美國二手房市場介紹(七)傭金問題(二)

(本文於2007年2月20日發表於www.focus.cn 高雲堂於達拉斯)

傭金問題(二)

國內的人們常常說，傭金太高了，但國內隻是0.5%-3%，而美國卻是6%，原因是什麽呢？在這裏，我們來看一看，傭金是否合理是由什麽決定的。

(一) 傭金是否合理是由賣主或買主的收入決定的

先來看美國的情況，筆者所在的德克薩斯州為例，一棟二十萬美元的房子，賣房時傭金是6%，一共是一萬兩千美元，有兩個經紀人平分，一個人六千美元，平均賣一棟房子要60到90天，一個經紀人平均一個月賣一棟房子(一麵的傭金，在德州，平均房價是十四萬美元) 。

一看起來，6%是個很高的比例，賣主要付出12000美元給經紀人，但我們來看一看，買得起二十萬美元房子的家庭收入如何，一般他們的年收入要在七萬美元以上，所以月收入在6000美元，賣主支付得傭金隻是他兩個月的工資，他平均6-7年買賣一次房子(買房時不用付傭金) ，所以賣主會感到傭金是合理的。

再來看國內的情況，目前國家規定，傭金是0.5-2.5%，獨家代理是3%，隻有一個經紀人，而且是買主付傭金。

在北京，一棟100平米的房子，價格是80萬人民幣，要買這棟房子的家庭收入是一年10萬人民幣，一個月是8000元。買房時，如果傭金是3%，那麽就是24000元，是買主月收入的3倍，如果在很短的時間就買到了，那買主就會感到經紀人賺錢太容易了，心理就不平衡，就會有跑單的想法。

如果傭金是1%-2%，那麽，是8000-16000元，與買主的一兩個月薪水相當，可能買主就認為合理，

但是，如果，買主的月收入不高，隻有5000元，房款是自己多年的積蓄或者是父母給的那麽，1%的傭金買主都會認為高。

由於國內的房價與人們的收入相差太大，造成一個房子價高，但收入卻不高的局麵，所以，在傭金上每個人的心理接受能力不同，有很多時候，買主會認為經紀人沒幹什麽事，就賺這麽多傭金，難以接受，所以，常常會有甩掉經紀人而直接與賣主交易，這也是造成中介公司業務困難導致很多公司都把重點集中在高端市場的原因之一。

總的來說，傭金是否合理，不是由房價的高低而是由買主或買主的收入決定的，廣大的經紀人也要知道這一點，談傭金時，不僅要看房價，也要看買主的收入高低才是明智之舉。

(二) 傭金比例與經紀人數量成反比

 比如，目前美國有150萬房地產經紀人(全職，半職，人口的千分之五) ，平均傭金是6%，經紀人的平均傭金收入每年五萬美元。如果傭金降到3%的話，那麽有可能就會剩下一半經紀人，每個經紀人的業務量增加，傭金收入還是會保持在五萬美元左右。這也就是說，傭金比例低，房價再低的話，沒有什麽人願意做經紀人這行，如果傭金比例高，房價再高，經紀人行業就很火，這就是為什麽，北京，上海，深圳的經紀人到處都是的原因。