美國新房市場介紹(十七)-新房的物業管理

(原創 高雲堂 2007年1月23日於美國達拉斯)

十七 新房的物業管理

在開發商開始興建一個新的小區時，往往已經製定好了小區的規章製度和業主委員會會費的多少，同時會委托一家物業管理公司來負責該小區的日常管理。下麵我們介紹一下美國在這方麵的情況供大家參考。

(一) 業主委員會(HOA-Home Owner’s Association)

所謂的業主委員會就是完全有業主組成的獨立的法律和經濟實體。一般是有所有的業主選出理事會，再從理事會中選出理事長，副理事長等管理人員。為了減少全部業主的風險，業主委員會(HOA) 也可以是有限公司的形式。

根據美國的稅法規定，業主委員會是非贏利機構，隻有會員，沒有股東。

業主委員會定期要召開全體業主的大會，討論小區中存在的問題和解決方案，一般年終大會要公布一年來的財務狀況，根據贏虧情況決定下一年業主委員會會費的變化。

(二) 物業管理公司(Property Management Company)

物業管理公司與業主委員會(HOA) 是雇傭關係，業主委員會可以自由選擇物業管理來管理小區的日常事務。業主委員會是非贏利機構而物業管理公司是贏利機構。

日常的管理完全由物業管理公司自行進行，但對於較大的支出則要經過業主委員會的同意。

(三) 業主委員會會費(HOA Due)與物業管理費(Property Management Fee)

有時候會把兩者混淆起來，業主委員會會費是該小區每個家庭必須交給業主委員會的會費，而物業管理費是業主委員會支付給物業管理公司的酬勞，一般是業主委員會會費總數的5%-7%。由於每個家庭所交的會費多數是用與物業管理方麵，所以也就把業主委員會的會費當成是物業管理費。

(四) 業主委員會會費的決定權在業主委員會的手中

如果業主委員會發現會費浪費情況嚴重，或者物業管理公司沒有盡職盡責，這時業主委員會就可能更換物業管理公司。也有一些小區不雇傭物業管理公司而自行管理。目前的最大問題是在物業管理上大量的浪費現象，使得業主所交的會費持續上漲。