圖片：投資美國房地產的注意事項(4) 實際運作

位於PLANO的中國超市，生意繁忙，租金每平米28美元/月，由當地華人獨立開發，不到一年完成，全市人口23萬，亞裔10%，中國人1萬多，多數是國內來的留學生背景的工程師(中國的華為公司美國總部也在此市)。全市平均年家庭收入7萬5千美元，平均房價23萬美元，因為學區優秀，是中國人的首選。2008年2月4日周一早晨10點剛開門。


超市內部，完全按美國一級超市設計


超市內部有相關的店麵二十多家，諸如華資銀行，禮品，瓷器，西式糕點，
手機，蛋糕，影像，快餐，化妝品，美容等。

購物中心的一角

沒有按傳統的中國建築設計

第三節 投資的實際運作

 

一房地產經紀人

 

        美國的各州均對房地產經紀人實行嚴格的管理，房地產經紀人在社會上的地位和聲譽是良好的。據全美房地產經紀人協會NAR的調查，70%的消費者滿意經紀人的服務，並且將來也會繼續聘用經紀人，但有30%的消費者對房地產經紀人的服務不滿意，表示將來不會適用經紀人和向朋友推薦經紀人。也就是說，絕大多數房地產經紀人是可以信任的，在這70%的可以信任的之中，約30%房地產經紀人消費者是非常滿意的，對於一個來自美國境外的投資人如果能與這樣的經紀人合作就是成功的一半。

 

       由於美國的房源均是共享的，買主隻要找一位經紀人就可以看全部在市場上的房子或者商業地產，就像買股票一樣，經紀人可以買任何公司的股票一樣。

 

 

二傭金問題

 

        在國內買主一般要支付一半的傭金，在北京可能是買主支付全部的傭金，但在美國，由於擁有房源的經紀人是代表賣主的利益，賣主支付經紀人的勞動報酬-傭金，然後，賣主的經紀人再從自己的傭金中拿出一些分給買主的經紀人，所以在美國，買主不需要支付代表買主利益的買主經紀人的傭金。但是在商業地產中，就不一定，有可能賣主不支付買主經紀人的傭金。

 

       目前國內在房地產交易時買主要交內很高的稅，北京約10%，這是非常不正常的事，在美國，幾乎所有的州均沒有這種所謂的交易稅(可能個別的州有)，比如在德克薩斯州，一個交易中，政府不收任何稅收，隻是幾十美元的產權注冊費。

 

 

三 持有成本(CARRY ON COST)

 

       房地產稅是擁有房地產的最大成本，目前國內沒有征收房地產稅，這在全世界是個意外。美國的房地產稅不是美國聯邦來征收而是各地方政府即郡，市，學區等。稅率全美不一，高低不等，多數是房子價值的1-1.8%之間，加州在1%左右，德克薩斯州很高，2.8%左右。雖然有的地區房地產稅很低，1%左右，但由於房價高，所以每年交的房地產稅也不少。

 

四 物業管理(PROPERTY MANAGEMENT)

 

       在美國所講的物業管理是與國內的物業管理是不同的，國內把物業管理專門當成一個房地產的分支而且還有物業管理師之類的職稱。在美國，物業管理是房地產經紀的一個領域，美國的各州一般均會要求物業管理人員要擁有房地產經紀人執照，雖然公寓出租的人員一般不要求擁有房地產經紀人執照，但多數的住宅出租均要擁有房地產經紀人執照。物業管理對於房地產投資的成功與否起著決定性的作用，很多失敗的案例多數是由於管理不善導致的。

 

        物業管理公司的收費各地不一，但一般是租金總數的3-7%，5%的較多，收費多少完全是有業主和經紀人之間商討決定，由於受美國的反壟斷法的製約，經紀人公司不敢製定統一的標準。

 

五 開發(DEVELOPE)與購買(PURCHASE)

 

        投資的基本方式有兩種，一個就是購買，這是絕大多數人的做法，簡單，容易找到合適的投資物業，風險較低，資金也不要很多，一般在總價格的25-30%就行。第二就是買地開發，相對講，難度大，所化精力和時間都多，而且需要資金多，從買地，到開發，建造，招租很耗時，沒有足夠的把握，最好回避。

 

       在實踐中，外國投資者，由於對當地的市場和政策不很了解，多數是購買現成的物業，在達拉斯，有很多高級大型物業都是香港的財團擁有和管理的，台灣的財團擁有的並不多。

 

 

六 簽證問題(VISA ISSUE)

 

        進入美國的簽證是進行房地產投資的首要問題。目前歐洲的多數國家與美國有互免簽證協議，可以自由進入美國，這就是目前夠買美國的房地產是以歐洲人為主的一個重要原因，另外一個原因就是歐元對美元的大幅升值。

 

        在亞洲國家，日本，台灣地區，韓國等個人均可到持旅遊簽證到美國，但是對於國內的情況就不同。美國在去年年底與中國達成協議，國內的富有階層隻允許以旅行團的方式以旅遊簽證(B2)進入美國，可能先從廣東，上海，北京開始。是否能在短期內預允許國內的富有階層以個人的形式來美國旅遊，目前很難說，目前國內公民進入美國的簽證主要是：

 

 

1 商務簽證B1：來美國開會，參加商展，培訓，考察，一般時間很短，30天左右，也可以有較長時間的。

 

2 跨國公司高級主管簽證L1：中國公司在美國設立分公司，分公司的人員多數為L類簽證，L簽證持有人可以很容易辦理永久居留。目前這是國內在美國投資房地產的主要類別。

 

3 旅遊和探親簽證B2：有親屬在美國或者孩子在美國讀書，就業等，直係親屬就可以來美國旅遊和探親，從人數上，這是國內來美國最多的類別。

 

        在2006-2007年度，美國一共發放約27萬張簽證給中國大陸公民，美國在允許國內公民來美旅遊上非常謹慎，因為外國人一旦進入美國，美國就很難控製(沒有任何控製)，這是與其他國家不同的地方，所以，先要以旅行團的方式來嚐試。

 

        我們堅信，對於即勤奮又善於理財的中國人，投資與管理房地產是拿手好戲，在香港，台灣，大陸如此，將來在美國也不例外，隨著中國經濟能力的逐漸強大，大舉入侵美國房地產的日子一定會到來。