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笑談經濟與房地產市場
如山
（2009年3月8日第一次貼於CND）
聲明：對比CND上的專家學者，我是一個理論比較少甚至沒有，而實踐較多的人。關於經濟和房地產市場，本人沒有理論，隻有一些零星的看法和想法。提出來向諸位請教。就當是閑聊吧。假如以下一些言論令某些人聽了發笑，你就當一個無知者的夢囈算了。
現在一碰到媒體新聞，無論報紙，電視，互聯網，或收音機，所看到的都是負麵消息。從經濟學專家到一般人，都很難聽到說經濟快要複興，房地產快要觸底的說法。各種理論，各種說法，各個角度，但幾乎都眾口一詞，這經濟複蘇遙遙無期。我就奇怪，2006年前，怎麽就極少聽到說金融市場，地產市場有很大泡沫的呢？要有誰說一句不好，馬上10個聲音出來反駁。就連Greenspan也急忙出來澄清，說沒那回事，美國經濟基礎很好。我當時（2005還是2006 我忘記了）隻聽到一個人（Robert James Shiller）說, 美國房地產泡沫在40%或以上。當時相信他是因為他在NASDAQ股票最熱門時說了它的泡沫性，幾乎所有人熱時他冷靜。也就因為他的警醒，我調整了投資策略。
今天Venus老師說要給我們潑些冷水。我不知道CND上的讀者對房地產有多熱，要有，我想這麽有智慧的CND讀者也絕對不會是因為看了我寫的幾年前的房地產故事受刺激而熱。我這裏呢，缺的不是冷水，而剛好相反，是熱水。2001年，當我剛剛開始做房地產時，周圍的人一談起職業，聽到我的自我介紹時，都是“哦”。那輕描淡寫的一個“哦”，透露出來的信息是，這玩意能維持生活嗎？2006年，當我提起我是專門做房地產的，人人都眼睛發亮“你老兄發了，發大了，……說說，我也想做一把”。當我告訴他們看來這房地產太熱了，你要是做得不夠專業的話，就在市場上買進，是風險挺大的時，他們可是滿臉的不以為然。認為我是怕他們來競爭而不肯講。好在他們在做了一年多的調查後，正摩拳擦掌準備下手時，市場已經開始掉頭了，所以也避免了現在的麻煩。現在呢，當我說我還在做房地產時，那個驚訝的表情馬上寫在臉上“這孩子慘了，申請破產了沒有？………”。一碰到這種情景，我都趕緊安慰對方“I’m OK, I’m OK。不必擔心。”
現在經濟衰退，房地產下跌已經是毫無異議的啦。我關心的是，經濟衰退何時會結速，房市還跌多少才停，又何時會開始回到上升軌道。很多人以日本為例。但還有一個更靠近我們的例子，香港。香港在1997年回歸，1998年就遭遇亞洲金融風暴。房價在2年內（也許更短，不記得了，也懶得查資料了）商業樓房從最高峰期下跌70%（住宅好一點，但跌幅也不少。記得是接近60%，不知道記錯沒有）。又經曆了差不多7，8年，才恢複到當年高峰期（1998年）的價。可是，美國跟日本或香港一樣嗎？有人說現在情況更差，因為當時（1998年）美國沒問題，所以不會引起全球的經濟一塊崩潰。現在美國有問題，全球再沒一塊地方好的了。聽起來也有道理。咱不是沒經濟理論嗎，那就係統讀點經濟理論書吧，看看能不能幫助我理解這複雜的經濟理論，也好理好我好不容易賺來的一點錢。
經濟書對我這樣的門外漢來說，大都艱深難懂。通過一翻搜索，終於找到一本適合我讀的經濟書（注1）。它通俗易懂，將這經濟學用幽默詼諧的語言演譯出來。讀著很受啟發，收獲不少。
可是我令最困擾和無法接受的是他在書中引用的兩段話：
“An economist is an expert who will know tomorrow why the things he predicted yesterday didn’t happen today-Laurence J. Peter”（注1）
