北京的住宅投資回報率(ROI)計算和分析(四)

(原創 高雲堂 2007年1月6日於美國達拉斯)

第四部分 綜述

(一) 我們在計算投資回報率時，還要考慮到所投資金的時間效應，即首期或房款存入銀行一定有利息收入，利率平均來說會在5%左右，這是很容易被忽略的。尤其是對於一次把房款一次付清者，這種收入相當可觀。

(二) 我們從上個實例的分析可以看出，在按揭的情況下，投資人麵臨很大的風險，每月都要補貼相當一部分支付銀行貸款，在這種情況下，隻有當房價有顯著上漲，出售後，才有利可圖，否則就容易變成房奴。

(三) 房地產投資的缺點之一就是脫手時間長(不像股票那樣隨時可以賣掉) 。如果房地產市場急轉直下，房價下跌，投資人想賣也賣不到好的價錢，進入賣也虧損，不賣每月也要補貼的困境，時間一長，若無經濟能力支付銀行貸款，就要麵臨被銀行查封(Foreclosure)的危險。在這種情況在美國很常見，原因是買主付的首期太少所致(5-10%)，由於在國內，可能多是30%首付，一般不會被銀行查封(除非房價下跌30%)，而是被迫虧錢賣掉。

(四) 北京住宅的租金相對房價很低，差不多是全世界之首，對投資人非常不利。單從投資回報率的分析上，尤其是財力不足，要靠按揭買房的人 ，投資北京的住宅會麵臨著相當大的風險，投資時要格外小心。

所以，在進行房地產投資時，不應隻建立在對市場的美好企盼上，而是應該在科學的分析與對市場客觀預測結合起來的基礎上，隻有這樣才會把風險降低，取得房地產投資的成功。