美國房地產貸款的機製

本文於2008-8-17發表於http://blog.focus.cn/~jimmygao 高雲堂於達拉斯


在這篇文章中，把自己對於100年來美國房地產和房地產經紀人的發展曆史中總結之後，來發表一下美國房地產的核心問題的看法，文章中的主要信息來自於全美房地產經紀人協會NAR的紀念專輯，<百年美國夢>。

     美國房地產的核心是房地產貸款係統，這個貸款係統包括：聯邦水平的貸款政策與利率，房地產貸款二級市場發展，房地產貸款三級市場的貸款方針。

      在這裏，我把美國的房地產貸款係統劃分為三個級別，即美國聯邦級，貸款金融機構級，銀行級，這三個就組成了美國房地產貸款的生態係統。

(一)美國的土地是私有，聯邦政府不能用行政來調控房地產

     從1908年之後的資料來看，美國政府對於房地產幾乎沒有用行政幹預，但政府又不可能完全不幹預和介入房地產，房地產業是關係到社會穩定的重要問題，最重要的問題也是美國政府是民選的政府，如果不按選民的意願來對待房地產問題，那麽執政黨就會麵臨著巨大的風險。

     也可以說，美國的房地產政策不是聯邦政府來製定的，而是廣大的民眾。

(二)美國房地產貸款的曆史回顧

1 聯邦係統

1) FHA 貸款

    在1934年之前，美國的房地產貸款隻有銀行貸款，即CONVENTIONAL LOAN，政府沒有介入房地產貸款。但在1934年，美國政府針對全美範圍內的嚴重經濟危機，大批銀行倒閉，銀行不敢貸款的局麵下，製定出劃時代的貸款新政-FHA LOAN，即聯邦擔保貸款，值得注意的是，這裏所謂的擔保是指保險(INSURED)，即貸款人購買貸款保險，錢還是有銀行出，政府並沒有直接介入貸款，但一旦貸款人斷供，這時房子才被美國政府收回，並由房地產經紀人來出售(消費者不可以直接購買)。

FHA貸款的特點：

1)低首期：銀行要求20%首期(在當時)，FHA可以3%，同時最高6%的過戶費也可以打到貸款裏，即買主可以付3%的現金就可以買到房子。

2)信用可以不完美，銀行因為貸款人信用不好，而拒絕貸款，FHA就可以。

3)貸款人負債比例可以高，銀行要求貸款人的最高負債不可超過36%，FHA可以達到39%。

    FHA貸款的最大的好處是低首期，即買主最低的拿出現金(包括過戶費)可以是3%。

    FHA對於放款的銀行來說，沒有風險，賺了是銀行的，虧了是美國政府的，這就是所謂的HUD HOME-政府拍賣屋的由來，所以，銀行的膽子就大起來。

(2)VA LOAN-軍人貸款

   二次世界大戰結束之際，數百萬美軍回到美國，當時估計從軍的人數在1600萬左右，戰爭結束後，如何安排這些為國家付出的無數軍人的住房問題，就成了美國政府迫切要解決的問題。

  在1944年，美國聯邦政府，就推出了VA 貸款(VETERANS ADMINISTRATION OR AFFAIRS)來解決美國軍人的貸款問題。

VA貸款的特點是：

1)可以零首期

2)負債比率可以高，最高41%。

   銀行沒有風險，如果買主斷供，VA收回房子，再由房地產經紀人出售。

   在1949年，美國的房地產經紀人中49%是退役軍人，很多參加過二次大戰，10%左右的參加過第一次世界大戰，而且房地產經紀人幾乎是男性，沒有女性。

2 貸款二級市場(SECONDARY MARKET)

    在FHA貸款推出之後，問題又來了，那時美國的銀行的資金很少，沒有什麽錢可以放貸，因為住宅貸款是長期的，錢不夠周轉，1938年(日本大舉進攻中國的時候)，美國政府就成了了所謂的房利美(FNMA-FANNIE MAE)，專門收購銀行的貸款，然後在把現金給銀行，銀行就又有錢再貸款。

     目前，美國的大多數貸款都是按房利美的標準來製定的，美國的住宅貸款的二級市場，也就是國內所稱之為的貸款證券係統是世界上最發達的。1968年美國政府把房利美私化，目前在她的25名董事中，有5名是由政府任命。

3 貸款利率

 1)利率的曆史

  美國的房地產貸款分為住宅貸款(MORTGAGE)和商業房地產貸款，這兩種貸款的機製是不同的，尤其是利率方麵。在這裏我們隻討論住宅貸款的利率。

   美國住宅貸款的利率-固定利率是有美國的債券市場(BOND MARKET)決定的，不是由美國聯儲的基準利率決定的，隻有浮動利率與聯邦基準利率正相關，這一點是非常重要的。美國曆史上，住宅貸款，30年固定利率是9%左右，在80年代達到高達12-13%，最高是18%。

    那時的特點就是高通貨膨脹，高利率，經濟不振，利率太高，沒有人買的起房子。

2)固定利率的中國因素

     在進入2000年之後，美國的固定利率開始顯著下降，2000年約8。5%，之後一直處於下通道，2002年9月11日之後，聯邦下調利率，使得貸款的浮動利率很低，約在3。25-4。5%左右，這就是美國房地產大躍進的原因，那時固定利率在5。5-6%左右。從利率上，我們就可以知道美國的房地產為什麽在2003-2005年大漲的原因了。

     為什麽後來浮動利率又高了，但固定利率一直沒有提高？還是在6-7%之間？

   一種說法是中國的因素。中國的外匯儲備相當一部分是買了美國政府的債券，穩定了美國的債券市場，使得美國的固定貸款利率降低。

    我們可以看出機製是：中國出口廉價的商品，造就了沃爾瑪，沒有中國，就不可能有沃爾瑪(以前美國最大的是K-MART)，中國換來了大量的美元，但不是現金，也不是支票，而是美元的另一個符號-美國政府的債券(T-BILL)，所以中國隻能把帳上的美元到美國換成美元債券(電子符號)。

    所以 中國的美元外匯儲備目前變得非常微妙，大量出售，就造成美元貶值，不出售，美國故意讓美元貶值，中國辛辛苦苦賺來的美元又被美國控製，賣不能賣，隻有擺在那。

   看來，中國是犯了一個大錯誤，不應該相信自己的對手，而應該用外匯買入黃金，而不是美元。

    房利美，房地美的問題出來之後，才知道中國也購買了大量的他們的債券，很有可能幾千億美元所剩無幾，看來，中國十幾年賺來的外匯，就這樣打了水漂，就算不打水漂，中國也拿不出來花，就像股票一樣，一賣就跌，換句話說就是，中國的美元外匯儲備被套住了！

   人們還在討論什麽是貨幣戰爭，什麽時間爆發，實際上早就打響了，中國已經吃了大虧，美元外匯儲備被對手套住，再一點一點地被吃掉。中國早就陷入了美國設計好的圈套，為什麽美元在近兩年大幅貶值，一貶值，想出售都來不及，一出售，就虧，為時已晚。

   目前，美國的幾乎所有的銀行均收緊了貸款的標準，使得相當一部分買主不能實現所謂的美國夢，因為前幾年，寬鬆的貸款政策讓很多美國人最了一場惡夢，甚至這場惡夢也傳染了遠在太平洋彼岸的中國，許多無辜的人也為這場惡夢付出了沉重的代價。