美國二手房市場介紹(三) 產權保險

(原創 高雲堂 2007年2月4日於美國達拉斯)

 產權保險(Title Insurance)
就像汽車保險公司不會去給一輛剛發生車禍的汽車投保一樣，產權保險公司隻對在產權方麵沒有問題的房子提供產權保險，保險的概念是看起來不會發生或者目前沒有發生的情況下，一但發生意外，保險公司承擔風險，給予賠償。

(一) 產權保險是對新屋主以前所發生的產權糾紛提供擔保
這是與其他的所有保險不同的地方，諸如，汽車保險是保將來發生車禍的，人壽保險是保將來死亡的，房屋保險是保將來房子發生火災的。而產權保險卻是保上一個屋主擁有這棟房子期間，可能存在的產權糾紛。
舉例說明，當你買一棟二手房時，賣主說他房子的產權是好的，沒有任何問題，請你相信他，你說你拿什麽做擔保或抵押，賣主說，我用人格，我對天發誓，你心理想騙子騙人時都是這樣講，你說，你賣掉房子，就找不到你了，賣主沒有辦法隻好說，那好吧，我出錢給你買個產權保險，萬一出了問題，去找保險公司，保險公司賠償你，你說這還差不多。
產權保險就把在產權方麵的風險轉移到了產權保險公司，就像汽車保險把風險轉移到了汽車保險公司一樣。

(二) 產權保險的種類和價格
產權保險分為兩種，一是屋主產權保險( Owner’s Title Policy) 指一旦發生產權糾紛，保險公司賠償給目前的屋主保險細則，這也是我們在上麵所提到的，也是最常見的。
屋主產權保險大約是房子成交價的0.5% -0.9%而且多數是賣主支付。
而貸款公司產權保險(Lender’s or Mortgagee’s Title Policy ) 是指一旦發生產權糾紛，保險公司賠償給貸房屋貸款公司的保險細則。
貸款公司產權保險相對講很低，一般在100-200美元左右，一般是買主自己付。

(三) 新房也需要產權保險
在美國由於土地是私有的，二手房產權轉移的次數很多，產權糾紛很常見。那麽新房是不是就沒有產權問題了呢？實際上卻不是，因為新房下麵土地的產權也同樣會同二手房一樣會有產權問題，因為開發商也是從私人手裏買來的，一塊土地說不定已經轉手很多次了。另外，有時新房的建商不支付建築公司建房的錢款，等新房建好之後，買主並不知道，買了過戶之後，建築公司來討債，而建商或開發商已破產或逃走，這時就由產權保險公司賠給建築公司。這種現象對於小建商或經濟很差的時候，發生的機會大一些。

但是，並不是所有的賣主(建商) 支付屋主產權保險，很多情況下是買主自己付屋主產權保險。如果是現金購買新房，買主可以不買產權保險，自己承擔一點風險，但如果是貸款買新房，銀行要求買主必須買屋主產權保險，因為在貸款買房的情況下，銀行的風險是很大的。
我們在回到上篇開頭時的問題，那位海軍陸戰隊員就去找當初給這棟房子提供產權保險保險公司去要求賠償，保險公司會賠給當時過戶時一半的房款給他。
所以，產權保險已成為保證美國房地產交易順利進行的重要工具之一。