2010 (61)
2011 (40)
2012 (36)
2017 (1)
2018 (1)
2020 (1)
我在房地產低迷中的對策
如山
（2009年3月1日）
- 西樓 - 跟我說，宏觀經濟的東西很難講得清楚，你還是講講故事吧。說得對，前麵亂 扯一通經濟和投資，現在回來談一些實際的東西。
1. 土地發展與建房
先說一個新房子的例子。麵積 2,200SF, 4 個睡房 , 外加一個 Bonus room ， 2.5 個洗手間。 2-car 車庫（沒有地下室）。 外 牆 (Siding) 是 Hardy plank ，屋頂 30 年期 composition 。 裝修：主層（ Main floor ）的走廊，飯廳和 Nook 是木地板，廚房和所有洗手間的 台麵（ Countertop ）裝 整塊（ Slab ）花崗岩， 廚房和所有洗手間的 櫃 (Cabinet) 用橡木（ Oak ）。
位置：離中心城市 20 分鍾車程的衛星城。
市場價：高峰期賣 50 到 52 萬。現在賣 40 到 43 萬。賣出的稅和傭金 3 萬
我的房子建築成本： 17 萬以下（不算利息）。（剛建完並且賣掉的一間建築成本 $162,000 ）。
假設所有建築商的建築成本一樣（當然，實際上是不同的），其賺錢或虧本多少就看他的土地成本了和利息支出了。
現在來討論土地成本和總利潤。
高峰期這樣的土地賣 17 到 18 萬，現在賣 12 到 13 萬。
假設從買入土地到賣出房子並且收回資金，時間一年
建築商需要建築貸款。平均利率 8% ，利息（連 point ）支出約為 1 萬（注意：建築資金是分期投入，所以利息按半年算。）
根據以上資料，普通建築商現在的利潤：
$400,000( 賣出價 ) -$170,000 （ 建築成本） -$130,000 （ 土地成本） -$10,000 （貸款利息） -$30,000 （ 賣出稅和傭金） =$60,000
與銷售價折算： $60,000/$400,000=15%
與投入成本算： $60,000($170,000+$130,000+$10,000)=19.35% （ 賣出稅和傭金在賣出成交的當天才扣，所以不算入資金成本。
回報看起來還可以，是嗎？那是不是還有很多 建築商都在做呢？不是。為啥？
a) 現在土地基本上不能貸款，當你買地時，你要投入現金
b) 建築貸款不容易，利率也沒有降低。
c) 原來建好的房由於有建築貸款（ Lien ） , 限製減價幅度出售。
d) 未來市場風險很大，等你建好有可能市場再掉 10% 或更多 。
那我為什麽還在建，而且稍為加快速度？
a) 我土地發展（或購買土地）不貸款，我建築也不貸款。
b) 經土地發展得來的單塊地成本很少，每塊地的成本大約在現在地價的三分之一到四分之一（上麵例子的地我的成本是 3 萬）
c) 基於 a) 和 b), 我有大量空間可以減價競爭，從而不壓貨。
d) 建築材料費與人工費用與高峰期比下降約 15% 。為啥？競爭。無論材料或人工，在目前這種狀況，誰都盡量賣。
e) 本地 3 個中大型建築商破產，部分小建築商破產，正是我這樣的小建築商立足與發展之時。以前根本不理睬我的供應商和 Subcontractor( 都是價錢又好服務也好的一類 ) 紛紛跟我們這類還有能力做的建築商建立關係（供應商開有折扣的 Credit account ）。
順便說一下，我想大發展嗎？不是。最近有兩個拿著大筆款來的主，想跟我合作將公司做大，被我回絕。有 Partner 有合夥公司，我就不好天天 2-3 個小時泡在 Club 啦。我隻想穩定，輕鬆地賺錢，沒有錢的後顧之憂。就像有網友說的，幹嗎呢，人生苦短。再多錢再高位你也帶不走。要是身體不好，你的生活質量馬上就下降。所以，現在的生活好最重要。當然啦，要是苦苦掙紮在貧困線上（ CND 的讀者不在此列）或是天天憂慮被炒的話，也不是什麽好玩的事。
3. 風險概念與風險意識
人們常說“回報和風險成正比”，一般而言，這是對的。但一到不同人的比，這可就有分別了。例如，你從別的地方來，從網上獲得有關資料，今天來到我的 County 跟我一塊競投地。毫無異議，你的投資風險可比我大多了。就算你跟我在同一個 County, 你要沒有我對地，尤其對所投的地的了解和相關知識的話，你的風險照樣比我大很多。同理，我要是投資股票，與一個真正的專家（別說沒有）比，我的風險也大多了。
