圖片：投資美國房地產的注意事項(2)-貸款問題

三房兩衛，兩車庫， 180 平米， ( 已售出 )14 萬 7 千美元， ( 已租出 ) 月租金 1200 美元。 (MCKINNEY ， TEXAS USA)

第二節 貸款問題

        房地產投資的最大優勢之一就是能通過財務杠杆，用較少的現金來買下整個物業，從而大幅度地提高投資回報率。國內的房地產貸款與美國的大致相同。

一 商業房地產貸款

    因為商業房地產貸款與住宅貸款有很大的區別，所以要把兩者分別來介紹。在國內目前把住宅貸款也稱為商業貸款，是為了與共積金貸款區分的目的，實際上住宅貸款不應叫商業貸款(BUSINESS LOAN)或者商業房地產貸款，而應叫銀行貸款來區別公積金貸款。

1 首期(DOWN PAYMENT)

    商業房地產貸款的首期一般至少要25%，20%首期的比較少，因為錢是銀行自己的，貸款又不像住宅貸款那樣可以出售，如果投入30%以上的首期，商業房地產貸款就比較容易被批準。

        對於中國人，一般是找華人的銀行去申請商業房地產貸款，很少找美國的銀行，因為商業地產貸款，講究人際關係，銀行要了解貸款申請人，這與住宅貸款不同，住宅貸款的錢都是從美國的大商業銀行來的。華資銀行到處可見，加州最多，德克薩斯州也有好幾家，因為都是講中文，貸款人的很多資料，比如國內公司的資料，也不用翻譯成英文，華人的銀行了解我們華人在錢財，稅務的習慣，但一到美國的銀行問題就來了。

2 利率(INTEREST RATE)

        商業房地產貸款的利率與住宅貸款的利率不是一個係統，商業房地產貸款的利率是與商業貸款(BUSINESS LOAN)是一致的。該利率是與美國銀行的基準利率成正比，這就是為什麽一經濟不好，美國聯儲就要降息的原因，目前，2008年2月，聯邦的基準利率是3%，那麽商業房地產的貸款利率一般會在5-6%左右。

3 貸款的審核(UNDERWRITING)

        商業房地產的審核出了要對申請人資產，為人有了解和有信心之外，還要核實要貸款的物業的收益情況。絕大多數銀行的審核標準是采用所謂的DSCR值(即淨經營收入與全年的應付貸款的比值)要大於1.2，如果不能達到者個數值，銀行就很可能要申請人增加首期，除非申請人的財務狀態非常好，銀行對申請人很了解。

        另外，銀行還會看申請人有沒有房地產方麵的管理經驗，一般會要求有專業的房地產管理公司管理之後，才會放款。

二 住宅貸款 

          外國人因為在美國沒有信用記錄也沒有工作，所以適用於美國人的那些貸款規則諸如零首期，5%，10%，20%首期等都不適合外國人。 

1 首期 

        外國人貸款的首期一般是30%，少數也有25%的，20%的沒有見到過，基本上，如果有30%的首期，貸款就沒有什麽問題。 

2 利率 

        美國的住宅貸款(按揭)的利率不是與美國銀行的基準利率成正比的，但可能是相關的，也可能是不相關的，這是與商業房地產貸款的利率不同的地方。住宅貸款的利率是與美國的債券市場(BOND MARKET)直接相關的，尤其是與美國政府的國債密切相關。有可能因為中國政府購買了大量的美國國債，幾年來使得美國的住宅貸款利率保持很低的水平。目前2008年2月1日，美國的30年固定利率是5.5%左右，15年固定利率是5%左右。

3 審核 

          住宅貸款的審核很簡單，有的不要調查任何收入來源，隻要有足夠的首期，但有的銀行也會要申請人提供在美國境外的雇用或者做生意的證明，一般就要在申請之前就要弄清楚是否要調查境外的情況，有很多銀行是不要提供任何境外的證明的。