美國新房市場介紹(十三)-新房貸款的種類

(原創 高雲堂 2007年1月21日於美國達拉斯)

十三 新房貸款的種類

在美國經營房屋貸款的銀行及財務公司(Lender)有幾百家，房屋貸款的種類五花八門，也非常複雜，我們在此僅做一個簡單的介紹。

(一) 銀行貸款或常規貸款( Convention Loan)
即是指不與美國聯邦機構發生關抵釗綾Ｖせ虻１５姆課荽?睿?彩親鈐?跡?畛＜??釔氈櫚姆課荽?罘絞健７⒎糯?畹牟恢皇且?校?芏嗟淖?糯郵路課荽?畹牟莆窆?疽卜⒎畔嗟幣徊糠蕕姆課荽?睢?
銀行貸款的審核標準最嚴格，一般要求信用要好(信用分數超過620分) ，收入與所支付房子開支的前後比率要在一定的範圍(28/36) 之內 。
同時，首期至少是貸款額的5%，過戶費用不可加到貸款額之中。

(二) 聯邦政府擔保貸款(FHA Insured Loan)
在1934年，美國政府的住宅與城市發展部(Department of Housing and Urban Development) 下屬的聯邦住宅管理局(FHA-Federal Housing Administration) 開始對得不到銀行貸款的人擔保進而使銀行放款給中低收入的買房人。
FHA本身並不放款而是用讓貸款人買保險的方式把銀行的風險轉移到聯邦政府，使銀行幾乎沒有風險。
FHA貸款一般適用於較低房價，貸款人的信用並不完美或者收入與負債方麵達不到銀行的最低要求的情況。
FHA貸款的一個好處是貸款人最少隻需拿出貸款額的3%做為首期，同時過戶費用也可加到貸款額裏。
但FHA貸款隻限自住不準投資。

(三) 美國的現役和退役軍人貸款(VA Guarantied Loan)
美國政府對於現役和退役的軍人在買房貸款上的優惠政策，在此就不多做介紹了。
我們在裏主要介紹銀行貸款，銀行貸款從利率上主要又分成以下兩種：

1  固定利率(Fixed Rate Mortgage)
在這種貸款情況下，利率和每月的應付款一直不變，較適合要在所買的房子了住較長的時間，同時也不用擔心利率的變化。

2  浮動利率( ARM-Adjust Rate Mortgage)
在這種情況下，利率按一定的時間裏(6個月，一年，或數年) 跟據一定的指數來隨市場變化，可能降低也可能上升，但起始例率可能較低，所以在高價位地區使用浮動利率的較多。
浮動利率的貸款一般是前3年或5年，或7年利率是固定的，然後才隨市場變化，適用於在不打算在所買的房子裏居住很久的情況。