圖片：在美國如何篩選房客(TENANT)？

本文於2008年5月6日發表於www.focus.cn
高雲堂於達拉斯


小區內的小學

房子是這樣建成的






紙老虎

終於出爐了



房地產投資是很多人喜歡的投資種類之一，尤其是住宅，更是如此。據美國房地產經紀人協會NAR在2006年的統計，在2005年約有二百三十萬套房子被購買用於出租，約占總交易量的30%，而在2003年，隻有一百六十萬套的交易是用於出租。由此我們可知，投資房在美國是非常普遍的，那麽買了投資房是一回事，如何把房子租出去，並且房客準時地支付租金又是另一回事。

   下麵就介紹一下在挑選房客時的注意事項，供各位房東參考。當你在篩選房客時的三大警覺是：

(一)馬上就要搬進的(IN A HURRY)

    當你問要租房的人什麽時候才能入住時，對方說馬上就搬進，或者說在一，兩天必須搬進，這時你就要十分小心。這種情況往往是被目前的房東下令因為不付房租要他搬出來，或者目前正在被法院驅除(EVICTION)。

    房客越是急於搬進的，就越要小心，千萬不要不查信用就簽約。筆者也有過很多的經曆，我問要租房子的人，什麽時候搬進，馬上回答，馬上或者今晚，再一追問，就發現謊話滿天，前後矛盾，做出租管理或者房東要有一點偵探的知識最好，當然沒有必要經過FBI的專門訓練。

(二)請不要打電話(PLEASE DO NOT CALL)

    當一個要租房子的人跟你說，千萬別給他目前的房東打電話，核實付租金的情況，這時你就要小心。房客可能說，你一打電話，房東就知道我要搬了，就會說我的壞話，或者不繼續租了，或者漲我的租金。

    在這種情況下，房客往往有難言之隱，不想讓你知道他目前的情況，或者沒有準時付房租，或者有其他問題。

(三)有曆史空白期(HISTORY GAPS)

    在申請租房人的信用報告中有明顯的空白期，比如在一段時間，一年，兩年，三年。。。，沒有工作，或者沒有租房子的記錄，這是也要小心，要讓申請人解釋。因為多數牢房裏是不發薪水的，也不要付房租的。

(四)筆者的經驗與體會(僅限於在美國)：

1)信用不好的盡量不租

2)被驅逐過的絕對不租

3)滿口假話的不租

4)搬家如家常便飯的不租

5)拿不出一個月定金的不租(分次付定金)

6)男女關係不清的不租

不是夫妻，也不是男女朋友關係，男的付房租的，不會長久，早晚出問題。

(五)房東不能問或拒絕的問題

    美國的平等住房法是很嚴格的，一旦違反房東或經紀人都有可能會受到嚴厲的懲罰-坐牢。以下是一些不能涉及的話題：

1)種族，膚色，性別，年齡，信仰

2)孩子的多少

在1986年美國政府把家庭狀態-孩子多少列入受保護的範圍，即房東不能因為孩子多而拒絕租給他們。

3)愛滋病患者

你不能問，對方有沒有得過艾滋，如果對方主動告訴你他是艾滋病的患者等，你不可以因此而拒絕。

4)從戒毒中心出來的人

如果對方是剛從戒毒(包括戒酒)中心出來的，你不能因為他以前吸毒為理由拒絕他。如果他沒有去戒毒中心治療的話，你是可以因為他吸毒而拒絕他。

     房地產投資的風險與股市的風險類似，選對了好的房客就像選對了好的股票一樣，一個壞的房客可以使你的投資回報成為負值，一個好的房客也可以讓你高枕無憂。