圖片：投資美國房地產的注意事項(3) 可行性研究

達拉斯的中國城一角

達拉斯中國購物中心2008年2月1日，月租金約22美元/平米

 

第三節投資的可行性研究

 

        如果是專業的房地產投資，就要進行可行性研究，可行性研究分為宏觀可行性研究，即FEASIBILITY STUDY，和微觀可行性研究即DUE DILIGENCE。

 

一 宏觀可行性研究(FEASIBILITY STUDY)

 

        所謂的宏觀可行性分析，就是大家所熟悉的，通過對人口，經濟，就業，銀行政策，稅務，環境，政治等因素進行預測來論證投資成功的概率大小，下麵就簡單地介紹一些美國的情況。

 

1 人口

 

       在2006年11月美國的人口達到3億，與中國不同的是美國的人口增加主要是移民造成的，如果沒有移民的話，美國就會與世界上的所有發達國家一樣，人口可能不會增長。據美國房地產經紀人協會2006年的統計，美國的少數民族購買房子的數量占總交易量的30%，在很多亞裔聚居的地區，這一比例可以很高，很容易達到50%，甚至70%。在所有的種族中，亞裔是擁有房地產比例最高的，西班牙裔是最低的。

 

        亞裔聚居的城市房價都很高，這是由於強大的購買力造成的，早年是日本人，後來是台灣人，所以就很多人預測，未來必定是中國人，這種預測不是沒有道理的，中國大陸移民美國的數量是居第二位，僅次於西班牙裔。

 

2 購買力

 

       人口多少不是產生房地產需求的決定因素，比如大量的低收入者，在美國，中國都存在著這樣的問題，人口中具有決定購買力的比例才是最重要的，一般來說20%-30%人口的購買力決定了一個城市的房價，房價是由少數人決定的不是多數人決定的，而租金是由多數人決定的，所以研究一個城市的一定人群的購買力比研究人口總數重要的多。

 

        美國的情況是，前幾年房價漲的地區，房價已超出這個地區的主要購買力。比如拉斯維加斯，那邊的人收入不高，都是在賭場工作，但房價被炒的很高，房價就下跌的最多，2007年內華達州是美國銀行查封屋比例最高的州。

 

3 貸款利率

 

        對於利率對房地產的影響，國內的幾乎所有的專家學者均沒有提及，因為在國內的按揭利率一直不高，一般在6-7%左右。為什麽美國的房地產在70年代到90年代是很長的冬天，因為那時候，30年貸款的利率非常高，最高的時候是21%，多數時間是12-15%，到了90年代後期才慢慢地降到10%以下，當你看利率的變化曲線和房地產的價格曲線，經紀人數量的曲線時，就明白利率在其中的主要作用。所以說，經濟增長是一個因素，但不是唯一的，利率是非常重要的。

 

        是不是利率低，房地產就一定好呢？也不一定，美國這三年的利率很低，30年固定利率在6.5%左右，但因為以前房價上漲了很多，抵消了低利率的促進作用。

 

4 美元匯率

 

        美國自2005年對世界主要貨幣主要是歐元的快速貶值，使得美國的商品價格對歐元非常便宜，就導致歐洲人專門來美國購物，而且多數是來買歐洲的名牌，當然也有一些人歐洲人來買美國的房地產。

 

        美元的貶值當然不是美國經濟不好的原因，應該是美國政府的政策，我們在美國的人都知道，伊拉克戰爭花了無數的錢，很多人都不是到怎麽讀這麽龐大的數字，可能是幾千億美元，而美國政府本身就欠全世界各國的錢，因為都來買美國的國債，中國最多，因為中國的外匯儲存的美元最多。伊拉克戰爭的錢，美國政府沒有能力支付，沒有辦法，隻好讓全世界的國家來幫忙，歐洲最強大，是美國的盟友，幫忙最多，中國比較難對付，人民幣不聽話，但中國的美元多，幫忙的實際數量也不少。如果沒有伊拉克戰爭，美元不會貶值，石油也不會那樣高價，石油價格如果用沒有貶值之前的美元計算，價格增長的不多。

 

        當然美元不可能無限地貶值下去，總有一天會停下來，或許由於美元的主體地位，最後勝者可能還是她，2008年開始的全球內通貨膨脹，股市崩盤，房地產價格下跌，新的一輪金融戰爭進入是否最後的決戰，鹿死誰手目前尚不明了。

 

二  微觀可行性研究(DUE DILIGENCE)

 

       所謂的微觀可行性研究是指商業房地產交易中，買主與賣主已經簽訂買賣合約，買主要針對要購買的物業數據進行全麵的收集，分析，計算，評估，論證，如果不合適可以在一定的期間內，中斷合同，定金退回，這是美國房地產交易的規則之一。因為如果還沒有簽約，賣主不會把自己的租約，租金細節，管理費用，運營情況的費用，稅收記錄等商業機密給別人研究的，沒有簽約，賣主也不會允許你到他的物業裏檢查或者與管理人員接觸，這種做法也是銀行貸款時銀行要的資料之一。

 

1 租金收入

 

       賣主要提供所有的租約原件或者複印件，如果是一個500單位的公寓群，那就是近500份租約，買主就要一份一份地查閱來進一步核實租金的實際數量。因為物業的價值與租金成正比。

 

2 所有費用

 

        賣主要提供物業的水，電，煤氣，垃圾，房地產稅，管理費，維修費等費用的詳細資料，一般是兩年的所有收據等來核實數據的可靠性。

 

3 檢查物業

 

      買主要聘請具有專業房地產檢查師執照的人員來對整個物業進行全麵的檢查，如果是公寓，每個單元都要仔細檢查，如果單位多，就要檢查幾天，如果發現物業保養的很差，買主買了之後，還要花大筆的錢來維修那麽就可以中斷合約，定金退回，或者賣主願意降價。

 

4 計算ROI，CAP RATE，DSCR

 

        如果物業沒有問題，合約繼續下去，這時才要對整個物業的經營情況做一個數量化的分析，諸如計算投資回報率(ROI) ，一般是現金投資回報率，CAP RATE，DSCR等，根據銀行的要求，要決定多少首期，如果一切符合要求，那麽合約就進行下去。

 

       微觀可行性研究(DUE DILIGENCE)的時間，一般至少20天，多數要30-45天，在這期間，買主可以中斷合約，定金退回。