美國二手房市場介紹(十四) 次級房屋貸款風暴的原因(一)

(本文於2007年3月19日發表於www.focus.cn  高雲堂於達拉斯)

最近由美國的次級房屋貸款的領頭羊，新世紀(New Century) 公司所引發的風暴成了全美國以及全球的熱門話題，有許多專家認為次級房屋貸款的問題將引起美國經濟進入蕭條，但許多人也不明白，為什麽以前次級貸款沒有出問題而是在近期 (2006 下半年 ) 才最近浮出水麵 呢？

在這裏，我們就介紹一些次級房屋貸款的運營機製，從而對這次風暴出現的原因做一簡單分析。

(一)  什麽是次級房屋貸款？

次級房屋貸款的英文是 Subprime Loan 或 Subprime Mortgage, 簡稱 Subprime, 大家都知道，Sub 做為前綴是亞，次的意思，那一定有優級房屋貸款即 Prime Loan 或 Prime Mortgage 。在美國，在決定貸款種類的主要指標是貸款人的信用分數和首期的多少，一般來說由信用分數起主要作用。

優級房屋貸款的信用分數一般要超過 620 ，而低於 620 分的可能是次級房屋貸款，絕大多數次級貸款的申請人信用分數會在 550-680 分之間 ( 美國人平均信用分數 680 左右 ) ，但信用差的人不一定收入低，一般來說是負債比例高，存款少，用中國人的觀點就是不會過日子的那種人，賺得不少，花的更多，更深入一點講就是不太負責的社會群體。

一般的商業銀行均不辦理次級貸款業務，因為風險大。所以隻是一些專門的房屋貸款公司發放次級房屋貸款，同時因為次級房屋貸款不容易在市場上流通，一旦出問題後，次級貸款公司的風險很高。

(二)  次級房屋貸款機製

1) 次級房屋貸款絕大多數是浮動利率

優級房屋貸款多數是固定利率 (Fixed Rate) ，一般有三十年，十五年兩種，也就是說利率一直是不變的，每月的房款也是不變的，在這種情況下，對貸款人有利，不用擔心利率上漲的問題。

次級房屋貸款的申請人一般不符合固定利率的審核標準，有兩個原因，一是信用分數雖然可能高於 620 ，但負債比例高，用固定利率來計算每月的房款達不到要求，如果用浮動利率來計算就可能達到要求，二是信用分數低於 620, 隻能是浮動利率。

浮動利率貸款 (ARM-Adjustable Rate Mortgage) 就是貸款的利率是隨著一定的指數和美國政府的基準利率而變化的房屋貸款。目前美國的基準利率是 5.25%( 銀行從央行借錢的利率 ) 而前兩三年最低是 1.5% ，因為基準利率是逐漸的下降或上漲，每個貸款人的利率均不同，從2003年到2004年相當一部份浮動利率貸款的起始利率在 4%-5.5%. 之間。