美國房地產的投資環境

本文於2008年3月17日寫於www.focus.cn

讀者的問題：

   高先生：您好！我現在正在準備畢業論文，是關於投資美國房地產的可行性分析。我想問您一個問題，現在投資美國房地產，可行否？現在美國的投資環境是怎麽樣的？

希望你能解答我這個問題，不勝感激！謝謝！——您的一讀者

 

    謝謝你的問題，如果你的論文是關於投資美國房地產的可行性方麵的問題，應該是具有一定的意義的，也是很多國內的人士所關心的。在這裏我就以我本人對美國房地產的理解和實際經驗來談一談這個問題，但我的觀點完全是我個人的認識，不是從別的地方看到或者聽到的，獨立的思考與分析，如有雷同純屬巧合。

 

一 房地產必須與國際政治聯係起來

 

    從美國的房地產曆史中，可以非常清楚地看到國際政治與房地產的關係非常緊密。比如日本的房地產，完全是在美國的扶持下，經濟連續50年的高速發展，台灣，韓國均是一個模式。但在90年代後，蘇聯解體，東，西德統一，中國對外開放，美國與中國合作，所以日本的地位變得次要，全球的主意力開始轉移，日本的經濟停滯，房地產大跌並停滯。可以說因為國際共產主義運動失敗之後，日本不再是美國和西方的寵兒，而中國是，在後來，中國得到美國的最惠國待遇，以及加入WTO，中國的經濟和房地產才大踏步前進。

 

    美國的房地產也是由於國際共產運動失敗之後開始健康並高速發展的，具體就是以蘇美對抗中，美國一直處於高度的核戰爭的陰影之下，國內的房地產投資很少，因為貸款利率很高，30年固定利率一直在12%左右，最高是18.5%，最後慢慢地降到10%之下，最後一直在6-7%之間。

 

    在蘇聯解體之後的15年，全世界處於和平的狀況下，世界各共產主義國家的房地產均得到很大的發展，在這中間以莫斯科的房價最高，北京居二。

 

二 911事件的巨大破壞力會使美國以及全球陷入深重的經濟危機

 

    我在2000年考取房地產執照，那時美國的30年貸款利率是8-8.5%，全美房價中位數是14萬美元。但在911事件後，美國經濟陷入危機，美國聯儲連續降息，使得浮動按揭利率非常低，可以在4-5%，所以美國的房地產在美國曆史上最低的浮動和固定利率下開始了一個大躍進。所謂的次級貸款的多數是浮動利率，但後來又連續加息，浮動利率又到了7-8%，這就是次級房貸危機的由來。

 

    目前看，美國的金融係統陷入了非常危險的地步，美元的地位開始動搖，如果不能良好的控製住，全球內的金融和經濟危機，甚至大蕭條會來臨，911事件的巨大破壞力出現。

   

    美國的所麵臨的問題來自於多方麵，天文數字的債務，美元的貶值，國際上複雜的匯率問題給未來的世界增添了很多不定的因素。如果美元繼續大幅度貶值，那麽世界會怎樣？可能對很多持有美元的國家是一場災難！黃金，石油，金屬，農產品的價格飛漲，就是擔心有一天美元成為廢紙。

 

三 如果世界失去美國這個中心，多個核心出現，那麽世界會太平嗎？

 

    很多經濟學家，會認為冷戰之後，美國的地位越來越不重要，世界會出現多個核心-，美國，歐盟，中國，日本，俄羅斯，印度等，好象世界進入一個繁榮的新時代，如果世界沒有一個核心的話，問題會可怕的多，如果世界上沒有一個超級力量來製約，群雄並起，世界太平的日子不會長久，二戰就是這樣。

 

    很有可能，美國開始失去她的超級地位，但世界不會因為這一點和平和繁榮，房地產在全球範圍內會進入低潮。美國正麵臨著曆史上最嚴重的房地產危機，金融市場幾乎接近崩潰，沒有任何跡象開始向良性的方向發展。

 

     美元匯率的動蕩不定使得全球的金融市場，股市，房地產均如履薄冰，從任何意義上講，目前任何的投資-股票，房地產均要謹慎，有時知己知彼，也不一定百戰百勝，因為鹿死誰手尚無分曉。

 

我的看法，研究國內問題應該從以下幾個方麵研究：

1)國際政治-尤其是中美關係，一個國家與美國的關係非常重要。

2)國際共產主義的曆史和演變-100年來這是最大的世界事件-從私有到公有，從公有再到私有。

3)中共黨史-要了解我黨的曆史，思路，習慣，特點才能真正了解國內的經濟政策。

4)最後要了解房地產的理論和實踐。

    在這幾個方麵，中美關係和中共黨史最重要。在17大之前，有多少人會說股市會大跌，GDP會降低，2008年是個嚴峻的一年，最後溫總理上周講出來了(我在17大之前，去年10月就寫文章預測到了，結果非常準確)，但股市先大跌了，沒有人會想到跌到4000點之下，但就是跌下了。