該比房地產市場恢複快.你如果覺得選股難得話,可以買指數. 當然,一般來說,明智的做法是投自己熟悉的東西.
Bali 評論於：2009-05-28 02:16:23
如山回應（回答）：
謝謝你的喜歡。更謝謝你這麽有價值的意見和建議。
是的，股票投資是我的弱項。進一步說，是除房地產以外的投資都是我的弱項。但哪一樣是我們生來就懂的呢？誰對哪個行業不是從不懂開始？關鍵是有沒有興趣，和能不能堅持下去。對吧？
我是想補補這方麵的知識。以後你要多多指教啦。
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評論與提問：
如山的手法真是高明。掌聲鼓勵。但是我覺得這個方法的基礎是你總能保證買到14萬的房並裝修後賣到20萬。這個眼光和能力太重要。至於A方法和B方法隻是賺多賺少，快慢的問題。希望如山在選擇房產和進行裝修方麵share experience.
小丹尼 評論於：2009-05-28
如山回應（回答）：
小丹尼好！
“手法真是高明”的說法實在不敢當（這話怎麽聽起來有點像諷刺呢
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評論與提問：
Good article!
I read one real estate book last year. There is one chapter about lease to own option. It suggested setting option exercise price as: Current market price + 2 X CPI (because you don’t know when the tenant will exercise the option, right?) Is it a good benchmark?
RE8888 於
如山回應（回答）：
謝謝RE8888。
我沒覺得這個建議沒有多少參考價值。一切都是在Negotiating price。因為光是這個Current market price就不容易同意在同一個價格上。通常人們是根據現在的市場條件，每年加或不加多少%。你要作為賣方，時間越短越好。地產市場的升跌已經是很大的變數。而且它也不是就跟隨CPI走。
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評論與提問：
Hi Rushan,
A very good and funny post!
I have a follow-up question about your previous post. When you build a house from scratch, do you use a GC or you act as a GC yourself? If you hire a GC for the project, how would you find a good one and how much profit margin (in percentage) would you give up for his service?
Many thanks!
nh97 於
如山回應（回答）：
Nh97好！我（公司）現在是GC。在我覺得有把握自己做GC之前是請一個GC。我以前所請的GC是用fix全部價格的辦法。所以具體他們賺多少我不清楚。但我當時也跟另外二個建築商談過，他們基本是要10%到15%，我付所有Subcontractor 和材料費用。至於怎麽找到好，隻能多問幾個人和聽你信得過的人的介紹。這永遠是最大的難關。
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評論與提問：
多謝大佬指點，打印下來了，仔細研讀。文章中提到出租隻買SFH，不知道MFH大佬覺得怎樣，沒有CONDO的缺點，又比較容易有正的現金流？
laifuzi 於
如山回應（回答）：
我個人不主張買MFH,因為MFH就像Car， 它的價值run down 很快。
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評論與提問：
現在有規定最多隻能擁有4個Mortage， 資金滾動模式B 是否還適用？
xinschen 於
如山回應（回答）：
It might be difficult to most people now. But still have chance depending on your situation (credit, financial and relationship with the banks, especially local banks that they don't need to sale the notes)
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評論與提問：
不好意思, 問一下mobile home is placed in mobile park so no land value at all. I can't understand why you said you like that land.
曉風~ 於 09-05-26 12:10:35
如山回應（回答）：
There are 2 kinds of placing ways for mobile home. One is put in a mobile park, as you said. And the mobile home is a personal property. Another way is put in a land. After you get registed in County, it will be attached to land and becomes a real estate together with the land, which is what I said in my story.
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評論與提問：
Hi Rusan, one question regarding the reasons to 競投第二按揭拍賣 since the first mortgage may foreclose the house next month,right? then you will lose the money you used for 第二按揭拍賣.
changchunman 於
如山回應（回答）：
是的。你要是買下了2nd mortgage forcluse的物業，你就要準備pay off第一mortgage的loan。不然，有機會被1st mortgage的lender拿去foreclosure， 從而失去你所買的物業。
評論與提問：
Any reason to buy second mortgage auction
In your story, you took the risk buying the second mortgage foreclosure. Is this just a story? or there are valid reasons to take risks to buy seond mortgage foreclosure.
changchunman 於
如山回應（回答）：
是我沒寫清楚還是你讀不懂這個故事？
讓我複述一遍故事中的數字：1st mortgage $220,000.2nd mortgage $35,600.總買入成本為$255,600.物業市場價$320,000.隻要你pay off 1st， 或不是pay off，隻是按月付1st 的mortgage，就不會有1st mortgage 的foreclosure 發生（keep in mind，foreclosure 是發生在你不按月付款）。我在上麵的回帖也說隻是有可能發生1st mortgage foreclosure。就算真的發生，你馬上pay off 1st，物業依然還是你的。這裏的關鍵是1st 加2nd 是不是依然低於市場價，並低到對你有足夠的吸引力。這樣說清楚嗎？
（對不起，我這個貼的回答語氣不太好-如山注）
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評論與提問：
為 了上 好 學 區， 房 子 出 租， 再 去 好 學 區 租 房
請 問 這 樣 的 話， 自 己 的 房 子 出 租 得 來 的 租金 要 交 稅 嗎?
boarding 於
如山回應（回答）：
假如你在美國，又基本是出租，當然要。還有一個稅務問題要注意，當你再賣掉你的自住房，根據美國IRS稅法，你要滿足5年之內住滿三年才能有賣房利潤免稅的優惠。你要不是在美國，算我白說了。
評論與提問：
yes in US and lived in this house for 7 years already
if thats true then why many people still do this way? seems not worth it as you have to pay the tax of the rental income.
boarding 於
如山回應（回答）：
Well，這麽說吧，我前麵的回答是“政治正確”。根據稅法，從IRS的角度，你一旦有Rental income， 你就應該報成投資物業。你不報你的Rental income， 就當你依然還是住在那裏，IRS可能也是不容易知道的。另外，作為Rental 物業，你可以有當年物業的折舊的稅務優惠。再加上維修費用，利息，就算你在rental income裏麵不做任何手腳，也大多都是negative income 了。很多人這麽做是不奇怪的。當然，這就看你了。我的意見僅供你參考。
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評論與提問：
Hi 如山
What is HELOC? If you pay cash, the rent will be your income and you have to pay tax. but if you get a loan, then the rent will be diminished by mortgage. no income, no need to pay tax, it that right? which way is better?
Seasy
如山回應（回答）：
Seasy好！
對不起，現在才回答你的問題。因為不好一二句話打發。
先說HELOC。我看到已經有人回答了，就是Home Equity Line of Credit。
要回答pay cash 好還是 mortgage好，牽涉到幾個因素：機會成本（Opportunity cost）,投資回報率，財務杠杆（financial leverage）和 稅率。讓我們用一個簡單的例子來說。比如，你手上有20萬現金。你在考慮如下的投資或使用方法：1.存銀行CD，利息2.5%（每年），2.做股票或其它投資，年回報10%。3.買物業出租:a)用全部現金買一個20萬的物業出租，租金扣除所有相關費用，得回報率10%；b）用20萬作為買入4個同樣的物業的down payment。每個物業的租金扣除所有相關費用，得同樣回報率10%。在b）中，你的貸款利率是5%。你所投入的現金回報變成25%：($20,000-$150,000*5% )/$50,000。當然這裏麵任何的數字變動，可能就會導致結論的不同（你的問題：pay cash 好還是 mortgage好）。
希望以上能回答你的問題。有不明白的，我們再討論。
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謝謝你的光臨和評論。