北京的住宅投資回報率(ROI)計算和分析(一)

(原創 高雲堂 2007年1月5日於達拉斯)

第一部分 投資回報率簡介

首先介紹一下什麽是投資回報率ROI(Return On Investment)，投資回報率就是在一定時期裏，投資所獲得的現金收入所占投入現金的比例，通俗地說就是衡量用錢去賺錢的一個數量指標。
投資回報率=淨現金收入÷投入資金%
投資回報率分為兩種，一種稱為現金投資回報率(Cash on Cash) 另一種是稱為增值投資回報率(Soft Profit) 。

下麵我們就以北京的住宅為例計算一下投資回報率並做簡單分析，本計算僅是用於介紹投資回報率的的計算方法，隻起示範作用。

在北京二環附近，一棟三居室，八十平方米的，五年新的高層住宅，中等裝修，買入價格70萬人民幣，租金每月2200人民幣，每月雜費占租金5%(管理費、空置率等) ，請計算投資回報率:
我們分為以下三種情況：

第一種，買主一次付清，沒有按揭的現金投資回報率
第二種，買主一次付清，沒有按揭的增值投資回報率
第三種，買主支付30%首期，有按揭情況下的兩種投資回報率
我們先來計算第一種：
買主一次性付清70萬人民幣，沒有按揭
租金總收入=2200×12=26400人民幣
淨租金收入=26400×95%=25080人民幣(每月雜費5%)
所以，投資回報率=25080(淨現金收入) ÷700000(投入資金)=3.6%
但是，我們要考慮金錢的時間因素的話，即把錢存入銀行就一定會有利息收入(錢放在家中不產生利息收入) ，假設目前銀行的利息是5%，我們按簡單利息計算則70萬存入銀行，每年利息大約是700000×5%＝35000人民幣
存入銀行的投資回報率＝35000÷700000＝5%

所以，在這種情況下，僅僅從現金投資回報率上講，用70萬買一個房子出租，還不如把70萬存入銀行的投資回報率高，每年少收入近10000人民幣(35000－25080) 。也就是說，僅從現金投資回報率講買房子投資還不如存銀行。