美國二手房市場介紹(九)代理與中介(一)

(本文於2007年2月24日發表於www.focus.cn 高雲堂於達拉斯)

代理與中介的區別

最近對國內的房地產三級市場有了較深入的了解，感到國內的房地產經紀行業一直是使用中介這一詞，但為什麽不用代理而是用中介呢？從表麵上兩個詞很相似甚至一致，但是從房地產的理論和運作機製上是根本不同的，這也是為什麽美國不用中介而是用代理的原因。

(一) 美國最早期房地產經紀行業也是中介性質的

美國的房地產業在1900初期開始起步，1907年成立了全美房地產經紀人組織，那時各州均沒有房地產法，經紀人與賣主的關係也以中介性質居多，直到1919年加州建立並實施了全美的第一個房地產執照法，1949年德克薩斯州也製定了類似的房地執照法(Texas Real Estate License Act),執照法的核心就是確定了房地產經紀人與賣主是代理關係而不是以往的中介關係，從用詞上也從Dealer改成Agent.這種看起來微小的改動卻奠定了美國房地產經紀行業成熟發展的理論基礎，如果沒有50年前的這種改變，就不可能有被稱之為全世界最完善的美國房地產經紀產業。

目前，國內是使用中介這一詞，這就像幾十年前的美國一樣，盡管我們有與美國幾乎相同的物質生活水平，美國大眾有的，我們都有。但在房地產經紀行業卻相差非常大，經紀人不清楚自己與客戶的關係，客戶也不明白自己的義務，出了糾紛不知道是誰的責任，全都經紀人身上推，這種行業的混亂狀態不是我們經紀人不好，也不是我們的客戶差，根本問題在於把兩者的關係定為中介性質造成的。

(二) 中介關係

中介關係的英文可以用Intermediary,來表達說的是不偏不依，居間的，中間的關係。在這種關係中，經紀人沒有責任與義務來對賣主或買主負責。舉例來說，你去買車，買電視機，賣給你的銷售員並不代表你的利益，他隻是把車或電視賣給你，他是製造商與買主的中間人，買回會出了問題你不會去找賣給你的售貨員而是找廠家。

在日常生活中很多都是中介性質的，你與賣車票的，賣日用品的等等，中介關係的一個特點是你與對方可以是不認識，也不信任下完成的，但代理關係就與之相反。

(三) 代理關係

代理關係的英文是Fiduciary，說的是信任和委托兩個含義，類似於信托關係。這種關係最重要的是信任，如果沒有信任的話就不可能是代理關係。大家都知道，那些著名的影視名星都有經紀人，這些經紀人與名星的關係就是信任和委托的性質，名星們不會找一個中介性質的經紀人吧，那所有的秘密不都拿出去換錢了。再舉一個例子，在親屬之間的關係也是代理關係，比如一個經紀人為他的媽媽買房子，那麽這個經紀人一定會盡全力為了他媽媽的利益，他媽媽也一定是信任他的兒子不會去找別的經紀人，更不會跑單。

這裏所講的代理問題是指經紀人與買主或賣主的關係(一種雇傭關係)不是指房屋代理的行為，因為用詞上一致，所以容易混淆。

(四) 代理與中介的劃分

判斷是否是代理關係的核心就是信任不信任，或者說信任度有多大，信任就是代理，反之就是中介。在中介狀態下，經紀人沒有責任和義務為客戶負責，客戶也同樣不應對經紀人負責，因為兩者之間不存在著信任關係。

由於房地產交易的複雜性，不同與一般的簡單商品，房地產經紀人與買主或賣主的關係不能停留在中介水平，必須是一種信任和委托的關係，隻有這樣經紀人才可能全心全意地為賣主或買主服務，同時賣主或買主也要明確自己的義務即要付給信任委托人的酬勞。

代理關係就是你信任我，委托我買賣房子，我就全心全意地為了你的利益工作，也為我的行為負全部的責任，但你也要尊重我的勞動，不可以腳踩幾條船，也不可以把我甩掉，為了有約束，空口無憑，我們都要簽下君子協議，保證不違約，如果我做的不好，你可以去告我，如果你違約我也可以去告你。這樣才能有效的保護經紀人的合法權益，但如果是中介關係，就很難簽訂這樣的合約。