地震後房子產權糾紛的理論分析

(本文於2008年5月27日發表於www.focus.cn 高雲堂於達拉斯)

四川大地震所帶來的許多聯代問題之一就是因為地震房子的產權糾紛問題慢慢地浮現出來，尤其是在地震中倒坍或者有嚴重損傷的房子，這樣的房子的產權存在著複雜的糾紛，在這裏，筆者先從西方房地產理論來做一分析，或許能夠對這個問題做出一些解釋。

(一)租賃產權(GROUND LEASE)

    在中國，土地不是屬於個人的，所以從理論上講，在中國沒有完全產權(FEE SAMPLE TITLE)，隻有所謂的70年租賃產權，在美國也存在，叫GROUND LEASE，稱為租賃產權，美國政府規定，租賃產權不得長於99年。

   在國內的房地產均是租賃產權，年限70年，所以一棟房子的價值是由兩部分組成，土地的租賃費，和地上的建築物，比如一棟價值100萬的房子，土地的租賃費是70萬，地上部分30萬元。

(二)租賃費的支付方式

    由於租期是70年，我們假設土地的總租金是70萬元，簡單地說就是每年1萬元，一共是70年。現在有兩種支付方式這70萬：

1)貸款的方式

   買房子的時候，用貸款，首期30%%，即21萬(30%X70萬)貸款49萬，也就是說70萬的租賃費每月支付5000元左右(30年。利率7%左右)，再加上地上部分的貸款。

2)現金支付

一次付70萬租賃費，地上部分30萬。

(三)房子被嚴重破壞後的產權糾紛

    5年後假如地震或其他自然災害使房子倒塌或嚴重損壞，保險公司沒有賠償(火災之後，保險公司會賠償)

1 一次性支付房款的

   買房時一次性支付房款的，地上部分沒有任何價值了，土地的租賃費已交納了70萬，自己隻使用了5年，還有65萬已交納，自己仍然擁有土地的租賃產權，尚有65年，實際損失35萬元，但擁有65年的租賃權。如果可以重建，或者出售，或許價格高出65萬元，因為土地是沒有損壞的。

2 貸款買房的

   地上部分沒有任何價值了，但貸款中的租賃費是從銀行貸款的，當時帶貸了49萬，還了5年大約還有47萬左右，這是問題就出來了：

1)房子倒了，當然業主可能就不付房款了，但這租賃權就是銀行的了，因為業主不再交納房款了，這是銀行就擁有其餘的65年的租賃權，當然銀行也損失了很多，業主把當初的首期30萬和5年來累積的本金2萬左右也失去了，總計損失32萬元。

2)房子倒了，業主繼續支付貸款，業主繼續擁有租賃產權。

(四)共度產權下的糾紛

    在國內的商品房均是共度式產權(CONDOMINIUM OWNERSHIP)即內牆之內是自己的，外牆之外是所以業主共同擁有的，而且是不可分割的。

    假設有一個小區有100套房子，每套100萬元，土地的租賃費70萬，地上部分30萬，50%的業主是貸款，50%的是一次性支付，那麽如果這棟大樓嚴重損壞，處於半倒塌狀態，不再可以住人，可能的產權糾紛是：

1地上部分完全沒有價值，是零或者是負值，這是無可爭議的，

2 唯一有價值的是土地，也就是土地的使用權/租賃權

1)已現金支付房款的50家仍然擁有50%的土地租賃權-65年

2)如果貸款的業主全部不支付貸款，那麽土地的租賃權就全部歸銀行，所以，這塊地的租賃權有50家業主和銀行共同擁有。

3)貸款的50家業主不可能是從一家銀行貸的款，所以，就會有多家銀行同時擁有這塊地的租賃產權。

4)如果要重建或者出售這塊地，要這50家業主和數家銀行均同意才行，因為是共度產權的原因。出售得到的資金要合理地分配才行，如果是上百家，上千家也是如此。

    這就是在共度產權下的，如果物業遭到保險公司不賠償下的複雜產權糾紛，這在美國早已發生過無數次，這也是美國的銀行不原意給共度式產權貸款的原因之一。

     但是如果是獨立屋-別墅就沒有這個問題，要麽一個業主，要麽一家銀行擁有土地的使用權或所有權。

    在我們的假設中，不一定是地震，很多年代老的樓房也同樣出現這個問題，一旦整個大樓不安全了，不能住人，要推倒重建，就會出現這種糾紛。