美國二手房市場介紹(六)傭金問題(一)

(本文於2007年2月20日發表於www.focu.cn 高雲堂於達拉斯)

傭金問題(一)

房地產交易中的傭金一直是廣大買主，賣主和每一位房地產經紀人所關心的最重要問題。中美兩國，在房地產傭金製度上的差異可以說是南轅北轍，由於筆者對於美國的傭金製度較熟悉，但對國內的隻是從媒體中獲得，如有不全麵之處，歡迎批評指正。

(一) 傭金與代理製度有關

在美國，由於絕大多數房地產代理都是獨家代理製，即賣主隻與一個經紀人公司簽訂代理協議，這個經紀人(公司) 要為賣主服務，同時賣主要支付勞動報酬-傭金，賣主不可以再找其他的經紀人賣這個房子，這裏的代理關係也就是雇傭關係，我幫你賣房，你付我酬勞，我賣不掉，你不用付我酬勞(傭金是賣掉才拿到) ，公平合理。政府的法律規定，所有的房地產協議必須是書麵的，這樣才對雙方有約束。

而在國內，一般不是獨家代理而是多家代理，即賣主把房子同時給幾家經紀人公司去賣，誰賣掉算誰的。這種情況對賣主有利，對經紀人是不利的，這種多家代理的方式中，賣主與經紀人之間不是雇傭關係，同時，令人難以理解的是賣主也不付幫他賣房子的經紀人任何保酬而是由買主支付傭金。

房地產經紀人也是我們廣大人群中的一員，也不都是品德不好的人，但這種賣房代理製度顯然是對經紀人是不公平的，在一個不公平的狀態中，如何有利理由把所有的責任都推給經紀人呢？我們有沒有分析一下事情的原由，有沒有站在一個公正的立場來看待問題呢？那些經紀人他們也是為生活所迫，難道他們的所付出的辛勤勞動，在賣主眼裏就一文不值嗎，如果是自己的兒子，女兒呢，為什麽不交給一個經紀人獨家代理呢？為什麽要腳睬幾條船呢？

(二) 美國傭金高的原因

很多人都知道，在美國，房地產代理中介的傭金是較高的，大約70%的傭金是房價的6%。原因有兩個，一個是美國多是獨家代理，95%的交易中是有兩個經紀人-一個代表買主的，一個代表賣主的來完成，所以，一個經紀人隻得到1-3%不等，往往是帶來買主的經紀人(Buyer’s Agent)拿3%，而擁有房源的經紀人(Listing Agent)則有可能少一些，1%，2%，3%都有，也有更少的。

另一個原因是，早期(1900-1950)美國是與中國相反，是地域遼闊，人口稀少，舊金山在1906年才人口四十萬。所有那時房價很低，人口也少，房子不好賣，所以傭金就收的高一些，而且是賣主要找經紀人才能賣掉，那時也沒有網站，沒有經紀人的幫助，買賣房子都很困難，這也是為什麽賣主支付經紀人傭金的一個原因了。

美國的房子一直都很便宜，一是人口增加不快，二是土地價格不高。隻是到了近十年，房價在很多地方高了起來，所以美國國內也開始說傭金太高了，但傭金是由賣主和經紀人之間協商的，是自由竟爭的，在高價位地區，傭金也是低的。