房地產的投資回報率(ROI) 介紹

在美國，房地產投資一直是占有很重要地位的，近年來由於股市的高風險，使得很多人開始轉向房地產投資上，在投資房地產的決策過程中，重要的一步就是要計算投資回報率，投資回報率的英文是Return On Investment 簡稱ROI。

 

一 投資回報率的定義

 

         投資回報率就是一個用於衡量所投入的資金在一定時間內所獲得的淨利潤的百分比，通俗的講，就是用錢賺錢的一個數量指標。

 

         投資回報率的計算：一般是用所投入的現金除以淨現金收入所得的百分比。

 

即ROI=淨現金收入(Net Cash Flow)/ 投入的現金(Down Payment)%

 

       舉例說明，一個人，投資了10萬美元(作為首期)，買了一個價值40萬美元的物業一年後扣除所有成本，淨賺1萬美元，那麽投資回報率(ROI)就等於10%(1萬/10萬) ，注意在計算時是用首期不是用整個房價。

 

(一) 投資回報率的種類：

1 現金投資回報率 (Cash  On  Cash) ：也就是用已到手的現金來計算，也稱之為Hard Profit。

 2 增值的投資回報率 (Soft Profit)： 將房地產的增值部份算入在內，但要等到出售或重新貸款後才體現出來，這才是人們投資房地產的關鍵所在，也成為SOFT PROFIT，或者是理論上的投資回報率。

 (二 ) 投資回報率的計算：

 

  案例研究：

           一個20單位的公寓，年毛租金收入10萬美元，經營成本(空置率因素，緊急備用金，地產稅，電煤氣水，維修保養，管理人員薪水等) 占總毛收入的50%，即5萬美元，該公寓成交價50萬美元 ，20萬美元首期款，30年，7.5%固定利率，年支付貸款總數25200美元。折舊按價值40萬美元(土地是不折舊的)27.5 年計算，請計算投資回報率。

解答：現金投入200，000美元

            年毛收入--------------------$100000

            經營成本--------------------(-)50000

            淨經營收入  ---------------- $50000(100000-50000)

            年總貸款額----------------(-)$25200

            淨現金收入(稅前)  ----------$24800

            折舊前淨收入--------------$27800

            折舊            --------------(-)$14500 (40萬除以27。5)

            稅前淨收入---------------- $13300(按稅率31% 計算)

                                                                                           

            收入所得稅----$13300X31%=$4123

            稅後淨現金收入 =淨現金收入$24800-收入所得稅$4123

                                         =$20677

        稅後淨現金收入(Net Cash Flow)=20677美元

        首期投入現金(Down Payment)=200000美元

兩種投資回報率的計算：

(1) 按已到手的現金計算 (Cash  On  Cash，Hard Profit):

 投資回報率( ROI)=$20677/ $200000=10.33%

(2) 加上增值部份計算 (Soft Profit) ：

假設在買後一年有以下增值：

 A. 假設增值 2%：2%x  50萬  =$10000

                       +稅後現金收入$20677

 增值部分+稅後淨現金收入 =$30677       

    

投資回報率(ROI)=$30677/$200000 =16.83%

 B.假設增值5% ：5%x50萬=$25000

                                                    +稅後現金收入$20677

                                                    =$45677

   投資回報率(ROI)=$45677/$200000=22.8%

 C. 假設增值8%：8%x50萬 =$40000

                                                    +稅後現金收入$20677

                                                   =$60677

 投資回報率(ROI)=$60677/$200000=30.3%

       從以上我們可以看到增值因素對投資回報率影響最大，這也是房地產投資的主要目的，淨現金收入NET CASH FLOW也是很重要的指標之一，但也有淨現金收入是負值，而增值部分很高的情況。

二 什麽是CAP RATE？

        CAP RATE = 年淨經營收入/物業的價格，也就是不考慮有貸款的條件下，一個物業所能產生收入與價格的百分比。

 

       CAP 是CAPITALIZATION的簡寫，簡單的理解就是把一筆錢放在銀行，銀行會按一定的利率INTEREST RATE付給你利息，如果你用這筆錢去買房地產作為投資時，這筆錢能為你賺錢的百分比，所以就叫CAP RATE。

        例如：把50萬美元存入銀行，年利息是5%，不考慮複利的情況下，每年的利息是25000美元，那麽把一棟房地產也認為是一個可以賺錢的機器，也同樣可以用這樣的方法來表示。在我們這個例子就是，如果用50萬美元現金去買下前麵的物業一年能產生多少錢來：

        年淨經營收入=年毛租金收入-經營成本=10萬美元-5萬美元=5萬美元

 CAP RATE：年淨經營收入/物業的價格=5萬美元/50萬美元=10%

 

        如果不用貸款的情況下，用50萬美元買下這個物業，每年所產生的現金是物業價格的10%，會比存在銀行裏高，因為存在銀行裏沒有任何風險。

       在實踐中，CAP RATE隻是一個簡單明了的參數而已，一般會用於製定商業房地產交易時的價格高低的參考是專業評估的一個方法，目前在美國CAP RATE多在5%-10%之間。

 三 租金比：

        在國內是用所謂的租金比，即用一年的毛租金收入除以房價，但沒有扣除經營成本諸如：空置率，維修費用，出租傭金和管理費用，物業費，取暖費，保險費，其他雜費等。如果扣除之後，得到的比例才是CAP RATE，這個比例一般要比銀行的定期存款利率高才合理，因為如果比銀行的利息低，那麽就不如把錢存入銀行了。

        以國內的住宅市場來看，CAP RATE都很低，北京的CAP RATE會在2-3%，比如100萬買的房子，租金每月才2500元左右，扣除一些費用，CAP RATE在3%以內，還不如存在銀行裏賺得利息高。如果北京的房價每年不能保持5%-10%以上漲的話，投資房地產就是虧錢的。在北京的這種市場中不適合於長期投資而適合於短期炒作，如果在2007年買了房子用於投資的話，就有能是虧損的。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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