北京的住宅投資回報率(ROI)計算和分析(三)

(原創 高雲堂 2007年1月6日於美國達拉斯)

第三部分 具有按揭情況下的投資回報率

我們繼續上麵的例子，假設首期為房價的30%，即21萬人民幣，按揭貸款額49萬，按固定利率，15年，5.75%計算。
所以每月付給銀行(本金和利息)4070元，每年是48800元，其中利息27600元，本金21200元。

A， 現金投資回報率(Cash on Cash)
全年租金淨收入25080元，全年支付銀行貸款48800元，每年要補貼23720元(48800－25080) ，首期210000元
投資回報率＝－23720 ÷210000＝－11.3%
在這種情況下，並沒有產生現金收入，而是還要每月補貼1976元(23720 ÷12)
同時，210000人民幣存入銀行，如果利息是5%的話，每年可獲得10500元的利息收入，所以累積損失就達33700元。
但我們還要考慮在付給銀行的按揭中，有21200元的本金積累，所以每年淨損失是12500元(33700－21200)
每月的淨損失是1000元人民幣左右，如果不考慮把21萬元存入銀行產生的利息收入，每年要補貼23720元，本金累積21200元，所以每年的實際損失是2000元(23720－21200) ，在這種情況下，每年實際上虧損2000元。但不管在什麽情況下，每月都要補貼1976元。

B， 增值情況下的投資回報率
⑴ 假設增值5%
增值部分35000元(5% ×700000)
投資回報率=(35000－23720) ÷210000＝5.3%
同樣每月還要補貼1976元，但增值的投資回報率理論上是5.3%
如果考慮到把首期存入銀行，產生的利息收入計算，銀行的利息5%，所以在這種情況下投資回報率隻有0.3%

⑵ 假設增值10%
增值部分70000元(10% ×700000)
投資回報率＝(70000－23720) ÷210000＝22%
把存入銀行的利息收入扣除，投資回報率是18%

但這種投資回報率的計算是理論上的，隻有當把房子賣掉後投資人才能拿到。不管怎樣，投資人每月都要補貼1976元。
從以上的分析，可知當房價上漲時，按揭買房的投資回報率大於一次性付清的，但風險也在增加。在這種情況下，如果房價在短期內，比如一到兩年，有大幅度的上漲，快速出手，還能賺一筆。就像前一段時間和上海和美國的洛杉磯一樣。如果房價在一兩年內沒有在大幅度上漲，或者下降，那麽風險就明顯加大了。很難說北京的房價上漲還是下跌，但我知道，不僅在美國，還是在中國，有很多個人和財團前一段已經在房地產上大賺了一筆，他們又開始尋找新的機會了，我想他們不會在短時間再回到房地產這塊了。