對中國房地產和GDP的幾點看法

 (本文於2008-7-19 發表於http://blog.focus.cn/~jimmygao 高雲堂於達拉斯)

關心國內的房地產業已經一年半了，有了一些了解，在這裏筆者就根據自己在美國此事房地產業的一些經驗來分析一下國內房地產的情況，意見不一定都正確，希望能給讀者一些借鑒而已。

(一)房地產業不應成為一個國家的支柱產業

    在網上得知，在2003年左右，有些專家就建議把房地產業作為國家的支柱或類似於支柱的產業，我想，目前還沒有那個國家這樣做，美國，日本，德國，韓國，沒有任何一個強國會把房地產當成重要的產業的。美國的強大的後麵是房價的低廉，美國的房地產開發商一共才有十幾家上市公司，但世界五百強企業中美國占一半以上。德國也是同樣，房地產業也是很微弱，但德國的高科技，製造業聞名全球。

    如果房地產能成為一個國家的支柱產業的話，就表明這個國家處於一個非常尷尬的地位，因為房地產業不會產生增加值。因為沒有知識產權在裏麵，你會發現，美國，德國，日本的企業都是靠知識產權賺錢的，比如微軟公司或者豐田汽車。

(二)中國人(華人)善於在房地產上做文章

    中國人天生的中庸，缺乏冒險，創新，但善於理財-存錢，從美國的舊金山，洛山磯，紐約，到台北，香港，凡是中國人多的地方，房價都高，房地產投資是中國人最擅長的，買房必須有首期，外國人不節儉，存不下錢，中國人就相反。如果認可富有的人投資住宅的話，國內的高房價所引起的問題將越來越嚴重。

    國內的房地產業麵臨很大的經濟和政治風險，如果不能有效地解決貧富懸殊的問題，那麽就是一個敗筆，貧富懸殊的焦點就是房地產問題。

(三)什麽是合理的房價？

     按照美國的貸款公司的要求，貸款時，支付房款一般是月收入的28-41%，即銀行貸款是20%-36%，聯邦擔保貸款FHA是28-39%，退伍軍人是41-41%，在國內我們認為是50%，或者60%，因為沒有房地產稅同時國內人的其他負債低。在美國，一般是房價是年薪的3-4倍，個別地區是5-6倍，因為91%左右買房是貸款。

    在國內也會同樣地符合類似的規律，不是每個年輕人的父母都會幫著付首期的，也不是每個年輕人都有不法的灰色收入的，也不是每個進城的人都是高薪的。

    結婚時誰都想有自己的房子，但不是因為要結婚，就能買的起的，在北京，不是因為要結婚才去買房的，有誰統計過每年結婚的年輕人的收入是多少，難道隻有外企的人才敢結婚？鋼性需求也是要在一定的條件下才有價值。

(四)經濟發展，房價就一定同步增漲嗎？

     如果在一個持續的自由經濟體係中，經濟增長，房價也會同步上漲，這是個普遍的規律。但是如果國內的房地產不是一個持續的自由經濟體係中，這個規律就不一定成立。比如在全世界的自由經濟體係中，GDP高增長，股市一定也大漲，這是普遍的規律，但在中國就不一定成立。所以看中國的股市，房地產一定要區別對待，不能把世界的普遍規律拿來使用。

   有可能，國內的房價已經超前了十幾年，房價再繼續上漲，就會威脅到國家的穩定和社會的良性平衡，對於執政黨是個難題。

(五)過高的房價對經濟發展的製約非常大

   在911事件之前，美國的房價非常合理，如果沒有911的話，就沒有今天的次貸危機。筆者是親自經曆了美國房價大漲到大落的，從2003-2005，2-3年時間，全美的一些地區和城市房價大漲，大約40%的是投資，不是自住。房價一高，整個地區的經濟受到很大的製約，甚至是打擊，首先是工資要增加，要不員工不來，因為買不起房子。房價超過一定的水平，對當地的經濟發展具有很大的反作用。

(六)人口紅利就會導致房價繼續上漲嗎？

    如果在一個合理的房價的情況下，人口增加，房價就會上漲，但如果房價已經不合理了，這個規律就不成立了。加州的人口也在增加，西班牙裔也越來越多，但他們能買的起加州的房子嗎？到北京的外來人口很多，他們的收入能買的起北京的房子嗎？

   人口紅利是在一定的條件下，才會導致房價的進一步上漲，不是沒有條件的。

(七)以前房價上漲幅度大，將來也會嗎？

    很多人都說，北京的房價從3000元，漲到6000元，又漲到9000元，才用了幾年的時間，照此推理，房價還會這樣，繼續成倍上漲。

    問題是，房價從3000元，漲到6000元，再到9000元是從很低的，漲到高的，增漲速度可以很快，但規律是越高之後，增長就越慢。比如從9000到18000就比從3000到6000難的多。

    因為基數越大，增長率越小。這是我們國內人目前犯的一個普遍錯誤，認為中國的GDP永遠可以保持兩位數增長，這是不可能的，GDP的增長率會越來越慢，從很低的數據，是很容易高速增長的，一旦到達一定的數量時，就會停滯，這是規律，除非在數據上動手腳，那就是自欺欺人了。比如GDP從5萬億，增長到10萬億，再增長到20萬億，30萬億，但想從30萬億增長一倍到60萬億是非常難的。

(八)GDP也要具體分析

    GDP是國內生產總值的英文縮寫，在那時候，基本上沒有跨國企業。而現在就不同，中國的GDP裏有多少是外資企業，合資企業所創造的價值？如果中國國內相當一部分是外國企業，那麽這GDP又屬於誰的？美國的跨國企業的利潤30%是來自美國以外，中國企業的利潤隻是在國內，這兩者的GDP是不同的，中國的GDP裏的很多是外國企業，利潤是歸外國企業了，扣除外國企業的GDP才是真正的中國的GDP。

     這也許是國內的GDP很高，但國內的經濟和勞工階層並沒有得到實際的好處吧？因為是為外國公司做嫁衣，利潤是被外國公司拿走了。

    如果一個國家的GDP裏，外國公司占相當的份額，那是什麽含義呢？

    如果想把中國的足球搞上去，最好的，最快的辦法就是高價把外國球員買來，組成一個一半是外國著名球員，一半是中國球員的中國男足聯隊，那麽中國足球的問題就解決了，中國的GDP模式就是這樣-全球聯隊。