至於我這裏怕不怕新樓的市場價突然（一年之內）掉到低於建築成本價，我不擔心。根據我所在州的經濟情況和過去幾年的升幅，我不相信有那麽大的下跌可能。更不用說出現老馬所說的，用 10 萬可以買到 30 到 40 萬的成本才可以建成的新建房子。老馬所在的城，聽起來真像“鬼城”（ - 西樓 - 的話。 - 西樓 - 時不時會 蹦出一句畫龍點睛的警句）。老馬你還不趕緊逃？
我所在的中心城市可不是一個小城，要真是那種情況出現的話，全美恐怕沒什麽地方可以躲的啦。
再說，什麽都太擔心的話，就不用幹事了。我還不如擔心一下今晚吃魚時會不會有魚骨卡在喉嚨更實在一點（想想我們老中吃什麽都愛連骨的，那風險才是真夠大的）。
4. 怎麽找到那麽好的買賣
讓我們先一起讀一段孫子兵法：
“見勝，不過眾人之所知，非善之善者也；戰勝，而天下曰善，非善之善者也。故舉秋毫，不為多力；見日月，不為明目；聞雷霆，不為聰耳。古之善戰者，勝於易勝者也”。（孫子兵法，軍形篇）
要是大家都容易看得到價值的房產，也沒有什麽特別的好 Deal 了。要想做得好，除了我在“答 Venus 關於哪裏和哪種方式能 容易買到 折扣 大的房屋”和“ 漫談拍賣與租房的資金運用及回報”裏提到的方法以外，你要下功夫調查，思考，運用你的判斷力做出與一般人不一樣的判斷，你才有機會大贏。我就靠每年都找到這樣一個沒人跟我搶而又有很高潛在價值的物業，才加快了我的資本 積 累。
另外，在決定要進入一個行業競爭之前，你都應該有一個 對進入 障礙（ barriers to entry ）的思考與評估（這是策略管理的概念，有興趣的讀者可以找有關“ Strategic Management” 的書來看），也就是看看適不適合你去做，絕不可盲目進場，尤其是現在的市場。讓我們重溫一段大家熟悉的 孫子兵法：
“知己知彼，百戰不殆；不知彼而知己，一勝一負；不知彼不知己，每戰必敗”。（孫子兵法，謀攻篇）
補記：
該文最初在2009年3月1日寫成並貼於CND。市場隨時都會有新變化。請讀者留言時間和當地市場。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
謝謝你的光臨。對不起，這個我不想做。
謝謝你的光臨。
我不太理解你的問題。
作為builder，我的公司就是general contractor，所以我隻是管理subcontractor。我自己從來不做任何勞力方麵的事。我沒有直接請勞工。一切通過subcontractor處理。他們請不請我不管（我估計很多都請），我隻管他們的價錢、質量、工期、有保險、bonus等等。作為general contractor，找到又便宜質量、工期又好的subcontractor就是我的目標，因為為我帶來利潤。
後麵我們在CND已經討論了。
順便問一句，你從不找general contractor? 也從不自己動手？或是雇些黑工？隻是管理subcontractor?
我是沒有信心找到太便宜的地，就算有也會擔心位置不好影響以後的銷售，隻有降低工程造價了，使用便宜勞工或是直接進口建築材料。
謝謝你的光臨。請讀
《我怎樣在美國走上了經營房地產之路-如山的心路曆程》和
《閑聊讀書，學習，上網與交友》
這裏我所貼的都是我的經曆和體會。放出來是想給別人參考。也希望能起到拋磚引玉的作用，以期得到專家（行家）的交流和指點。
任何人對任何聽來的、讀來的意見和觀點都應該結合自己的具體情況進行分析，取對自己最適用的地方才能令自己作出比較全麵的決策。以下是我在CND上對同樣題目的回答。引用過來給大家參考：
“世界上不存在一條‘成功方程式’。要有，不光是我，很多人都會不惜成本去拿來。我讀過不下20本關於如何做房地產的書，但都無法歸納出一套方法來。原因就是你必須結合你自己的情況和你周圍的條件、市場環境去找出一套對你可行的方法。所以，我所說的方法也一樣，我可行不等於你可行。你總需要做適當的調整。說一千道一萬，最最重要的還是實踐。Practice, Practice, Practice（當然是有準備才開始）。在做的過程中，你會發現問題，你會調整方法，以及方向。要不，你永遠都隻會停留在紙上談兵。讓我們重溫一段培根的‘論讀書’：
‘……唯明智之士用讀書，然書並不以用處告人，用書之智不在書中，而在書外，全憑觀察得之’。“
——如山