在美國是如何查封房子的？

本文於2007年12月15日發表於www.focus.cn

問題八十七：在美國，銀行是如何查封房子的？查封房子的種類？為什麽業主的房子會被查封？查封後是拍賣還是經紀人代理出售？

答：

   鑒於國內的房地產可能會進入一個新的循環，業主因為不能按時支付貸款的比例會逐漸增加，導致房子被銀行查封的案例上升，在此就簡要地介紹一下在美國關於不動產查封的情況。

(一)查封的定義

   在英文中，有一個專門的詞來指不動產的查封即FORECLOSURE，中文的意思是“取消抵押品贖回權(的法律手續)”，如果業主不能按時支付貸款或其他債務，則做為抵押物的不動產-房子就被收回。因為房子是不動產，業主不能轉移，一旦不支付貸款，銀行就原地把房子收回，所以房子是最好的抵押物，對於銀行來說，風險最小。在此，我們把不動產的查封簡稱為查封。

(二)查封的種類

在美國目前有兩種查封方式：

1 法院查封

  英文是JUDICAL FORECLOSURE，即查封程序要經過法院的判決才能查封，這種方法會比較費時，查封時間長，對消費者有利，有的要好幾個月，甚至一年多，這種要經過法院查封的州比較少。

2 非法院查封

  英文是NONJUDICAL FORECLOSURE，即查封程序不需要經過法院判決，銀行就可以查封，這種查封比較快，簡單，對銀行有利，一般是數周而已，采用這種不要法院判決就能查封的州較多。

   在實際中，是什麽形式的查封方式，在美國沒有統一的規定，完全由各州政府的法律決定，在德克薩斯州兩種情況都合法，但在其他的州可能不一定。在德克薩斯州以非法院查封居多，所以查封時間很短，一般兩個月左右，一般來說，銀行希望是非法院查封的，但是消費者希望是法院查封，有的人利用這種法律，賴在房子裏不走。

   可能在亞洲多是法院查封，台灣把查封屋稱為法拍屋(法院拍賣屋)，國內也是這種機製，隨著國內房地產的發展，查封屋也會越來越引起人們的注意力。

(三)查封的原因

1 不付貸款

   房子被查封的主要原因是不能按時支付貸款，在美國，銀行貸款一般是如果兩個月(60天)不支付貸款，銀行就可以啟動查封程序，政府介入的貸款諸如FHA可能是三個月不支付貸款就可以啟動查封程序。

2 不付房地產稅

   不支付房地產稅或者其他政府必須要求的費用，也是可以被政府部門查封的。

3 不付物業管理費

   不支付物業管理費，物業管理公司也是可以查封房子的，這是很多人不太清楚的。

4 其他原因

 刑事案件諸如房子用於販毒。

(四)查封前出售

   總的來說，銀行不希望任何的查封，因為每一個查封，銀行都會虧損很多錢，所以銀行是盡量與業主合作爭取給業主一些時間，不至於走到查封的地步，在查封之前的銷售，英文叫SHORT SALE，其主要特點是業主已經兩個月沒有付貸款，但是銀行不希望收回而是希望賣掉，銀行也會虧損一些錢來幫助業主，銀行也會與經紀人合作，完成查封前的銷售。

(五)查封後出售

   查封前出售的比例不高，絕大多數是查封後由經紀人公司代理出售，銀行沒有自己的經紀人公司(這是全美經紀人協會堅決遊說國會不允許銀行設立經紀人公司的後果)，同時美國政府的查封屋也是由經紀人來代理出售的，代理和銷售各種查封屋是經紀人一項很重要的業務。筆者約有20%-30%的業績是銷售查封屋，很多都是做房地產投資的人專門購買查封屋，因為查封屋的價格會比市場價低一些，估計幅度在10-20%左右甚至更高。

   在美國，查封房子是家常便飯，在市場好的時候也是很高比例的，在市場不好時，查封屋成倍增加，目前估計約有5-10%在出售的房子是被查封的，也就是市場有幾十萬套被查封的房子。據研究，在一個小區，一個被查封的房子可以使該小區的平均房價降低1%-2%左右，所以，查封屋越多，就說明房價就會顯著下降。

高雲堂於達拉斯