美國新房市場介紹(十四)-新房貸款的首期

(原創 高雲堂 2007年1月22日於美國達拉斯)

十四 新房貸款的首期

在房屋貸款中，首期(Down Payment)的多少是人們所關心的重要問題。首期支付的越少，能買起房子的人比例就越高，所以很多貸款機構均在減少首期上作文章，以擴大市場，增加貸款的數量。

那麽決定首期多少的因素有那些呢？一般來說工資收入的多少和信用的好壞是決定首期的主要因素。

從收人的來源上，銀行貸款又分為可核實收入與不核實收入(Stated Income) 兩種。

(一) 不核實收入(Stated Income) 的貸款

在這種情況下，銀行不要求買房人提供工資單和年終總工資總為收入的證據，隻需自己陳述自己的收入即可。一般適用於自己作生意或者實際收入比工資單上多的人，這種情況下，一般首期至少是貸款額的20%，如果信用不好，或者沒有信用的情況下，首期便要是貸款額的25%至30%。

一般外國人在美國買房貸款時的首期要占貸款額的30%。因為外國人在美國，沒有信用記錄，多數也在美國沒有就業和收入來源。

目前國內的房屋貸款類似於這種方式，因為僅靠工資單上的收入，根本達不到銀行的審核標準,這也從另一個方麵說明買房人存在這其他的收入來源。

(二) 核實收入的貸款(Verification of Income)

這種是絕大多數貸款人的情況。申請人要把兩年的工資收入證明，兩個月的工資單交給銀行去核實。如果收入符合標準，貸款人可以最少拿出貸款額的5%作首期(FHA 最少是3%，VA最少是零首期) 。

所以，在美國絕大多數的貸款是3%，5%，10%等少於20%首期的。因為一般美國人不儲蓄，提前消費所至。這也是每年很多貸款人因為各種原因，一旦不能按時付銀行的貸款，被銀行查封房子的一個重要原因。

零首期的貸款最近很流行，往往是信用較好，收入良好的貸款人，但缺點銀行收取較高的手續費和略高的利率。

在美國的中國人絕大多數是20%或更高首期的貸款，一是中國人都喜歡儲蓄，二是如果首期不到20%，還要交給銀行一定比例的貸款保險(Mortgage Insurance) 。