美國二手房市場介紹(一)目前美國房地產經紀人概況

(原創 高雲堂 2006年12月21日於美國達拉斯)
一 經紀人人數
美國房地產經紀人大約占人口的千分之五，大約有150萬人(美國目前人口3億)，全美房地產協會會員(Realtor)136萬(2006年)。在德克薩斯州有10萬左右，而在加州經紀人所占比例最高，大約在千分之10-15之間。由於房價高和市場活躍所致。並不是所有的房地產經紀人都加入全美房地產經紀人協會，隻有加入全美房地產協會的經紀人才稱之為Realtor(注冊商標)，Realtor與其他經紀人的不同之處是，Realtor必須遵守全美房地產經紀人協會的道德約束和行業規範(Code of Ethics )。

二 經紀人的收入
經紀人的平均傭金收入在5.5萬美元，執業經紀人(Broker)的收入會在6.5萬美元左右。新經紀人第一年平均傭金收入會在2萬美元左右，但是優秀的經紀人(top 20%)收入會在10萬美元以上，也有相當一批高收入的經紀人傭金收入在30-50萬美元左右，當然，也有極少數的傑出經紀人年傭金在100萬美元的，一般來說,高傭金的情況，不是隻有一個經紀人，大多是一個3至5人的團隊(Team)。

三 經紀人的資格
以德克薩斯州為例，取得經紀人執照需要60個大學學分，同時要完成以下四門課程:房地產原理一，房地產原理二，房地產代理法，房地產合同法。之後，向州政府房地產管理局提出申請，通過背景調查後無重大犯罪記錄，方可參加全州統一的房地產經紀人執照考試(機考)。一般來說，第一次考取的隻占50%，取得銷售經紀人執照(Sales Person License)。

四 經紀人的種類
房地產經紀人的執照分為兩種，一種是銷售經紀人執照(Sales person License)，另一種是執業經紀人(Broker License)執照。執業經紀人執照隻有在擁有銷售經紀人執照兩年之後才能向州政府提出申請，並要繼續完成相當一部分房地產專業課程:房地產評估，房地產數學，房地產貸款，房地產經營，房地產市場等。之後，才能參加全州統一的房地產執業經紀人考試(機考)。隻有執業經紀人(Broker)才可以獨立開業，Sales person執照者不可獨立開業，但是優秀的經紀人大多是Sales person執照者。

五 傭金問題
美國一般采用的是獨家代理方式，傭金是由賣主和經紀人公司商討決定的，並沒有固定的比例。聯邦政府的反壟斷法堅決反對把傭金固定化，但是一般來說，傭金是銷售價格的4%-6%，大約三分之二的是6%。決定傭金的因素有:房子的價格，市場競爭，當地的習俗，經紀人與賣主的個人關係。經紀人公司由於聯邦政府的反壟斷法的製約，不敢設定統一的傭金標準。

六 代理問題
取得房源的經紀人稱之為Listing Agent，簡稱為房源經紀人，是由房源經紀人和賣主簽訂了委托代理銷售協議(Listing agreement)，所有有關房子銷售事宜一律通過房源經紀人，賣主不再介入房子的銷售事宜。如果該房源是由其他的經紀人帶來的客戶買走的，這個經紀人就稱之為Sub Agent，房源經紀人從自己的傭金中支付相當一部分(一般是3%)給Sub Agent。買主經紀人(Buyer Agent)與Sub Agent常常混淆，買主經紀人是代表買主利益的，Sub Agent是房源經紀人的合作夥伴，這個問題目前存在很多爭議。
以上是對美國房地產經紀人行業的大概介紹，將會繼續補充。