中美二手房傭金總數的估算

(本文於2008年6月1日發表於www.focus.cn 高雲堂於達拉斯 )

中國的二手房市場經過十幾年的發展，進入了一個初具規模的興旺階段，但在市場上筆者尚沒有看到對整個二手房市場傭金的一些可信的統計數字或者估算，希望本文能夠填補這個美中不足。

   為了有個鮮活的對比，我們先來估算一下美國的二手房的傭金總數，誤差在10%以內。

(一)美國二手房傭金總數的估算

1 按銷售數據來估算：

1)2007年美國的二手房經過經紀人銷售的總數是500萬套

2)平均房價是25萬美元(不是中位數)

3)平均傭金5%(不是6%)

傭金總量：5000000(500萬)X250000(25萬)X0。05=625億美元

我們得出在2007年美國二手房銷售的傭金總數是625億美元

2 按經紀人平均傭金估算

根據美國房地產經紀人協會的統計結果(2004-2005年)：

1)房地產經紀人的平均傭金收入是5萬美元

2)房地產經紀人人數是120萬(NAR會員)

所以傭金總數：120萬X5萬=600億美元

   所以根據以上兩個估算，我認為美國的二手房年傭金總數約在600億美元左右。

(二)中國二手房傭金總量的估算

    由於沒有見到詳細的二手房銷售量的統計數字和經紀人平均傭金和總數的數值，我們隻好用最原始的方法來估算，估計誤差在20%-30%左右。

1 交易總量的估算

1)五大城市二手房的總量估計(2007年)

北京：9萬套

上海：15萬套

深圳：9萬套

廣州：7萬套

天津：5萬套

總計45萬套(我沒有詳細查閱各城市的具體銷售數據，很多是我憑空的想象)，

2)其餘15個大城市的總量

其餘15個大城市平均二手房的銷售量是3萬套，所以總數是45萬套

3)餘下30個中等城市的銷售量

平均是1。5萬套，總計是45萬套

4)餘下的小城市的總量

總計是45萬套

總量是180萬套，由經紀人銷售占70%，所以總數是126萬套。

2 平均房價

我們假設是平均30萬人民幣

3 平均傭金

我們假設是2%

    所以傭金總量是：1260000(126萬)X300000(30萬)X0.02=75.6億人民幣(10.8億美元)

    值得注意的是，在國內也就是幾個大城市的房子高，傭金也高，多數城市房價並不高，二手房交易量也很低，所以，我把平均價假設是30萬。

    所以我們大概估算出目前國內二手房銷售的傭金總數約在75億人民幣上下，如果樂觀地說，會在100億人民幣左右。

(三)中國房地產經紀人總數的估算

     在這裏我們不用原始的方法-一個城市一個城市相加起來，我們采用由傭金總數和經紀人所賺傭金的比例和多少來估算：

1 經紀人的傭金提成

加上低薪之後，我們估算經紀人的傭金提成是30%

2 經紀人的年平均收入

我們估計是每年平均30000元(全國平均數，約等於大專畢業生的平均工資)

所以全國經紀人的總數是：75億X30%/30000=75萬

當然也可以采用每個城市相加的辦法，來估算。

(四)中美二手房之比較

    傭金總量是由平均房價，傭金比例，總交易量決定的，我們認為交易量對於國內的傭金總量起決定的作用。

   傭金總量是機構投資者，VC，PE們最關心的，也是那些欲謀求上市或者資本運作公司的重要砝碼。

1傭金總量

美國是600億美元，中國是10億美元左右，相差60倍，傭金總量上，國內與美國的差距很大，這是我們要清楚的，如果國內的傭金每年有700億(100億美元)的時候，才是美國的六分之一，那就意味著要比現在多10倍。

2)傭金比例

美國平均是5%，中國是2%，相差2.5倍，傭金比例上，國內的不會提高。

3)平均房價

美國是25萬美元，中國是4.5萬美元(平均30萬人民幣)，相差5倍。平均房價國內可能會有一定的提高，但比例不高。

4)銷售量

   美國是每年500萬套，中國是126萬套(由經紀人銷售的，總量是180萬套)，相差4倍。在這些決定傭金的指數裏，唯有銷售量是可以慢慢地與美國接近的。

    美國的二手房在1900年就開始了，國內的現狀相當與美國70年代中的市場規模，那是美國的經紀人總數在70萬，年銷售200萬套，平均房價5萬美元。

(五)中國中介的前景

     從以上的估算與分析，我們認為中國的二手房市場與美國70年代類似，未來的發展空間很大，可能國內的傭金總數上很難與美國的相比，但在銷售量上會越來越接近，這是由於國內的人口基數造成的。

    同時目前美國著名的房地產經紀公司RE/MAX，21世紀均是在70年代處發展起來的，希望國內的中介也一樣會出現勇於創新的公司來，是否可以預測未來的十年是中國中介走上科學的，成熟的，現代的十年！

                     中介尚未成功，我們仍需努力！