美國二手房市場介紹(二)產權糾紛

二 產權糾紛(Title Defect)
(原創 高雲堂 2006年12月21日於美國達拉斯)

舉一個例子，一個人去年在達拉斯從一個女性手裏買了一棟房子，搬進去不久，有一天下午，忽然有人敲門，出去一看是一個身著美國海軍陸戰對軍服的男人，這個軍人說他剛從伊拉克回家，這位房主說，你走錯門了，而這位軍人說這就是他和他太太的家，房主說他剛買的，軍人說他並不知道，後來經查實發現他的太太偽造了授權書(Power of Attorney),而且早已離開了美國。因為在德克薩斯州賣自住住房時必須由夫妻兩人共同簽字才生效(Community Property),如果一方不在，另一方可以用法律授權書來代表配偶簽字，往往就會給偽造文書的人創造了機會。在這種情況下，房子的產權已經轉移到新的屋主手裏，並且銀行的貸款也是以房屋作為抵押物的，按法律上講，這位軍人仍具有這棟房子的所有權，那麽如何解決這個問題呢? 這就是我們要談的房地產的產權糾紛
(一) 產權糾紛的複雜性和多樣性
所謂的房子的產權(Title)，就是擁有房子的所有權和使用權，就象你的汽車一樣，你有汽車的車主證同時就有權使用它。房子產權的擁有可以有多種形式，諸如一個人獨立擁有，幾個人共同擁有，信托的形式，公司的形式等。
房地產的產權比汽車的產權複雜的多，因為房地產是不動產，產權轉移的方式多樣化，諸如， 遺囑繼承，正常賣出，銀行拍賣等，往往在這些轉移產權的過程中會有一定比例的產權糾紛存在。據統計，大約有5%產權存在不同程度產權糾紛，常見的產權糾紛(指賣主)有：
1) 偽造文件：地契(房產證) ，貸款文件，授權書。
2) 漏掉的繼承人及沒有法律執行能力的未成年孩子
3) 錯誤的解釋遺囑
4) 文件本身錯誤
5) 相同或相似的名字
6) 不實的婚姻狀態，精神有障礙者
7) 在產權上的未付清的債務以上隻是主要的一些產權糾紛的原因，總的產權糾紛會在幾十種之多。
(二) 產權調查( Title Search)
當買主與賣主簽訂了買賣合同後，產權公司的律師就要開始調查賣主的房子的產權記錄，一般要從最開始，第一個屋主的產權記錄查起，同時也要調查該房子的產權上有沒有債務(Lien) ，比如欠地產稅，物業管理及市政府的罰單等，如果有問題，就一定要解決了才能轉移產權，如果賣主不願意解決所查出的問題，那麽買主就可以中斷合同，定金退回給買主。如果產權沒有任何問題，產權公司才同意給這棟房子的提供產權保險(Title Policy),買賣合同才得以繼續下去，完成產權的順利轉移。