美國新房市場介紹(六)-毛坯房與不動產

(原創 高雲堂 2007年1月15日於美國達拉斯)

六 毛坯房與不動產
在許多亞洲國家，常常把房地產也稱之為不動產(Real Estate，Real Property)，那麽到底不動產應該包含什麽呢？

(一)不動產的定義
不動產或房地產的含義有兩個，一個是從字麵上就知道了，說的是土地和建築物的不可移動性，即不能從一個地方搬到另一個地方，這幾乎每個人都清楚的。(能移動的房子叫移動板房(Mobile Home) ，在美國偶而也算在房地產裏了)。
不動產的另外一個含義是指所有固定在房子裏或外麵的設備，裝修材料等也是房子不可分割的一部份。這就是所謂的房地產或不動產組成三部份：土地，建築結構和固定在房子裏或外麵的設備和裝修等。
不是固定在房子裏的就不算房地產的一部份，這屬於個人財產(Personal Property). 諸如 家俱，院子中栽在盆裏的花卉。在賣房時就可以拿走。但栽在地裏的花卉就是房地產的一部份，賣的時候就不能挖出來帶走，暖氣是固定在房子裏的，是屬於房地產的一部份，屋主不可以在賣房時把暖氣拆掉，但買來的電暖風就不是，因為沒有固定在房子裏，賣時就可以拿走。
固定在房子裏外的不動產包括：
廚房中的所有按裝在房子裏的設備，但一般不包括冰箱，如果冰箱是建時就裝上的就算房子的一部份。
洗衣機和烘幹機一般不算，窗簾不算但百葉窗則是不動產。
遊泳池是不動產，但放在地麵上的成品泳池則不算。

(二) 毛坯房的價值
從理論上講，毛坯房隻能算稱為外殼(Shell) 的一種房地產形式。在美國，隻有在商業房地產中見到這種房地產。在住宅的新房中全部要建商裝修好之後，銀行才貸款，買主才能過戶。
毛坯房中沒有人們正常生活所需要的各種設備和裝修，隻能是一種半成品，其價值也不代表房子的全部價值。當買主過戶之後，要花費相當的資金按裝設備和裝修之後，才可以搬入居住。這部份多數都是固定在房子裏了，所以就變成了不動產或房地產。
在國內，買了新房的總投資應該要加上這一部份才合理，所以國內真正的新房實際價格遠比建商賣給買主的高。