美國二手房市場介紹(十)代理與中介(二)

(本文於2007年2月25日發表於www.focus.cn 高雲堂於達拉斯)

代理與中介(二)

上篇我們談到了代理與中介的區別，在這裏我們來看一看代理關係在房地產經紀行業的重要性。

(一) 經紀人與買主或賣主的中介關係不適合複雜的房地產交易

大家知道，律師和他的客戶不是中介關係而是代理關係，即客戶相信律師能為他打官司才委托並雇用他，會計師，醫生也同樣是這樣，凡是涉及到人們根本利益的時候(大筆錢，身體，性命) ， 人們所找的專業人士都是代理關係，如果房子很便宜，，跟汽車一樣，幾萬人民幣一棟，那麽是中介還是代理關係也就無所謂了。房地產的另一個特點就是價格高，這時候就不能向其他低價商品的模式來運作。美國的房地產最早期的二，三十年和目前中國的十幾年都證明了這一點，中介關係不適合於價位高，糾紛多， 手續煩瑣的房地產三級市場。

(二) 房地產經紀的本質是人與人的關係問題

目前國內的經紀人出現了很多時髦的名字諸如獨立經紀人，網絡經紀人，自由經紀人等等，一個新名字的出現會給行業和公眾帶來一陣興奮，經紀人在網站上亮相就叫網絡經紀人，網絡隻是眾多媒體的一種，按此推理如果在手機上亮相就叫手機經紀人，過多的宣傳網絡的功能是對經紀人自身的完善是不利的。

房地產經紀的本質是人與人的關係，是與人打交道，也是如何對待他人的問題，也是如何做人的問題。如果不認識到這一點，而是隻從形式上做文章，到頭來是本末倒置，經紀人要把提高自己的業務水平，在人格上，道德水準上，為人處事上都要比人普通人高一頭才行，隻有這樣，客戶們才會信任你，才會與你建立起在信任基礎上的代理關係，從而把買賣房子的大事以及將來的房地產投資等業務交給你。

(三) 房地產經紀行業不可能通過行業自身完善起來，一定要有政府有關部門製定附合市場發展規律的法規來實現

美國的房地產經紀行業在經過了雜亂無序中介關係的過程之後，最後還是要經過法律的形式來把經紀人與賣主的關係確定為代理關係，因為是代理關係後州政府才能對房地產經紀人產生法律製約，經紀人才能被執照法所約束，才能保護消費者的利益。

所以，在國內應該是政府應從法律上規定經紀人與買主或賣主的關係不是中介關係而是代理關係，明確雙方的義務和責任，並且要製定相應得合同版本，使之能夠在實踐中運行。

從中介關係到代理關係將是對房地產經紀行業的一個重要轉變，這將從法律製度上為房地產經紀行業的良性發展奠定基礎。