美國二手房市場介紹(四)經紀人的法律約束

(本文於2007年2月14日發表於www.focus.cn 高雲堂於達拉斯)

美國房地產經紀人是在強有力的法律約束下成長起來的

我們知道，在美國，大約85%的二手房是由房地產經紀人的介入完成產權轉移的，同時房地產經紀人優質服務也為廣大的民眾和政府各界所肯定，幾乎從來沒聽到過房地產經紀人做過什麽重大的傷害消費者利益事件發生，到是我們州的房地產管理局每月發的內部通訊上，常常有很多房地產經紀人因為一點點小事，諸如說了不應該說的話，沒有按時送件，看房時忘了打電話預約而被消費者告到州裏，州裏的人就像FBI和警察一樣介入調查，最終是老老實實接受懲罰。

下麵我們談一談筆者所執業的德克薩斯州的有關房地產經紀人的法律規定。

(一)德克薩斯州房地產委員會(Texas Real Estate Commission 簡稱TREC)

以下簡稱房地產委員會，由於在美國土地均是私有，在州政府裏就沒有類似於國內的土地資源，建設，及房地產交易等行政部門。州政府為了保護消費者的利益均成立了這種主要是管理房地產經紀人，房屋檢產師，估價師等與房地產交易有關的各類專業人士政府部門，有的州如加州也叫房地產局(Department of Real Estate),但不管叫什麽名字，它的目的是保護消費者的利益而不是保護房地產經紀人的利益，當然更不是為了州政府的利益。在德州，房地產委員會有九人，由州長任命，是我們這些房地產經紀人頂頭上司，稍有不慎就會造到處罰，小到250美元到2500美元罰金不等，大到吊銷執照，極少數還要上法庭，一輩子背著曾經犯罪的記錄。在這種嚴格的，毫無情麵可講的法律約束下，不管是新經紀人還是老經紀人都要小心翼翼的行事，不敢出任何差錯。

(二)德克薩斯州房地產執照法(Texas Real Estate Act)

1949年德州才通過了德州房地產執照法(Texas Real Estate Act),執照法的內容包括：

1 取得房地產執照的一般要求：年齡，學曆，無犯罪計錄等

2 取得房地產執照的專業要求：必修的房地產專業課(目前共四門-房地產原理(一)，房地產原理(二)，房地產合同法，房地產代理法)。

3 房地產經紀人每年的繼續教育：每年一門課(房地產市場，財務，投資，商業地產，職業道德，近期法規等).沒有學的，不能延期執照(執照有效期一年)

4 懲罰條例：幾十條祥細的規定，要求每個經紀人都要記住，我們最擔心的就是這些，而且也是無意之間發生的。例如把傭金分給沒有執照的人，吊銷自己的執照6個月，並罰款。

5 儲備金係統(Recovery Fund)：有時犯了法的房地產經紀人，給消費者造成很大的經濟損失，而這個經紀人己經跑到外州或者沒有錢賠償給消費者，這時候州政府就動用儲備金賠償給消費者.早些年是沒有這個儲備金係統的，後來州政府才建立了這個係統。這裏的錢不是州政府出的而是我們房地產經紀人剛考到執照時交的，每人20美元，儲備金額一共是150萬美元，有了這筆錢，消費者的損失就一定能賠得上，消費者的利益得到完美的保障。