“We have two kinds of forecasters: Those who don’t know….and those who don’t know they don’t know-John Kenneth Galbraith”（注2）。
這老兄還怕別人忽略了這兩段話，特地用綠色標在邊上。你看看，咱不是滿懷崇敬心情來向經濟學家學習，以便幫助我預測經濟和房產的走向和來了嗎？這麽個說法不是叫我別信經濟學家胡扯嗎？
既然經濟學家不可信，不如找個懂經濟學理論的熟人問問。這不，正想著，長得斯斯文文，長發披肩的Venus老師來了。你別看她年紀輕輕，她可是學貫中西，滿腹經綸的主。連同專家sunlake 也難得一塊來了（他可是難得有空一次的）。我趕緊報名與QuebecTemp和xiaoxia一塊聽課。Venus老師今天的課可講得真好，是關於通貨膨脹與房地產的關係。有縱向的曆史比較，有橫向的日本比較，語簡意賅，說得清清楚楚。我今天來對了。聽完我與眾學生一同熱烈鼓掌， 而在旁邊的sunlake專家也頻頻點頭。可是剛鼓完掌，我就有個問題想問。
先見QuebecTemp舉手，“你說，如果高通貨膨脹到來, 物價飛漲, 並不是所有資產種類都會以相同幅度增長， 房產有可能是增長最慢的。請問你有曆史數據支持這一結論嗎？”問得好，我也聽聽是怎麽來的。隻見Venus老師一臉不耐煩：“這都是常識了，你還問？”。QuebecTemp趕緊低頭，不敢再吭聲。這是常識？這對她可能是，可對我們並不是……正想著，一轉眼，xiaoxia舉手提問：”關於那個貸款利率……與通貨膨脹……” 。她聲音顫抖，有點緊張。沒等她說完，隻見Venus老師怒氣衝衝，“你顯然還沒學習我的講義就提問，回去看完了講義，明天上課再提！”。這個xiaoxia也是死腦筋，沒看老師的臉色，剛坐下又起來“我的意思是想問……”。這會sunlake專家幫忙“你還是明天再提吧”。
“還有誰有問題？”，Venus老師問道。我以為可以輪到我了。一看Venus老師如電的目光投射過來，趕緊將舉到一半的手，從肩膀往後一放，裝作抓癢，連連搖頭，不敢再問。看來老師今天心情不好，連QuebecTemp這樣的問題都說“常識”，我要是提出我的問題，豈不是要被罵為“白癡”？好了好了，好漢不吃眼前虧。改天再問吧。
我想問什麽呢？Venus老師說“在1980 年以前, 美國近二百年房價總趨勢是低於通貨膨脹的速度的”那1980年以後呢？特別是近20年來。又或是未來的趨勢呢?我雖然想知道以前，但近年的和未來的趨勢才是我最想知道的。在沒有老師的答案，又不知道怎麽查資料的情況下，我隻好大膽假設和猜想。就叫“如山猜想”吧。
- 1980 年以前, 由於美國土地供應量大，近二百年房價總趨勢是低於通貨膨脹的速度的
- 在未來，人口，GDP（消費力）的成長，消費傾向（喜歡privacy），城市土地供應的局限，房地產增值速度（rate）一定大於等於通貨膨脹加上經濟成長率。不可能小於通貨膨脹率。
等她心情好了，我一定要問出個答案來。碰到我這樣喜歡鑽牛角尖的學生，你可算是倒黴了。我不會讓你這麽容易推脫過去，就像我當年讀MBA一樣，老師用“這部分不考”打發不了我，考完試我再問！
最多我被Venus老師搖著頭說：“如山呀如山，你沒資料沒有理論，這樣的結論你都敢下，真是無知者無畏呀”。
注1：“Economics”-by Stephen L. Slavin, Ninth Edition, 2008, Page220
注2: Same book, page221
1998以來的房市泡沫導致現在的金融危機.泡沫之所以為泡沫是因為它偏離了經濟規律,想要不受懲罰是不可能的. 具體來說現在的房價仍然偏高,但比較接近合理價格,所以有接近底部之說.問題是"底部"也可能向下偏離合理價格,判斷底部不容易.
歸根到底要看購買力,看就業和經濟基本麵.距離下一個房市榮景恐怕得有相當長的耐心,也許這輩子都不可能了.