圖片：投資美國房地產的注意事項(1)-投資項目

五房四衛+遊戲房，350平米，高級裝修，兩車庫，新房，28萬美元左右(MCKINNEY，TEXAS USA)

新房剛開始建，先做上下水，煤氣，電，然後做地基，結構是木製，2007年8月

隨著中國經濟的騰飛，中國人赴海外投資的規模越來越大，根據一個網站上的資料，在2006年國內投資海外資金大約是200億美元左右，而在房地產上的投資隻是4億美元上下，但隨著人民幣升值的繼續，國內房地產投資收益的惡化，投資海外的房地產變成了一個可以探討與研究的課題，在此筆者以一個職業房地產經紀人的角度來談一下對於投資美國房地產的一些注意事項，供大家參考。

第一節 投資項目  

    首先介紹一下，美國的房地產與國內的房地產有什麽不同，這是在進行房地產投資的可行性研究的第一步。

一 商業房地產

美國的商業房地產的種類與國內差別很大的，主要有：

1 公寓群(APARTMENTS,MULTIFAMILY)

    公寓群在商業房地產中的交易占很重要的部分，也是中國人最喜歡的，這種商業房地產的形式在國內幾乎沒有，而在美國大約30%的人口是住在公寓裏的。公寓群是隻出租，不能分別銷售，隻能做為一個整體出售，在房地產分類上是商業，不是住宅，貸款也是商業房地產貸款。從理論上和實踐中，公寓投資都是風險最小的。

   目前美國的公寓空置率會在8%左右，也就是說92%左右的出租率，但每個城市均不同，一般不會太差。公寓一般以1房，兩房為主，比例約為1：2，平均租金是(2006年)一房700美元左右，兩房950美元左右，但各地差別很大，這些全美的平均數隻是參考。

   公寓群最少5個單位，一般是幾十到數百個單位，多數在100-300個單位，價格不一，在德克薩斯州每個單位的平均價在4-5萬美元，如果有200個單位，那就是800萬-1000萬美元。但在加州，可能每個單位是10萬美元，或者15萬美元。

   這裏說的公寓與國內的公寓不是一回事，國內的公寓是共度屋(CONDO)的一種，每個單元具有獨立的產權，可以獨立買賣。與國內類似的公寓或者產權式酒店在美國極少，隻是在紐約等少數地方可見，但價格幾乎是天價。

2 購物中心(SHOPPING CENTER)

    這裏所說的購物中心是指中小型的購物中心，不是指大型的購物中心即SHOPPING MALL(簡稱MALL)，一般均是獨立建築物，一層居多，可以有十家以上的商家，每家的麵積可大可小，大型的購物中心一般是以超級市場為主要商家，就像一個航空母艦隊的概念，這個主要的商家叫ANCHOR TENANT，跟隨著一群小的商家。

    由於美國城市規劃的限製，幾乎不允許商家與住宅同在的，所以就不存在國內的住宅樓中，一樓是商家的現象，國內和香港的商鋪概念在美國是沒有的。

    購物中心在商業房地產中的交易量也是較多的，中國人也很喜歡，價格與租金相關，各地差異很大，風險也較小。

3 辦公樓(OFFICE BUILDING)

    美國的辦公樓與國內的類似，所不同的就是國內的很多辦公樓中具有單獨的產權，可以單獨買賣，國內的這種產權方式是共度式辦公樓(OFFICE CONDO)，在美國，很少，一般是整個大樓整體出售的，相對講，交易量不大。

  從理論和實踐上，辦公樓的風險大一些，因為辦公樓與經濟的好壞很緊密。

4 土地(LAND)

    在土地上，美國與中國是天壤之別，美國的土地幾乎是私有，土地與白菜，槍一樣自由買賣，沒有任何限製，出讓土地的牌子到處可見，但賣掉一塊土地的時間可能是好幾年，甚至永遠沒有賣掉。

   土地投資具有很鮮明的特點，價格在各地的差異最大，比如一英畝(4047平米)，在德克薩斯州，平均2000美元，但可能在北加州就是200萬美元，甚至在一個城市內也可以相差100倍。土地投資最大的優點是不用人管理，最大的缺點是沒有任何收入，而且要供貸款和房地產稅，所以土地投資適用於財力好的人，美國的很多企業都會在土地上有些投資，比如沃爾瑪，麥當勞等。

   土地投資一般被認為是高風險的，財力不足的人最好要回避。

二 住宅

      住宅投資是最容易的，也是最普遍的房地產投資方式，但是美國的住宅與國內的住宅的區別是非常明顯的。

 1 獨立屋(SINGLE FAMILY)

    目前在美國銷售的非公寓群住宅中，即包括獨立屋，雙並屋，三並屋，四並屋，共度屋，聯體別墅，獨立屋(俗稱別墅)占87%左右(2006年NAR)，在餘下的13%中，以共度屋(CONDO)占絕大多數。而國內可能與美國正好相反，別墅是極少數，絕大多數是共度屋，即商品房，而且多為高層共度屋。

    在美國，到處是別墅在出售，高層住宅很少看到，即使有，價格也是很高。獨立屋的價格與國內別墅的價格不同，國內的別墅應該是豪華獨立屋，美國的獨立屋的中位數是22萬美元左右，平均價格是27萬美元左右，但這個數據對於中國人來說沒有意義，因為在中國人最多的加州，紐約州，你就永遠不要想有這樣價格的房子，在加州的洛杉機，中等的別墅也要80-100萬美元，好一點的多數是200萬美元左右，在舊金山地區價格更高，紐約也是如此。

    美國獨立屋的中位數對於中國人來說，就是德克薩斯州還有意義，德克薩斯州是美國中國人第三多的州，主要是以休斯頓為主要聚居地，德克薩斯州獨立屋的中位數是15萬美元左右，平均價是20萬美元。

    所以在投資住宅時，不要看美國房子價格的平均數，這個平均數對於中國人熱衷於投資的地區諸如，加州，紐約州等絕大多數大城市是沒有什麽價值的。

2 共度屋和聯體別墅(CONDO AND TOWNHOUSE)

    有一種共度屋，業主全部買下來，隻出租，不單獨出售，在理論上與公寓群一樣。另外聯體別墅也有一定的市場，這兩種住宅的優點就是不用自己管理，業主委員會聘請的物業管理負責所有的外牆之外的管理，這裏的物業管理公司與國內的物業管理公司也是有很大的區別，比如室內的一概不管。

[YTG]

回複farmersc的評論:
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For 3500 SF, it is only $280K?

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